律师文集

邵志渊律师
邵志渊律师
江苏-苏州
主办律师

刺破卖房委托的面纱

房地产2014-05-30|人阅读

一、案情概要

1、张三与李四

张三和李四之间存在债权债务关系,张三为及时处理债务,201241日将其所有的房屋一套抵给李四,移交了房屋的权证、钥匙等物,并且办理了委托卖房的公证。该房屋系张三按揭购买,尚有贷款85万元左右,李四负责贷款的偿还,房屋剩余价值折抵债务予以清偿。李四接受后,偿还了4月份的贷款。

2、李四与王五

李四找到王五,王五表示能找到下家。56日,李四和王五签订房屋买卖合同一份,约定王五以170万元的价格购买张三名下的房屋,当即支付定金6万元,516日偿还贷款80万元,5月底支付剩余款项。次日,李四、王五签订补充协议,载明了房屋的由来系张三抵债,现委托王五出卖,售价170万元,并移交了权证等。

3、王五与赵六

58日,王五和赵六谈妥房屋买卖事宜,王五以张三代理人的身份与赵六签订合同,约定赵六以200万元的价格购买房屋,当日支付定金3万元。李四、王五办理了转委托卖房的公证。之后,赵六支付了房款共计70万元,王五偿还了80万元贷款,李四偿还了贷款5万元。在办理过户期间,因张三个人其他债务原因,某法院查封了该房屋。在明知无法继续过户的情况下,王五、赵六至房产管理部门办理撤销过户手续。但对于房款返还事宜产生纠纷,为此赵六为讨回房款准备提起诉讼。

二、争议焦点

赵六拟委托笔者进行诉讼。对于案件的争议焦点,笔者预测:谁退还房款给赵六。当然,就诉讼策略而言,应当将张三、李四、王五一并列为被告进行起诉,一方面有助于法院查清案件事实,毕竟本案案情较为复杂,仅起诉一方难以查清案情;另一方面确保还款主体不遗漏,张三、李四、王五,总有人要给赵六退还房款。但是,诉讼之前,应当对争议焦点梳理一番,大致形成三种观点:

1、张三、李四、王五共同还款或者连带还款。主要理由是按照上述一并起诉的诉讼策略,属于眉毛胡子一把抓。从保护债权人的角度,也从诉讼策略的角度,有合理之处,但是在法律关系的支撑上,这种观点有所偏颇,可以预测到将来的判决不会采纳这种观点。

2、张三承担还款责任。主要理由是:(1)张三是房主,赵六是房屋购买人,张三、赵六之间形成房屋买卖合同关系,根据合同相对性原则,合同解除之后,赵六只能向张三主张退还房款;(2)张三与李四之间是委托关系,而与王五之间是转委托关系,王五是以张三的代理人身份与赵六签订房屋买卖合同,该合同的效力应当由张三、赵六承受,作为代理人的王五不需要承担还款责任,李四也为代理人,也无需承担还款责任。假如法院采取该观点,则对赵六不利,而对李四、王五有利。主要原因在于张三在经济上已经严重恶化,甚至无法找到张三,最终,赵六很可能只拿回部分房款,且需要极长的时间。

3、王五承担还款责任。主要理由是:王五与赵六之间形成房屋买卖合同关系,根据合同相对性原则,王五应当承担返还房款的责任,至于委托代理只是一个幌子,即名为代理,实为买卖。若法院采纳该观点,则利于赵六,不利于李四,原因在于:一方面,王五具备履行能力,赵六能拿回房款;另一方面,李四和王五之间亦会形成房屋买卖关系,王五向李四主张权利,而李四向张三主张权利时张三的履行能力已不足。

三、观点分析

经过初步的争议焦点分析,进一步而言,可以归纳为:王五到底是代理人还是出卖人?若王五为代理人,则张三还款;若王五为出卖人,则王五还款。

从表象看,王五是代理人的身份较易理解,认定为委托售房的主要理由大致有以下几点:

1、从房屋产权过户登记的角度看,张三是房屋所有权人,房屋从张三的名下过户至赵六的名下,显然张三是出卖方,赵六是买受方。因此,从不动产所有权变动的流程看,张三与赵六之间发生不动产所有权的流转,据此可以看出张三与赵六之间为房屋买卖合同关系。

2、从“网签文本”的角度看,张三为出卖方。办理房屋产权过户登记时,房产管理部门需要对房屋买卖合同备案,而备案的“存量房交易合同”系房屋管理部门制作的,俗称“网签文本”,该文本的出卖方为张三,买受方为赵六。因此,从合同文本看,可以直观的得出房屋买卖合同的双方,并且该文本由房产管理部门备案登记,效力很高。

3、从两份公证文书角度看,李四是受托卖房,王五是受转委托卖房,公证书具有很高的法律效力,并且房产管理部门办理房产过户登记时凭借公证书认可王五的代理人身份。王五与赵六自行签订房屋买卖合同时,以代理人的身份;后办理过户登记时,则又以代理人的身份。可见,王五以代理人的身份签订合同,该合同的权利由张三、赵六享有,合同的义务由张三、赵六履行。

尽管从形式看,王五是代理人的身份比较直观,但是,笔者以为将王五认定为出卖人较为合理,主要有以下理由:

1、判断买卖合同与委托合同,属于对债权关系的分析、辨别,不应同物权关系混淆。对此,需要理清物权关系与债权关系,前者主要适用物权法,后者就房屋买卖而言主要适用合同法及相关司法解释。房屋买卖合同关系,无疑属于债权关系,而房屋产权的过户登记(物权变动)则属于物权关系。因此,尽管房屋产权从张三名下至赵六名下,但仅是说明物权变动的情况,并不能得出张三与赵六之间存在房屋买卖(债权关系)的结论。

2、张三与李四之间应当成立房屋买卖合同关系。虽然张三下落不明,未能出庭,无法听取张三的意见,但是认定张、李之间房屋买卖合同关系的主要理由为:(1)李四、王五的补充协议可以反映出张三、李四之间以房抵债的事实,以房抵债显然构成了房屋买卖合同关系。(2)李四偿还贷款的行为印证了以房抵债的事实,李四有权处置房屋。4月份的房屋贷款系李四偿还,在赵六购买房屋后,办理过户需要全额清偿贷款,王五偿还了80万元,而李四偿还了剩余的5万元。(3)张三、李四办理了委托售房的公证,李四一旦持有该公证文书,则可以处分该房产,充分说明了以房抵债的合理性。(4)李四从张三处获得了房屋的钥匙、产权证等物品,李四据此可以办理过户手续、交付房屋,进一步说明了以房抵债是客观事实。可见,张三、李四之间成立房屋买卖合同关系,张三将房屋卖给李四,对价为所欠的所有债务,双方之间并非委托售房关系,至于办理的委托公证只是以房抵债的实际履行行为。

3、李四与王五之间应当成立房屋买卖合同关系,主要理由为:(1)李四、王五之间签订了房屋买卖合同,约定王五以170万元的价格购买张三名下的房屋,并且对付款时间、方式等均进行了约定。针对房屋产权的问题,双方又补充签订协议明确该房屋是以房抵债而来。(2)王五已逐步履行房屋买卖合同中的义务,包括签订合同即交付定金6万元,后又清偿了贷款80万元。(3)李四协助王五办理房屋过户手续,也能反映李四、王五之间的房屋买卖合同关系。王五找到下家赵六并签订房屋买卖合同后,需要将房屋过户至赵六名下,李四与王五办理转委托的公证,王五得此公证书后即可同赵六办理过户手续。可见,李四、王五之间成立房屋买卖合同关系,李四将房屋卖给王五,对价为170万元,双方并非售房委托关系,至于办理的转委托公证只是李四对房屋买卖合同的履行行为。

4、王五与赵六之间应当成立房屋买卖合同关系,主要理由为:(1)王五与赵六签订房屋买卖合同,约定赵六以200万元的价格购买房屋。虽王五以张三的名义签订,但是所签合同显然不是张三的真实意思表示,另外,签订该合同的时候王五尚未获得转委托公证书,因此该合同效力不能及于张三、赵六之间。王五签订该合同的真实意思应当为王五将房屋以200万元出卖给赵六。(2)李四、王五办理了转委托公证,王五成为代理人,仅是为办理房产过户需要。从李四、王五之间的170万元对价,王五、赵六之间的200万元对价,更是说明王五作为出卖方赚取利润,代理仅是表象,买卖才是实质。(3)张三、李四之间已经成立以房抵债的买卖合同关系,李四、王五之间也成立了房屋买卖合同关系,在此情况下,王五、赵六之间成立房屋买卖合同关系顺利成章。至于张三、李四为何不办理过户,李四、王五又不办理过户,最后由王五办理张三名下至赵六名下的过户,笔者认为出于避税的考虑,具体而言,张三、李四过户需要纳税,李四即又过户王五又需纳税,王五过户赵六则还要纳税,现由张三名下直接过户至赵六名下,则省去了两笔较高的税,达到避税的效果。(4)房屋登记在张三的名下,并不影响王五、赵六之间订立房屋买卖合同,在王五获得转委托公证书后,更不影响王五、赵六之间房屋买卖合同的完全履行,就本案中阻碍合同履行的原因仅是法院对该房屋的查封。可见,王五、赵六之间成立房屋买卖合同关系,王五将房屋卖给赵六,对价为200万元。

因此,笔者认为,张三、赵六之间不构成房屋买卖合同关系,王五不是受托卖房,而是房屋的实际出卖人,应当由王五返还房款给赵六。

四、判决结果

法院审理后认为,张三、李四之间为买卖关系,李四、王五之间为买卖关系,王五、赵六之间为买卖关系,最后判决王五返还房款。李四不服上诉,后撤诉。

通过本案,笔者有以下感想:(1)由于物权与债权属于两个民事法律领域,因此卖房人与房屋所有权登记者可以分离;(2)房屋过户契税较高,通过办理委托公证进行避税固然聪明,但是风险依然存在;(3)通过本案,赵六的问题解决了,但是王五的问题又需另案与李四处理,李四的问题则又是另案与张三处理,可以该风险巨大;(4)房屋交易中情况极为复杂,一旦发生纠纷需要耐心分析,仔细斟酌法律关系。

本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向法律快车投诉反馈。
律师文集推荐