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孙灏律师
孙灏律师
江苏-南京
主办律师

房屋专有和共有部分的界定

房地产2011-11-10|人阅读

物权法规定了一种新型的物权类型,而且是和当今我们大部分人都息息相关的物权——建筑物区分所有权,其和传统的所有权有明显的不同。传统所有权强调一物一权,一个物之上只能有一个所有权,所有权人享有绝对的排他性的权利,非经其许可任何人不得侵犯。而根据物权法可知,建筑物区分所有权有三个部分组成:专有部分所有权、共有部分的共有权、共同管理权,看起来好像是所有权和共有权的结合。

法律规定很简单,司法实践中的难点在于区分哪里属于专有部分,哪里属于共有部分,即专有和共有的边界在哪里。当然毫无例外一般情况下都有很多种学说,比如壁心说、空间说、最后表层粉刷说、壁心和最后表层粉刷说,这些统统不用管,我们只要记住通说即可,因为通说才是司法实践处理问题的方式,通说是什么,一般都是最后一个,此处也不例外——壁心和最后表层粉刷说。通说一般也都是折中的观点,它分成两个层面,内部关系和外部关系。认为在内部关系即区分所有权人(也就是业主)之间专有部分是按照最后表层粉刷说来界定,即专有部分包括边界部位墙体的表层粉刷部分及其以内的空间,你可以合理的使用墙壁,比如钉钉子、画画、装饰等,但不能破坏粉刷层里面的墙壁主体,因为那是共有部分,你要使用必须现保证安全然后还要经过全体共有人同意。那么外部关系,即业主和第三人在房屋买卖、租赁等关系时专有部分的界定是按照壁心说,壁心说又叫中心说,认为专有部分是以墙壁、地板、天花板等中心为界,计算房屋面积的时候,共用墙壁水平投影面积的一般是要计入套内建筑面积的。

了解了上述知识,实践中很多物业纠纷就可迎刃而解。比如阳台能不能封闭,阳台属于专有部分,当然可以封闭,只要你不危害公共安全、不侵犯其他业主合法权利。在屋顶设置广告牌、放置太阳能热水器行不行,屋顶属于共有部分,那就要经过共有人同意。一楼业主往下建一个地下室可不可以,不仅影响了基础危害了整栋楼的安全,而且本身基础部分属于业主共有。强调一点,并非业主任何的使用共有部分都必须经过全体业主同意,日常生活中的不会对其他业主造成影响的最一般的使用是不需要经过其他业主同意的。

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