近年来，随着国家对房地产市场调控政策的逐步深入，商品房销售市场竞争日益激烈。开发商或房地产代理机构就楼盘销售策略费尽心血，为了突出销售卖点，不惜通过各类销售广告手段进行促销。销售广告的众多信息中不乏存在着违法虚假的宣传内容。这些虚假宣传的广告内容包括教育资源、交通配套、区域规划发展等。由于宣传承诺内容涉及到购房者自身重大利益的实现，故现实处理中出现所购商品房与销售广告不符时，势必会发生矛盾和法律纠纷。本文借一案例介绍其中虚假宣传的认定及法律责任。

　　案件简介

　　2017年3月，王某与南京开发商签订《商品房预售合同》，约定王某购买位于南京市某区房屋一套，房屋面积：85平方米，房屋总价人民币235万元。另双方签订《商品房预售合同补充协议》，其中约定:乙方(指王某)已经熟知该房屋所在小区及周边的环境、通风、采光、道路、交通、教育、公共配套设施以及其他非该房屋本身事项之现状，乙方不得就此向甲方(指开发商)提出这些方面的要求或主张;甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在甲方予以书面授权或确认的情况下对甲方具有约束力，甲方所作的售楼广告、售楼书、宣传资料、样板房、模型的画片、数据、照片、文字或其他与该房屋及/或该房屋所在楼盘有关的资料仅作为宣传目的而设立或提供，不列为该合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。

　　2017年1月，开发商在当地电视房产节目中，其销售人员在节目中反复宣传该楼盘属于某师范大学附属小学和中学学区，学校优质资源突出。2017年5月，当地工商部门就开发商虚假宣传广告行为进行调查并予以查处。王某得知后将开发商诉讼至法院，要求赔偿经济损失。

　　当事人诉辩及法院裁决

　　原告诉请：开发商在销售商品房时通过虚假广告宣传方式，介绍与实际不符的学校资源，诱使其作出错误商业买房判断，请求法院判决开发商赔偿经济损失50万元。

　　被告抗辩：关于电视宣传中配套教育资源的内容是销售人员的自主陈述，不是公司的意思表示。并且上述宣传广告内容并未对涉案房屋销售价格产生实际影响，且广告宣传为要约邀请，公司的行为并未构成违约，请求驳回原告全部诉讼请求。

　　法院裁决：开发商电视广告宣传中关于涉案小区学校的内容构成具体确定的说明和允诺，并且对王某购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，开发商的宣传内容应当视为要约。在涉案小区无法对口某师范大附属学校的情况下，开发商的行为构成违约。最终判决开发商赔偿王某20万元经济损失。

　　律师案件解析

　　笔者认为：本案开发商在电视节目中虚假宣传学校资源内容已导致客户或消费者误解，并且作出错误商业判断。开发商的上述行为实际已违反诚实信用原则，也违反商业准则，是严重的不正当竞争行为。笔者结合相关法律法规简要介绍认定其法律责任的依据和违约赔偿的认定：

　　一、《商品房预售合同补充协议》中免责条款的效力及责任。

　　虽然开发商在《商品房预售合同补充协议》中的对有关售楼广告、宣传资料及销售人员的广告宣传内容约定不作为合同的附件或组成部分的陈述，但笔者认为，该约定明显是开发商利用自身优势地位而设定旨在保护其独立权利的格式条款内容。上述免除其自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。

　　索引法律条款——我国《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　二、本案开发商电视节目广告宣传属于要约，具备法律约束力。

　　商品房销售广告原则上应视为要约邀请，是针对不特定的对象发出要约的意思表示。但如符合如下条件将视为要约：1、商品房销售广告是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。2、该说明和允诺明确具体。3、对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

　　本案开发商销售人员在当地房产节目介绍宣传楼盘项目时，明确说明项目楼盘属于某师范大学附属小学和中学学区，其内容的宣传诱使购房者王某对该楼盘作出购买价值判断，促成双方签订商品房买卖合同。因此，开发商销售人员的节目宣传符合房屋买卖的要约条件和内容，应当承担法律责任。

　　索引法律依据：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　三、虚假广告宣传的法律责任认定及违约赔偿依据。

　　我国《广告法》第三条和第四条规定：广告应当真实、合法，广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。《房地产广告发布暂行规定》第三条规定：房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

　　上述法律法规的内容对虚假广告宣传的认定提供了相应的依据。本案实际处理中，开发商电视节目宣传广告内容已被当地行政监督管理部门查处，该处罚的记录作为法院认定其虚假广告宣传的事实证据符合法律规定，其应当就不实宣传内容向购房者承担相应违约责任。

　　本案王某向开发商提出经济赔偿50万元，但法院在具体裁量违约金额时，依照公平原则运用自主裁量权给予20万元经济赔偿。笔者认为法院的裁量是适当的，我国《合同法》规定的主要违约责任形式：继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。

　　鉴于王某在本案中提出赔偿损失诉请，应当结合我国《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案实际处理中，由于王某对赔偿损失的具体金额没有提供依据，法院根据案件实际情况结合虚假广告宣传内容所造成的影响，自由裁量给予20万元赔偿保障了购房者的利益。

　　综上，购房者作为市场的弱势群体，在自身权利受到不法侵害时，应敢于面对失信开发商维护自身权益，同时今后也应当增强法律意识避免作出错误商业判断。