关键词：央房房，房改房，军产房

王培律师经常在工作中，接到当事人咨询有关购买央产房、房改房、军产房等二手房买卖的相关问题，现将几类房屋买卖中需要注意的事项总结如下，供大家参考，以避免日后不必要的法律纠纷：

一、各类房产定义

央产房即中央在京单位已售公有住房。

军产房是根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，由军队管理、使用的房屋，其土地使用权和房屋所有权归军队所有，即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人均为军队。简单说，军产房就是产权人是军队的房产。

房改房即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买单位的公房。

二、交易中应注意事项

央产房 购买央产房，首先，需要查验交易房产是否已在位于蓝岛大厦西区的央产权房交易大厅办理上市交易审批备案手续，如果已办理，就可以上市交易。除此外，央产房的上市交易还需要注意以下几个方面：还要查看是否已补足超标款；同时还要查看物业结算证明，办理完整的物业交验手续，是否以结清物业费，避免因物业交验不清、物业费拖欠等带来的不必要损失；最后，购买央产房时尽量避免一次性付全款，尽量对将房屋转让各项手续办理完全后再付全款。

军产房 购买军产房的注意事项：1、核实国有土地使用权证书，购房合同中的军队部门应当与国有土地使用权证书中的记载的使用权人是一致辞的；2、要求开具军队出具的统一发票；3、需要到规划、房产等行政部门核实共所建房屋是否具有合法手续。由于，我国军产房的产权为军队所有，通常情况下，我国的军产房销售，买受人购买的是军产房的使用权，而不是产权。 二者的主要区别是：产权变更登记需要到房产交易中心登记备案，而军产房使用权变更不用到房产交易中心备案，而是在销售军产房的所属军产房部门变更登记。同时，根据《继续法》的规定，产权房屋属于继续的范围，但军产房由于购买的是使用权，而不是所有权，因此不属于继续财产的范围。虽然目前操作中，房主如果过世，其子女可以要求军队房部门变更登记，但不受继续法的保护。因此，我国现阶段没有一部法律明确规定，可以把军产房的使用权出售给他人，因此购买军产房缺少法律的保护。

房改房 购买已购房改房需要查验以下材料：1、产权人凭房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明；2、与原产权单位签订的公有住房买卖合同（如产权人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据办理）；3、与买受人签订的已购公有住房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记。

三、目前审判实践中，法院对上述几类房产交易的审判标准：

涉及央产房（即中央在京单位已售公有住房）、房改房（按房改规定出售的公有住房）、集资建房等福利住房的房屋买卖合同如果系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。但合同能否继续履行需要结合各种性质房屋的特殊政策进行审查。

一般情况下,所售房屋来源为央产房时，需要查看央产房办公室备案登记的手续；所售房屋为房改房时，如果是成本价购房的，买卖不受限制，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，出售房屋的收入归个人所有，如果是标准价购房单位保留一定产权的，买卖受限制；集资建房，按经济适用房管理的，交易不受限制。此外，如果售房单位与购房者就房屋上市交易有特殊约定的还应当遵守双方的约定。

因此，在二手房交易中，如果房屋属于福利住房时，买卖双方在签订合同前应当先了解清楚该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件，保证双方签订的合同能够顺利履行，避免签订合同后不能办理过户手续，给双方造成损失。

北京王培律师，专做房地产、劳动争议、法律顾问等，咨询电话：1369 145 8371