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廖滔滔律师
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云南-昆明
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黑白合同法律实务

房地产2012-08-24|人阅读
黑白合同法律实务

一、黑白合同认识

黑白合同也是建筑市场上的顽疾之一,为规避行政部门的监管,承发包企业表面上签订一份合同即白合同用以备案,而实际合同的履行却是以双方另签的合同即黑合同为依据。黑白合同在实践中又被称为阴阳合同,因其中一份合同是经过建设行政部门备案的,而另一份是私下交易的、与经过备案的不一致的合同。

黑白合同的差异集中表现在合同价款、工期等方面,违反了《招标投标法》、《建筑法》的有关规定。实际履行合同中发包方基于其优势地位,往往让承包人在价款上做出让步,并压缩工期。这样承包人为保证工程利润,不得不铤而走险打材料、工艺的主意,最终损害的也是发包人的利益,影响工程质量。新来新闻媒体报道的一些工程事故如楼倒倒、楼歪歪等无不与此有关。

二、黑白合同的认定

常见的黑合同既可能在白合同签订之前,也可能在此之后或同一天,核心的认定标准是看黑合同是否对白合同做了实质性的违反。当然这是就建设工程施工合同的作业对象即工程项目相同为前提的,不同的工程项目签订的合同不是黑白合同。黑合同对白合同内容实质性的违反,是指在工程价款、质量和工期三个方面;对于其它一般内容的修改不会被认定为黑合同,而且建设工程施工合同的特点,必须对备案的合同进行细化才方便履行。但对于三个核心条款的变更与一般条款的变更、对合同的细化,法律并没有量化的规定。

三、黑白合同的效力

根据工程项目是否必须采取招标投标方式签订合同的不同,对黑白合同的效力认定也有不同。

1、黑合同在白合同签订之前签订

A、工程项目依法不需采取招投标方式签订且承发包也没有采取招投标方式签订的建设工程施工合同,在无其他合同效力瑕疵的情况下,各方所签合同是其意思真实表示,依法认定有效。

B、工程项目必须采取招投标方式签订合同,黑合同在白合同之前即已签订的,双方行为属于恶意串通,依法应被认定为无效合同。双方的权利义务按无效合同规则处理。

2、黑合同在白合同签订之后签订

A、同第一点中A,无需采招投标方式签订并且也没有采招投标方式签订的合同,属各方真实意思表示,属有效合同。

B、工程项目必须采招投标方式签订的,在无其它导致合同效力瑕疵的情况下,法律并未明确对黑合同的效力进行规定,只是规定“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”,黑白合同影响到的是工程的价款结算。

因此,根据以上分析,黑合同对合同各方权利义务的影响,视具体情况而定,不能一看到黑合同就断然认为黑合同无效。

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