租赁合同纠纷民事判决书

上诉人（原审被告，反诉原告）：曾某。委托代理人：张，广东律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市百货有限公司。法定代表人：程，该公司总经理。委托代理人：何少华，广东律师事务所律师。 上诉人曾某因与被上诉人东莞市百货有限公司（以下简称百货公司）租赁合同纠纷一案，不服判决，提起上诉。已审理终结。 百货公司因本案向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除百货公司与曾某之间租赁关系，由百货公司收回所出租第二层商场。2.曾某立即向百货公司支付租金（其中第二层商场租金人民币22500元/月，应计至曾某腾空第二层商场归还百货公司使用之日止，暂计至2012年11月份）、电费、水费、社区管理费、卫生费、商场推送垃圾费、保险费等费用暂共计金额￥169831.5元及利息（以169831.5元为本金，自起诉之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。原审庭审中，百货公司申请撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉求中的“租金”变更为“使用费”。 诉讼过程中，曾某提起反诉，请求：1.百货公司向曾某返还保证金、多收取的各项费用合计158514元以及从曾某提起反诉之日起至百货公司实际支付之日止，按照银行同期贷款利率支付逾期利息。2.百货公司赔偿曾某因产品过期所造成的经济损失50000元。3.百货公司返还曾某所有的位于商场内的一切货物。原审法院经审理查明：2010年6月14日，百货公司作为出租方、曾某作为承租方，共同签订了一份《承包合同》，约定百货公司将位于东莞虎门镇路东富中百货商场第二层面积约为2600平方米的场地提供给曾某经营大型超市（服装、鞋类、家电）等等，合同期限至2014年6月15日止，曾某向百货公司支付保证金80000元，合同到期后保证金退回给曾某，也可以在合同期后两个月作租金扣除，中途退出保证金不退，合同期限内每月租金20000元，租金须在每个月5号前付清，曾某须承担商场二楼工商税等费用，电费按用电量计，每度1.25元。 百货公司主张曾某在合同期限内擅自扩大经营范围，故自2011年8月起将商场的租金提高至每月22500元，另外，曾某还在2012年7月以前承租了百货公司的饭堂、以每月租金800元的标准向百货公司承租了一间办公室、以每间每月租金300元的标准向百货公司承租了4间宿舍，后退回3间宿舍，自2012年9月开始没有承租宿舍，自2012年7月开始未向百货公司支付商场、办公室、宿舍的租金，自2012年6月开始未支付商场、办公室、宿舍、饭堂的水电费，其中商场6月至9月用电共517度、宿舍6月至9月用电共472度、饭堂6月份用电共79度，尚欠商场、宿舍、办公室、饭堂水费共1656元，根据双方的约定，曾某逾期缴纳电费的，应按每度1.3元计算，百货公司要求办公室的租金计算至2012年11月，另外，双方还约定东莞市虎门镇路东梁屋股份经济合作社向百货公司收取的社区管理费、卫生费、商场推送垃圾费由曾某自行承担每月社区管理费1500元、卫生费300元、推送垃圾费600元，百货公司为包括曾某所承租部分在内的整栋建筑物购买的保险费11940元由百货公司、曾某各分摊一半。路东梁屋股份经济合作社出具的《证明》，证实百货公司、曾某在该合作社面前口头约定由曾某分摊每月社区管理费1500元、卫生费300元、推送垃圾费600元，曾某自2012年7月起一直拖欠上述费用，已先由百货公司代曾某垫付给该合作社，由于曾某扩大商场的经营范围，百货公司、曾某约定商场的租金每月增加2500元。百货公司的证人陈应畴是百货公司的财务人员，其出庭作证，确认百货公司交纳的社区管理费和推送垃圾费交纳至2012年9月份，卫生费交纳至2012年6月份。另外，百货公司向原审法院提交了东莞市虎门镇路东梁屋股份经济合作社于2012年12月17日出具的另一份《证明》、东莞市公安消防局第二大队的消防验收意见、东莞市虎门镇路东社区居民委员会于2013年1月9日出具的《证明》，拟证明涉案建筑物经建设规划许可、消防验收合格。 曾某确认商场、宿舍和办公室的租金交纳至2012年6月，水电费交纳至2012年5月，对百货公司主张的水费1656元以及电费的度数无异议，但认为百货公司巧立名目，擅自提高商场租金、社区管理费、卫生费、推送垃圾费和电费的计算标准，而且双方没有约定保险费由曾某负担一半，故不同意支付百货公司诉求的社区管理费、卫生费、推送垃圾费、保险费，由于百货公司强行对曾某的商场加锁，导致曾某无法经营和取回商场内的货物，故曾某提起反诉，要求百货公司返还保证金80000元、多收取的各项款项、装修费、商场内的货物，电费应按每度1.25元计算，并赔偿产品过期的损失，另外，曾某自2012年7月起已经向百货公司支付了34100元。百货公司确认收到曾某该34100元。庭审中，曾某明确该34100元用于支付商场的租金。曾某提交的《收款收据》显示：百货公司收取了曾某保证金80000元，自2011年8月起商场每月的租金为22500元，部分电费按每度1.3元计算，并且部分电费注明因百货公司为曾某提供发电服务而收取的，曾某每月向百货公司支付社区管理费1500元、卫生费300元、推送垃圾费600元。另，鉴于百货公司未能提交涉案租赁物的建设工程规划许可证或经有关部门批准建设的相关证据，可能导致涉案合同无效，百货公司当庭申请撤回第一项诉求，并申请将第二项诉讼请求中的“租金”变更为“使用费”。 原审法院认定以上事实的证据有百货公司提供的《承包合同》、《股份经济合作社证明》、《曾某欠款明细》、《证人证明》、《水电费抄表记录表》、《东莞供电局电费通知单》、《路东水电物业管理服务站通知》、《电费发票联》、《水费收据》、《发票》、《财产综合险保单明细表》、《平安公众责任保险》、《建设规划许可证明》、《消防检查意见书》、《民事判决书》、《照片》，曾某提交的《承包合同》、《押金收据》、《收款收据统计表》、《光盘》以及原审法院的庭审笔录等。 原审法院认为：本案是租赁合同纠纷，综合百货公司、曾某的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1.涉案合同是否有效。2.若无效，百货公司、曾某的诉讼请求是否具有事实和法律依据。对此，原审法院分析如下： 一、关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，百货公司未能提交证据证明涉案建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原审法院认定百货公司、曾某涉案合同无效。 二、关于百货公司、曾某的诉求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，曾某未能举证证明因百货公司的原因导致其停止经营，而且曾某至今尚未将所承租的商场交还给百货公司，故对百货公司诉求曾某支付相应的使用费，原审法院予以支持。至于使用费的标准，原审法院认为，曾某从2011年8月起已经按每月22500元的标准向百货公司支付使用费，即百货公司、曾某已经在事实上变更了合同内容，在曾某未能提交反证的情况下，对百货公司主张双方口头变更了使用费的标准，原审法院予以采纳，并认定每月的使用费标准为22500元是百货公司、曾某的真实意思表示。对百货公司诉求曾某从2012年7月起按每月22500元的标准向百货公司支付商场的使用费，直至曾某将第二层商场腾空并归还百货公司之日止，原审法院予以支持，而曾某已付的34100元应在这部分使用费中予以抵扣。至于宿舍600元和办公室的使用费4000元， 在曾某未能举证证明已经向百货公司付清的情况下，对百货公司诉求曾某支付宿舍和办公室的使用费共4600元，原审法院予以支持。至于百货公司诉求的电费，从曾某提供的《收款收据》来看，曾某逾期交纳电费的应按每度1.3元的标准计算，故对百货公司诉求2012年6月起的电费按每度1.3元的标准计算，原审法院予以支持，对百货公司诉求曾某支付第二层商场、宿舍、饭堂2012年6月至9月的电费共67775.5元，原审法院予以支持。至于百货公司诉求曾某支付第二层商场、宿舍、办公室和饭堂的水费共1656元，曾某没有异议，原审法院予以确认。至于社区管理费、卫生费和推送垃圾费，从曾某提供的《收款收据》来看，曾某一直按每月社区管理费1500元、卫生费300元、推送垃圾费600元的标准向百货公司交纳，在曾某未能提交反证的情况下，对百货公司主张这些费用由曾某负担是双方的约定，原审法院予以采信，曾某应按约定支付相关费用。从梁屋股份经济合作社的证明和百货公司的证人证言可知，百货公司只向社区交纳社区管理费和推送垃圾费至2012年9月份、交纳卫生费至2012年6月，故对百货公司诉求曾某支付2012年7月至9月的社区管理费和推送垃圾费共（1500元+600元）/月×3个月=6300元，原审法院予以支持，至于其他月份的社区管理费、卫生费和推送垃圾费，因百货公司未能提交证据证明其已经向社区交纳，故原审法院不予支持。至于保险费，因百货公司未能提交确凿有效的证据证明应由曾某负担一半，故原审法院不予支持。至于百货公司诉求的逾期付款利息，百货公司诉求以截至2012年11月的使用费、电费、水费、社区管理费、卫生费、商场推送垃圾费为本金，故逾期付款利息的本金应为22500元/月×5个月-34100元+4600元+67775.5元+1656元+6300元=158731.5元，同时逾期付款利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从起诉之日即2012年12月10日起计至付清之日止。 关于曾某的诉求，根据双方的约定，曾某诉求百货公司返还保证金、返还多收取的费用及逾期利息，缺乏事实依据，原审法院不予支持。同理，对曾某诉求百货公司返还商场内的货物并赔偿产品过期的经济损失，原审法院也不予支持。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限曾某于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付第二层商场的使用费（从2012年7月起按每月22500元的标准向东莞市百货有限公司支付商场的使用费，直至曾某将第二层商场腾空并归还东莞市百货有限公司之日止，而曾某已付的34100元应在这部分使用费中予以扣减）。二、限曾某于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付宿舍、办公室的使用费共4600元。三、限曾某于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付第二层商场、宿舍、饭堂的电费共67775.5元。四、限曾某于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付第二层商场、宿舍、办公室、饭堂的水费共1656元。五、限曾某于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付2012年7月至9月的社区管理费、推送垃圾费共6300元。六、限曾某于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付使用费、电费、水费、社区管理费、推送垃圾费的逾期付款利息（以158731.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2012年12月10日起计至付清之日止）。七、驳回东莞市百货有限公司的其他诉讼请求。八、驳回曾某的全部反诉请求。一审本诉受理费1848元、反诉受理费2214元，由百货公司负担121元（已预交）、曾某负担3941元（已预交其中2214元），限曾某于判决发生法律效力之日起三日内将差额部分1727元向原审法院缴清。曾某不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方《承包合同》约定的租金是20000元/月，该约定合法有效，应受法律保护。百货公司于2011年8月起，擅自将合同约定的租金提高到22500元/月，并声称不按照提高后的标准交租将强行在超市加锁，曾某无奈只好接受，但曾某并未以任何形式同意百货公司擅自加租的行为。自2012年7月起，经曾某多方面的努力，百货公司口头同意将多收的租金用于抵扣未收缴的租金，直至抵扣完，曾某再重新交租。2012年10月1日，百货公司反悔，以曾某拖欠租金为由将商场强行加锁，导致曾某无法正常经营该商场以及无法将商场的货物进行处理，给曾某造成巨大的经济损失。因此，即使计收租金，也应该计算至2012年9月30日。（二）双方《承包合同》并未约定电费按每度1.3元的标准计算，也没有约定曾某负担管理费、卫生费、推送垃圾费等。百货公司向曾某收取合同外的各种费用，没有依据。根据谁主张谁举证的原则，曾某应举证证明其收取约定之外费用的依据。而且，作为出租方，保证通水、通电等基本的要求是出租方的基本义务，即使社区停电，出租方也应想方设法向承租人提供正常的水电，不得据此提高电费标准。（三）案涉合同系无效合同，因合同无效而取得的财产应予返还。曾某主张百货公司退还押金合法有据，应予支持。曾某据此请求本院：1、撤销原审判决第一至第六项、第八项以及诉讼费负担部分。2、改判百货公司向曾某返还保证金、多收取的各项费用合计158514元（押金80000元，社区管理费39000元，租金合计30000元，推送清洁费7200元，社区卫生费7800元，电费7514元，商场装修费25000元）。 百货公司未在法律规定的期间内向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。 另查明，本案二审期间，百货公司及曾某均确认双方已于2013年1月28日，就租赁的场地及摆放的货物进行交接。本 院认为，虽然案涉协议名称系《承包合同》，但从百货公司将案涉物业交付曾某使用收益，曾某支付回报金的约定来看，本案双方的合同关系应为租赁关系，故本案为租赁合同纠纷。双方均未提供案涉租赁物的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《承包合同》系无效合同。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）占有使用费的计算标准问题。（二）电费、社区管理费、卫生费、推送垃圾费的请求权基础及计算标准。（三）百货公司是否应向曾某退还保证金。 关于第一个焦点。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该规定系百货公司请求曾某支付占有使用费的权利基础。现双方对于占有使用费的计算标准有争议，则依据上述规定，应该审查何谓“合同约定的租金标准”。虽然双方《承包合同》约定的租金标准为20000元/月，但从2011年8月份起，曾某连续按照22500元/月的标准向百货公司支付使用费，百货公司据此主张双方已经变更租金标准，有合理依据，可以认定22500元/月就是双方约定的租金标准，曾某主张按照22500元/月的标准交租是被百货公司胁迫所致，但其未提供证据证明，本院不予采信。百货公司请求曾某按照该标准给付占有使用费合法有据。自曾某未支付使用费的2012年7月起至双方确定交接场地的2013年1月28日，占有使用费共计155250元（22500元/月×6.9月），扣除曾某已经支付的34100元，曾某应向百货公司支付121150元。曾某应支付百货公司的占有使用费，其本质是合同无效后的折价补偿，数额上亦需在本案诉讼中结合租赁物的实际使用情况方能确定，百货公司诉请曾某支付占有使用费的利息，没有法律依据，本院不予支持。原审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。 关于第二个焦点。首先，关于电费问题，根据百货公司提供的收据，曾某按照每度1.3元的标准向百货公司支付逾期缴纳的电费，曾某按此标准向百货公司支付电费，而百货公司向曾某出具收据的行为，应视为，双方就曾某占有使用案涉租赁物期间，对电费的负担及逾期缴纳的电费计价标准形成了交易习惯。现百货公司诉请曾某按照每度1.3元的标准支付拖欠的电费，符合双方交易习惯，合法有据。其次，关于社区管理费、卫生费、推送垃圾费的问题。曾某一直按照每月社区管理费1500元、卫生费300元、推送垃圾费600元的标准支付百货公司，百货公司向其出具相关收据，同上述道理，应视为双方之间就上述社区管理费、卫生费、推送垃圾费的负担及计算标准有交易习惯。现百货公司诉请曾某支付占有使用租赁物期间的上述费用，符合双方交易习惯，应予支持。原审法院对于曾某应支付百货公司的电费、社区管理费、卫生费、推送垃圾费等计算无误，本院依法予以维持。 关于第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《承包合同》无效，百货公司因该合同收取曾某保证金80000元应予退还，曾某该项请求合法有据，本院予以支持。原审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。 综上所述，曾某的上诉理由部分成立，本院对其有理部分予以支持。原审判决认定事实清楚、但适用法律部分不当致实体处理不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持广东省东莞市第二人民法院(2013)东二法虎民一初字第36号第二、三、四、五项。 二、变更广东省东莞市第二人民法院(2013)东二法虎民一初字第36号第一项为：限曾某于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付第二层商场的使用费121150元。 三、变更广东省东莞市第二人民法院(2013)东二法虎民一初字第36号第六项为：限曾某于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市百货有限公司支付电费、水费、社区管理费、推送垃圾费的逾期付款利息（以75731.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2012年12月10日起计至本判决确定清偿之日止）。 四、限东莞市百货有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向曾某退还保证金80000元。 五、驳回东莞市百货有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回曾某的其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1848元、反诉受理费2214元，由东莞市百货有限公司负担1062元、曾某负担3000元（曾某已预缴2214元），限曾某于本判决发生法律效力之日起三日内将差额部分786元向原审法院缴清。二审受理费2357元，由东莞市百货有限公司负担1200元，曾某负担1157元。 本判决为终审判决。