降价退房是否适用情势变更原则的法律分析

内容摘要：购房者遭遇楼市降价，要求退房或者变更合同，没有法律依据。降价不属于情势变更，双方应尊重契约精神，市场交易存在风险，法院审查以情势变更解约或变更时也应持严谨态度。

关键词：情势变更，退房，降价

Price check out whether the application of theprinciple of legal analysis

Lv-hongguo

（Shandong Economic and Trade Vocational College Weifang Shandong）

Abstract：Property buyers with property prices, request return ahouse or change of contract. Price does not belong to the change of situation,both sides should respect the spirit of contract, transaction risk, the courtexamined to changed circumstances termination or change also should hold strictattitude.

Keywords：Changedcircumstances，Check out，Price

在中央的宏观调控下房市今年出现降价趋势，但是随之也带来了很多的问题。多地房地产商为回笼资金对新楼盘进行降价促销，引发部分已购房业主的不满。一些要求“补偿”甚至“退房”的老业主，因诉求未达，选择了打砸售楼处等过激行为。这种“浪潮”又冲击了房市调控政策，但是不管是何种问题在法治社会都应归到法律的层面解决。这种因降价引发的“退房潮”是否有法律的依据呢？

有人认为此次楼市降价主要原因于“楼市调控政策”，应当适用情势变更原则，请求法院变更合同或者解除合同，退房或者退差价。也有人认为可以适用情势变更原则，只是对降价多少构成情势变更说法不一，没有形成一个统一的界限。现行法律法规和司法解释对此也没有一个明确的标准规定。那么楼市降价是否属于情势变更能？“在研究法律真实与客观事实问题时，有必要分辨四个相关概念，即事实存在、实施判断、真实属性和真实评价标准” [1]。我们从情势变更的的概念来分析一下楼市降价是否构成情势变更。

一、什么是情势变更原则

所谓情势变更，是指合同成立并生效后，因不可归责于双方当事人原因的客观变化，致使合同建立的基础动摇或丧失，若仍然履行合同则显失公平，允许当事人变更合同内容或者解除合同而免于承担违约责任。法律确定情势变更的意义，在于通过司法权的介入，重新分配合同双方在履行合同后可能获得的利益和风险，这也是一种追求公平和公正价值目标的体现。

房产交易的形成源于购房合同，合同必须严守，无论大陆法还是英美法，无论是古罗马法还是中国古代法律都对此没有异议。特别是到了19世纪资本主义自由经济时期，强调契约自由神圣，情势变更原则更是被排斥。但是到了20世纪初，特别是一战、二战和冷战以及经济的大起大落使得当时世界上多数国家都没有摆脱“情势”的“变更”，这使得情势变更原则得到了法学界和实务界的重视。中国随着改革开放契约精神深入人心，由于经济波动不断引发情势变更，1981年实施的《合同法》规定了情势变更原则，但1993年修订《合同法》时又删掉了这一规定。直到《合同法》解释二出台才有了近似的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”[2]这可以看作情势变更原则正式回归法律领域，但是实务中这一原则的适用却很少，法院在判决依据时也很谨慎。2009年最高人民法院明确指出“各级人民法院务必正确理解。慎重适用，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。 [3]这说明现阶段我国尽管已经采纳了情势变更原则，但适用条件是相当严格的。

二、情势变更跟有关概念和制度的区别

从《合同法》解释二中可以看出适用情势变更原则要满足“无法预见”、“非不可抗力造成的商业风险”两个条件。

（一）所谓无法预见是指当事人在订立合同时依据的客观情况致使其主观上不能或者不可能预见合同履行后的后果，一般这种情况是当事人自力所不能改变的。2010年北京市通州区人民法院审结了一起刚买了房子，就遇到《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，然后暂停发放第三套及以上住房贷款规定要求退定金的案子 ,法院判决认定新政的出台属于“无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化”,不仅刘先生不违约,开发商还须全额退款。[4]政策影响贷款和政策影响价格是两个不同的概念，因为不能贷款所以要变更合同不能类推因为房子降价所以要变更合同这个结论来。降价不构成情势变更的事由，房产买卖属于一种交易行为，而交易就存在价格风险，这是任何一个具有完全民事行为能力的人能够预见到的。

（二）情势变更与不可抗力的区别

1、在合同履行能力上有区别。不可抗力导致的结果一般是合同无法履行，包括全部不能和部分不能；情势变更原则出现时合同仍处于一种能够履行的状态，只是履行过于困难，或者履行代价过高超出订立合同时的目的。

2、引起的责任承担后果有区别。不可抗力是法定免责事由，当事人只要证据充分，履行了通知和防止损害扩大的义务，即不需承担任何法律上的责任；情势变更所引起的风险则由合同双方共同承担，主张情势变更的一方，须请求法院作出，不能当然地变更或者解除合同。

3.内容不同。常见的不可抗力有：（1）自然灾害。如地震、台风、洪水、海啸等。（2）政府行为。如政府干预、禁运等。（3）社会异常现象。如罢工、骚乱等。[5]；情势变更原则的生成原因是合同有效成立后，发生了不可预见的使合同不能履行或履行则显失公平的事由。

（三）、情势变更与商业风险的区别

其一，商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度，一般的市场供求变化、价格涨落等属此类；而情势变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动，非市场系统固有的风险。其二，对商业风险，法律推定当事人有所预见，能预见；对情势变更，当事人未预见，不能预见。其三，商业风险带给当事人的损失，从法律的观点看可归责于当事人；而情势变更则不可归责于当事人。判断某种重大客观变化是否属于情势变更原则时，应侧重衡量风险是否属于一般意义上上的事先无法预见、风险程度是否超出常人的合理预期、风险是否可以控制和防范等因素。楼市的价格风险在签订合同时面对价格的疯长就应该预见到会有回落，只是很多人预见不到什么时间回落，其情感上不愿意接受会回落而已。

三、情势变更适用的条件

1、情势变更的事由要发生在合同成立以后，履行完毕之前。事由发生在订立合同时，不构成情势变更适用条件；只有事由发生在合同成立之后终止之前，才能适用情势变更原则。还有两种情况：一是事由发生在合同履行过程中，但在合同履行终止前已经消灭，一般也不能适用情势变更原则；一是若合同当事人一方迟延履行合同，在迟延期间发生的事由，该事由也不能构成情势变更的事由。

2、须有情势变更的客观事实发生。所谓情势，“必须是影响及于社会全体或局部之情事，并不考虑原来法律行为成立时，‘为其基础或环境之事情’”， [6]包括国家政策、政府抽象行政行为、现行法律规定等客观状况。所谓变更，是指“合同赖以成立的环境或基础发生异常变动”。 [7]这种变动包括通货膨胀、税收变化、禁运等。这里的客观状况是否构成情势变更，应当由法院依据严格的标准来认定。

3、情势变更事由须是当事人不能预见之事实，且非商业风险。情势变更之事由是否属于不可预见，应依据合同履行过程中出现的的客观情况及交易习惯等标准做出作判断。假如当事人在签约时对情势已有预见，则表明当事人估计到这种情况并自愿承担该情势发生的风险，当然不适用情势变更原则。即使当事人事实上确实没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更；情势变更或一方不能预见，或双方不能预见，其主张情势变更原则一方须为不能预见的一方或双方。主张权利方当事人在订立合同时对情势变更事由的出现无法预见和防止，所以当事人在主观上没有过错。如情势变更事由可归责于当事人而发生，则有过错的当事人不可援引情势变更原则免责或变更、解除合同。情势变更之事由和商业风险虽然很接近，但是两者是不同的，笔者已就其区别在前面进行了叙述。

4、如不适用情势变更原则解除或变更合同，则原合同的履行显失公平。民法的原则要求公平，讲求交易当事人双方的权利义务的平等和经济利益的均衡。情势变更事由出现后，如继续履行原合同规定的义务，可能会对一方当事人产生显失公平的后果。为了均衡当事人双方的利益关系，消除因情势变更事由出现履约所产生的显失公平，赋于当事人变更或解除合同的权利。这里的显失公平不同于《民法通则》第59条规定的“显失公平”，它是订立合同时当事人无法预料到，并且当事人并不追求这种利益失衡结果的发生，但是如果不变更或者解除，就会出现的一种利益失衡结果。

四、因降价而退房和变更购房合同没有法律依据

不管是退房还是砸售楼处，更多的是一种投机心理不能满足的表现，一般购房自住者房价的涨跌是不会在意的。“人们必须履行自己所订立的契约，没有这一条，所谓的契约就徒具虚文，空洞无用”。 [8]如果买卖双方签订购房合同的前提是平等自愿，是双方真实意思的表示，就受法律保护，不受价格影响。也就是说，不管购房是用来投资还是自住，购房行为本身就是一种市场交易行为，而市场交易必然存在风险，这就要求购房者在订立购房合同时作出妥善的判断。

根据《合同法》规定，除非合同在订立时显失公平，否则接受了就要认真履行。事实上，虽然降价是在订立合同后出现，但订立合同时就应该想到的事实。目前房地产市场不管幕后推手是什么价格基本上是随行就市，所以订立合同时极少会出现显失公平的情况。但是如果开发商跟购房者在合同中约定了类似“降价”可以退房的条款，那么购房者是可以主张变更合同或者“退房”权利的。如果开发商在售楼宣传时使用了带水分的宣传手段，进行夸大宣传，把该地段房价坚挺、升值潜力作为推销的主要卖点，明确表示房价只升不降、永不降价，而随后开发商随之降价就涉嫌价格欺诈。但这里购房者是否可以“变更合同”或“解除合同”，除了看开发商是否将该情况作为保底条款写进合同以书面承诺，或购房者能证明开发商曾作出口头承诺，还要看购房合同的约定和经过法院确认。即使是法院判决“变更合同”或者“退房”也不是因为“情势变更”，而是因为欺诈或者违约。

从中国楼市价格变动情况来看，曾经经历过2005年和2008年的价格波动，作为购房者特别是“炒房者”应该意识到“楼市有风险投资需谨慎”。而且楼市调控不是一晚上就出台，也不是一出台就马上有效的。很多购房者是顶风而上，想找到楼市的高位。在收益和风险并存的楼市上，降价了也应该承当风险，不应该以情势变更为借口要求变更或者解除合同，把风险全部推给开发商或者二手房房主，更不应该制造群体性退房事件。要有尊重契约的精神，房价不可能只涨不跌，购房者在购房时需要理性面对价格的变动。当然如果合同的履行符合情势变更原则，购房者应当通过法院提出自己的诉求。开发商或者二手房房主也不能恶意拒绝、拖延、推诿购房人的合理请求来。

法院在审查当事人提出的诉求主张是也应该严谨，最高院2009年审判指导意见要求“严格审查当事人提出的‘无法预见’的主张”，“慎重适用情势变更原则”。 [9] “约必守”和“诚实信用”原则始终是合同法基本原则，法院在审查的尺度上要侧重于保护守约方，充分注意利益均衡。“如果有一方预见而另一方没有预见，应区分善意和恶意的不同情况，对善意的没有预见的当事人应允许其主张情势变更”。 [10]购房的情况千差万别，不可能随意适用情势变更原则主张解除合同。要防止投机性购房者滥用情势变更原则，随意解除合同的情况。如果滥用情势变更原则解除合同，必然危及诚实信用、约定必守的合同法基本原则。市场经济的本质是法治经济，只有合同主体保持理性态度共同面对遇到的问题，房地产市场才能健康可持续的发展。

参考文献：

[1] 张志铭：《何谓法律真实？》，《人民法院报》2002年3月15日

[2] 《合同法》解释二第26条

[3] 最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法【2009】165号）2009年4月27日发布

[4] 李松 黄洁：《新政不可预见合同可解除》 法制网2011-01-16 10:40:08

[5] 中国注册会计师协会：《经济法》北京：中国财政经济出版社，2011.3

[6] 彭凤至：《情事变更原则之研究》，五南图书出版公司1986年版

[7] 彭诚信：《“情事变更”原则的探讨》，载《法学》1993年第3期

[8] （英）霍布斯：《利维坦》，吴克峰编译，北京出版社， 2008年9月

[9] 最高院《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发【2009】40号）2009年7月7日颁布

[10] [美]Ｅ．博登海默：《法理学 法律哲学与法律方法》（邓正来译），中国政法大学出版社1999年版