房屋买卖中的户籍迁移问题

房屋买卖中，户籍未按约定迁出是否构成违约，违约金标准几何？户籍迁移可否强制执行？

近日，上海市普陀区人民法院审理一起因房屋买卖中卖方未能按约定迁出户籍，买方遂根据合同约定提起诉讼要求卖方按房屋总价每天万分之五的标准支付违约金的诉讼。法院经审理后认为，买卖双方约定在房屋交付后一定时期卖方迁出户籍，否则应承担违约责任的约定有效，但是对于违约金标准，法院认为每天万分之五过高，遂判令卖方按每天50元标准向买方支付违约金，直至迁出户籍。

由于户籍关系由公安机关管理，而户籍本身与产权关系并无直接关联，在实务中法院无法对户籍迁移实施强制执行，只能判处违约方承担违约金。

律师建议买房中应当关注户籍问题，对于户籍迁移能否办理应仔细考察，最好能在房屋过户前办理完毕；如因特殊情况不能立即办理也需关注其是否有可以落户的接受处所，否则可能造成无论处以多高的违约金卖方仍然无法办理户籍迁移。