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巴晓立律师
巴晓立律师
河北-石家庄
主办律师

代理词

合同纠纷2012-10-05|人阅读

恒利律师事务所

Heng Li Law Firm

10 Gong Li Road,Shijiazhuang,Hebei,China. P.C. 050051

关于王某某诉石家庄房地产开发有限公司一案

代理词

我接受原告委托,通过庭前认真调查了解,及今天的法庭辩论,依据相关法律及事实发表如下代理意见,望法庭采纳为盼。

一、原被告之间买卖关系合法有效,原被告为商品房买卖合同的合同相对人。

1、原始合同(被告与第一买受人之间买卖合同)第九条第四项明确约定:“买方签署《房产买卖合同》后,可以更名,转名时办理变更手续,每次缴付手续费壹仟元整。”可见被告对第一买受人之后的合同转让,在合同签署之初就是同意并认可的。且被告在2011213日与原告签订了关于办理房产证的协议,并为其办理了房产证,说明其对原告的合同相对人地位也是认可的,且已对原告实际履行了办证义务。

《合同法》第八十一条:“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利,。。。。。”

综上,原告依据法律规定及合同约定向被告主张权利有理有据,应该得到支持。

二、原被告在2011213日签订的协议书中,第一项第三条之规定属无效条款,不具有法律效力。

首先,该协议书为被告事先一手拟定的格式条款,原告没有协商的机会,违背了合同意志自由原则;

其次,被告作为提供格式条款的一方,对免除其责任的条款即没有采取合理方式提请对方注意,又没有履行说明义务,严重违反《合同法》三十九条之规定,故该条款应当认定为无效;

再次,被告在格式条款中依据其解释排除了原告的主要权利,基于合同法的公平原则和诚实信用原则,一方付出代价的,应当享有权利,否则合同就是不公平的,即原告付了14.484平米的商铺价款,应该得到14.484平米的商铺。虽然房产证以房管部门实际丈量为准,但如果合同约定面积与房产证面积出差异,应依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》处理。该格式条款排除了原告依据该法律规定应该享有的主要权利,故是无效的。

最后,退一步说,即使原被告该协议中格式条款有效:“办理房产证后,双方之间因为商铺买卖问题不再存在任何争议,”该条款应该按常理解释为:办理房产证后,双方对原告的合同相对人地位、标的物的价款、付款方式等合同已约定好的问题不存在争议,而不是对将来可能产生的新问题(如商铺质量不合格、实际面积小于合同约定面积等)不产生争议。绝不能牵强解释为原告付100平米的价款被告仅为其办理了1平米房产证时,原告不能对此主张权利,所以被告的解释是不公平的,也是违背诚实信用原则的。另根据《合同法》第四十一条之规定对格式条款有两种以上解释的,应该作出不利于提供格式条款一方的解释。所以于情于法该条款都不能排除原告主张权利的诉求。

简单的说办证之前约定好的问题称之为“存在”,办证之后新问题只能用“产生”来形容,可见被告在起草协议之初说的也是仅针对当时存在的问题,而不是日后产生的新问题而言,比如说办房产证之后被告的商铺因质量问题倒塌了,难道被告可以依该霸王条款免除其应该承担的责任吗!具体到本案被告收取了原告14.484平米铺位价款,仅为其办理了12.2平米铺位的房产证,被告多收款项理应退赔。

综上,原被告协议中的第一项中第3条既违反合同法格式条款的有关规定又违背合同法的基本原则,即公平原则、意志自由原则,应该认定为无效条款。退一步说,即使该条款是有效的,也是原被告双方仅对商铺买卖在办证之前合同约定好的问题不存在争议,不能任意扩大解释为对以后的商铺面积可以随意减少,而被告可以不履行退款义务,商铺可以随时倒塌,被告可以不履行修善义务这是不合理、不公平的牵强解释,故请法庭认定该条款无效,并依据《商品房买卖合同纠纷》的相关法律解释及原告商铺面积比合同约定减少15.7%的事实,依法支持原告的各项诉讼请求。

代理人:巴晓立

2012726

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