房地产开发商不实宣传、虚假宣传需要承担的责任。

撰稿人：王美娇

案例：蒋某在宣传资料和楼盘沙盘中看中某房地产开发商开发的小区楼盘一处，因该楼盘在宣传资料中载明小区内含有7500平米的中心花园，遂与开发商签订商品房预售合同，但是在交房时才发现该中心花园中包含有煤气调压站和配电室，但是在宣传资料上并未载明。由于当时签订房屋买卖合同的时候看中的就是该7500平米的中心花园，现在该中心花园不存在蒋某认为开发商构成了违约要求其承担违约责任，因协商未果，诉至法院。

律师解读：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此处的要约邀请是指开发商发出信息说明此处有房屋出售，希望有意人士前来发出签订合同的信息，而该发出签订合同意向的行为则为要约。按照第三条的规定，在本案中宣传资料中明确说明小区内含有7500平米的中心花园，说明和允诺具体确定，并且蒋某也是因为此才买的该处房屋，所以小区含有7500平米中心花园的内容理应算作合同内容之一，开发商的建筑设施没有达到合同内容约定要求，理应承担违约责任。

法条链接：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。