商品房买卖认购书是当事人就签订房屋买卖合同相关事宜进行的约定，约定当事人在一定期限内签订房屋买卖合同，不是对行为结果即签订正式的房屋买卖合同的直接确认。因此，房屋买卖认购书不属于房屋买卖合同。房屋买卖认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。认购书是将来签订商品房买卖合同的预约合同，认购书的作用在于对房屋交易的有关事宜进行初步确认。购房者应在认购书中约定的时间内与开发商就房屋的交易事宜进行下一步的协商洽谈，而开发商则在约定的时间内为购房者保留意向房屋，不能售与他人。

如果签订认购书后，一方违约没有达成下一步签订正式房屋买卖合同的协议，守约方是否可以向法院起诉要求判决违约方履行订立正式房屋买卖合同的义务？答案是否定的。因为这违反合同法的意识自治原则，守约方可以要求违约方赔偿因其违反认购协议给其造成的损失或双倍返还定金（视具体情况而定，有时仅能返还交付的定金或预付款）。

就掌握的房屋信息资源而言，开发商当然比购房人具有优势，占据有利地位。所以，开发商对有关可能影响订立商品房买卖合同的信息和条件，负有充分地公开、明示或披露的义务；买卖双方不应给对方附加不合理的谈判条件及义务，或者利用自身优势，免除自己的责任或加重对方的责任。从社会实践上看这主要是来限制和约束开发商的；房屋买卖双方当事人都要履行持续谈判的义务，除非出现不可抗力或其他导致谈判不能的事由。

根据商品房买卖认购书的约定在将来正式缔约商品房买卖合同，是正常买卖商品房屋的经典流程。那么，商品房买卖认购书是否存在本身就是商品房买卖合同的情形呢？

答案是可能的。根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、预购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容（比如当事人基本情况、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，这样的认购协议应当认定为商品房买卖合同。

经常有“定金”或“订金”字样的条款出现在商品房认购协议中。最高法《关于适用担保法若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返回定金；收受定金的一方，拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。这里定金的作用具有担保合同的成立、履行的性质，是承担违约责任的一种形式，是带有惩罚性质的定金罚则。引用到商品房买卖关系中就是说，当购房者将定金交给开发商之后，若是由于购房人的原因而没有签订商品房买卖合同，开发商不返还定金；若是由于开发商的原因而没有订立商品房买卖合同，购房者可以要求开发商双倍返还定金。

由于开发商相较于购房者而言在掌握信息和社会资源具有明显优势，定金条款对购房者不利的概率更大些。在签订认购协议时，用“订金”或“预付款”条款，对购房者而言更有利些。同时明确约定，如果是因为买卖双方对合同条款有分歧而无法签署买卖合同的，开发商应返还全部订金或预付款；如订立合同，应当抵作房款。

商品房买卖认购书能转让吗？

答案是肯定的。购房者可以与开发商进行协商，只要开发商同意，购房者就可以将认购书中的权利和义务转让给第三人。在签订正式的商品房买卖合同时，直接写上第三人的姓名（法律依据是合同法第88条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人）。

与没有获得商品房预售许可证的开发商签订的商品房买卖认购书有效吗？

答案是肯定的，有效。商品房买卖认购书是一个独立于商品房买卖合同或预售合同的书面协议，它的目的是约束开发商和购房者，是双方将来为签订正式的商品房买卖合同或预售合同所做的承诺，不是正式的售房行为，所以在开发商没有取得商品房预售许可证的情况下签订的商品房认购协议书是有效的。此时若签订正式的商品房买卖合同或预售合同是无效的，但起诉前取得商品房预售许可证，则该买卖合同或预售合同有效。值得强调的是，在开发商没有取得施工许可证之前签订的商品房认购协议是无效的。

在认购协议（预约合同）具备正式的商品房买卖合同（本约合同）条款，而且已经交付订金或购房预付款，但仍约定在将来某个时期内或时间签订正式的商品房买卖合同，这样的认购协议能否被认定为商品房买卖合同？

答案是肯定的，能被认定为商品房买卖合同。最高法《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条说“认购协议具有商品房买卖合同主要内容且收取购房款的，应认定为本约合同即商品房买卖合同”。

开发商或卖房人违反认购协议的约定，将房屋另卖给他人，购房者（守约方）如何主张赔偿损失？

违反认购协议应承担损失的范围应以机会损失为基础，不超过履行利益为限。履行利益即商业利益，在本约未达成的情况下，该利益不能视为法律上的利益，也就不能作为违反认购协议应承担的损失范围，而只能以机会利益损失为准。举个例子：认购协议中约定的一套房产，双方约定价格100万元，卖方违约卖给第三人130万元，但该套房产评估后的市值为140万元，卖方违反认购协议约定应赔偿买方的损失是130-100=30万元，而不是140-100=40万元。