补充合同变更合同主要条款的做法值得商榷

作者：龚 伟

在商品房买卖过程中，开发商以补充合同变更《商品房买卖合同》（即政府的《商品房买卖合同（示范文本）》）主要条款的做法，早已成为业界公开的秘密，但人们对于这种做法的认识可谓众说纷纭、褒贬不一。有人认为，补充合同是交易双方真实意思的表现，应充分尊重当事人的意思表示；有人认为，补充合同改变合同主要内容往往违反诚信、公平的交易原则，应当予以禁止。笔者认同后者，补充合同变更合同主要条款的做法值得商榷。

一、为平衡交易双方地位须制定《商品房买卖合同（示范文本）》

补充合同变更合同主要条款主要是指，在商品房交易过程中，开发商通过签订所谓的补充合同（或者合同附件内容）变更《商品房买卖合同（示范文本）》的核心条款，致使合同的双方的权利义务发生了重大变化，进而导致权利义务失衡的现象。政府之所以制定《商品房卖卖合同（示范文本）》不断修改完善，主要是由于房地产行业的特殊性和双方当事人交易地位的不对等性决定的。简单的讲，开发商在商品房买卖过程中，无论是在信息还在市场地位方面都占有绝对优势的地位，购房人一般都处于劣势地位，为了平衡双方的利益，政府才有必要规范房地产交易行为，制定统一的示范合同。具体来讲，政府制定《商品房卖卖合同（示范文本）》的主要原因有以下两个方面：

一是，房地产行业的专业性要求政府出台规范交易合同版本。本来合同订立遵循当事人意思自由原则，在法律规定的范围内，当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容，自由协商达成协议。因此，商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订，订立后的合同按规定报相关主管部门备案即可。但是，商品房是一种特殊商品，建设周期长，涉及政策多，有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解。比如，若没有专业的房地产知识背景，一般的购房人很难理解建筑密度、容积率、建筑面积、套内面积等一系列专业术语。有鉴于此，建设部、国家工商行政管理局早在1995年就制订了商品房买卖合同示范文本。

二是，交易双方地位不对等需要政府介入平衡双方利益。总体来说，我国目前的房地产市场呈现出来供不应求的状况，一方面大量的住房刚需存在，而另一方面房地产总体供应量却严重不足。为买房在售楼部彻夜排队的有之，楼房未建先交定金的有之，这些一定程度上都是现阶段房地产卖方市场的反映。另外，由于我国教育、医疗、社保等社会资源分布不均衡性的存在，又加剧了房地产市场的地域垄断，对于本来就供应不足房地产来说无疑是雪上加霜。购房人为了能到自己心意的房子，在开发商面前已经完全丧失了平等的缔约地位，此时若政府不加以规范，必将对整个房地产市场的健康带来不利的影响。

二、以补充合同变更合同主要条款既违反法律规定也不符合常识

如前所述，以补偿合同变更合同主要条款主要是指开发商凭借自己在交易中的优势地位，通过签订补充合同的形式使合同内容变的对自己更加有利。这种做法很显然违反相关法律的规定，具体表现在以下三个方面：

首先，以补充合同变更合同主要条款违反合同法的公平原则。众所周知，公平交易原则是合同法的基本原则之一，根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，接着该法第五条又规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”。正是因为商品房买卖中的双方当事人地位不平等、信息不对称，政府才通过制定示范合同版本方式来平衡交易双方的权利义务以保护弱势群体的利益，这也是市场经济条件下政府干预市场行为理论基础。若允许开发商凭借在市场中的优势地位来改变示范合同版本的主要条款，势必导致示范合同文本形同虚设，进而以公平为基础的交易规则也将不复存在。

其次，以补充合同变更合同主要条款违反合同法对格式条款的要求。所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。现实中，虽然补充合同中常常会有“双方达成一致”、“意思表示自由”、“平等自愿”等表述，但事实上补充合同条款都是开发商事先拟定好，购房人通常只有签字或者不签字的权利，根本不允许对补充合同条款做任何变更，因此从本质上讲补充合同应视为格式合同，并且补充合同内用一般都是对购房人不利的条款。而根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，同时该法还规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方排除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因此，严格来说，目前很多开发商通过补充合同变更合同主要条款应属无效。

最后，变更合同内主要条款的补充合同属于典型的“挂羊头卖狗肉”的行为。究竟补充合同可不可以变更主合同的主要条款呢？这就从要准确把握补充合同的含义入手，顾名思义“补充合同”是相对于主合同来说的，由“补充”与“合同”两个词构成的动宾词组，所谓“补充”其含义为“补足所缺之物”，故严格意义上讲，补充合同只能对主合同约定不明确或者主合同遗漏的内容进行补充性的约定，而不能改变主合同的主要条款。现实之中，开发商往往通过签订补充合同，改变主合同中的交楼条件、产权登记、规划变更、违约责任等主要条款，以达到排除其主要义务限制购房人权利之目的。故这种行为名为补充合同，其实质则为限制购房人主要权利的一份新合同。

三、当前各地政府对补充合同变更合同主要条款的态度

以补充合同变更合同主要条款涉嫌开发企业利用交易中的优势地位，排除其责任、加重购房人责任、排除购房人主要权利的行为。当前，各地方政府部门对于开发商以补充合同变更合同主要条款的认识尚不尽一致，总体来说禁止此种做法的居多。接下来笔者以北京和广州为例予以分析说明：

早在2006年，北京市住宅和城乡建设委员会就已经颁布了《关于规范商品房买卖合同行为的通知》，并规定：“对合同示范文本中未约定、约定不明或不适用的内容，买卖双方当事人可以根据具体情况签订书面补充协议。但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。”由此可见，北京是禁止以补充合同变更合同主要条款的做法。

为了遏制开发企业在根据政府示范文本自行制作合同模板时，通过补充协议对合同示范文本主合同中部分条款进行修改，故意减轻出卖人责任或加重买受人责任等情形的出现，广州市国土资源和房屋管理局在2013年11月修订《商品房买卖合同（示范文本）》时，直接在合同中加入了“补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准”的条款。

综上所述，以补充合同变更主合同内容的做法，既无法律依据也与补充合同本来含义相悖而驰。若允许类似的做法存在只会扰乱市场秩序，不利于交易中弱势群体利益的保护，因此应当禁止这种挂羊头卖狗肉的做法。