1、房地产开发行政审批的流程是怎样的？

答：房地产开发公司的设立→房地产开发公司的资质管理→项目立项→建设用地使用权的取得（招拍挂）→选址定点意见书和建设用地规划许可证领取→建设用地使用权证书核发→工程设计方案审查→施工图审查→建设工程规划许可证发放→施工许可证领取和施工准备阶段→施工过程管理→建设工程竣工和验收备案→商品房销售与初始登记→物业管理

2、合作开发房地产有哪些方式？合作开发房地产有什么注意事项？

答：合作开发房地产作为民事主体的联合经营，其方式有合伙型联营和法人型联营，而是否成立项目公司是二者的主要区别。合伙型联营对外要承担连带责任，而法人型联营只以我国公司法规定的股东以注册资本为限承担有限责任。

以合伙方式建房，合作开发各方都应该注意，在《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及其它证照和批文上，应该列明合作各方的名称，以取得准确无误的权益凭证，其重要性如同结婚证。以合伙方式建房，一定要注意在合同中约定分配楼房的幢室号以及得房楼层，不能只约定双方得楼的面积。

房地产开发周期较长，任何意外的情况都可能出现，合作各方还应该约定合同解除的条件以及违约责任（或者损失计算方法）。另外，事先还应该约定开发过程中在追加投资时双方的出资比例。

3、联建各方先签订合作协议，约定分配事项；后又成立项目公司，改变了原来的分配事项。双方发生争议，原约定是否有效？

答:原来的约定无效。项目公司成立后，为法人型联合体，联建各方的权利义务包括利益分配取决于公司章程的规定。联建各方签订合作协议后各方支出的费用，在成立项目公司时，应该针对这些费用另外达成处理协议，发生争议，以合作对方为被告，另案起诉处理。

4、合作开发房地产，双方签订的合同因未取得土地使用证而无效，一方超过两年起诉要求返还投资款项，是否受两年起诉时效的限制？

答：《民法通则》第58条规定：“无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。”只有合同被法院确认无效，一方才能够知道自己的权利是否被侵害，而诉讼时效从知道或者应当知道时开始，因此在行为是否被确认无效之前，时效并未开始。所以一旦合同被确认无效，无效行为从一开始就无效，一开始就没有约束力，因此不存在诉讼时效起始时间，不受两年起诉时效的限制。

5、房地产开发项目转让的条件有哪些？

答：（1）转让方与受让方均应具有房地产开发资质。

（2）转让方具有既存之开发项目，并已获得立项批准和土地使用权。

（3）转让项目已完成一定量的投资，项目转让时尚未完成动拆迁工作的，动拆迁义务因项目转让而随之转让。

（4）项目转让应由房地产开发主管部门备案。

6、房地产开发公司作为股东在成立项目公司后，应该办理哪些相应手续，项目公司才能够成为独立的法人主体？否则，应该承担什么责任？

答：房地产开发公司作为股东在成立项目公司后，应该以股东的身份把立项手续以及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等项目开发的合法手续转移给项目公司，并且办理备案手续。否则，当房地产开发公司与建筑公司发生工程款等纠纷时，其仍然要承担连带责任，因为项目公司虽然是一个独立法人，但是，由于股东公司并未办理项目权属的变更手续，工程发包的主体资格人仍为房地产开发公司，项目开发权益尚未转移，所以项目公司只能作为股东的代理人或者共同权益人。对发包的工程具有共同权益就应当对享有的共同权益负有支付对价的义务。基于此，当房地产开发公司与建筑公司发生工程款等纠纷时，其仍然要承担连带责任。

7、《房屋买卖合同》中的相关条款是否可以理解为格式条款，从而在发生争议时作出对开发商不利的解释？

答：《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《合同法》第十二条第二款规定：“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”

格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。用格式条款签订的合同也是人们常称的格式合同，又称定式合同。格式条款一般是由具有垄断地位或交易优势的一方或行业组织，在未与对方协商的情况下，预先设计制订的文本。

合同示范文本，它是由工商行政管理机关和业务主管部门根据长期实践，反复优选、评审、经过法定程序而正式规定下来的合同文书格式。合同示范文本是对合同文本的程序框架的充分规定，不涉及交易谈判的具体内容，基本上属于填空式的或者选择式的，当事人在填充内容或者选择项目时是有一定的自由度。《房屋买卖合同》是经过工商行政管理部门和房地产管理部门联合发布的文件，其中很多内容都是填充式或者选择的，比如框架结构还是混转结构、一次性付款还是分期付款等，双方当事人都可以协商选择或者填充其中的内容，所以《房屋买卖合同》属于合同示范文本，不属于格式合同，不存在对有关条款发生争议时作出对哪一方不利的解释问题。当然如果买房人如果能够举证在购房过程中，有些条款开发商不允许自己协商，而这些条款又是印制好的非选择性条款或者填充式条款，双方对这些固定文字的意义在理解时发生争议，应该做出对开发商不利的解释。

（注:文章为本人整理的原创作品，他人转载须经过本人同意。）

作者：山东金尊律师事务所 潘顺律师