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许现伟律师
许现伟律师
河南-洛阳
主办律师

浅论房地产开发中应注意的几个法律问题

其他2012-08-27|人阅读

浅论房地产开发中应注意的几个法律问题

许现伟

房地产开发是指在依法获得土地使用权的土地上进行基础设施及房屋建设的行为。房地产开发包括地产开发和建筑物开发。房地产和钢铁、汽车产业一起并称国民经济的三大支柱。本文拟从法律层面对房地开发中应注意的法律问题作以简要分析。

一、注重总体效益

房地产开发必须严格执行城市规划,坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。这里主要是坚持两点:一是严格执行城市规划;二是坚持经济、社会、环境效益相统一。

城市规划是房地产开发的前提和依据。《城市规划法》规定了开发项目与城市规划的关系,城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划,服从城市规划管理。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向规划部门提出申请。这就把房地产开发中涉及的规划、土地、勘测、设计、施工、市政、交通环境、人防、地震、文物等众多部门贯串起来,使配套设施尽量发挥最佳效益。《城市房地产管理法》按照《城市规划法》确定的原则,进一步强调了房地产开发与城市规划的关系。

房地产开发的经济效益、社会效益、环境效益三者是辩证统一的关系。经济效益是房地产开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益是房地产开发对社会产生的效果和利益,提高社会效益是房地产开发发展的重要条件。只有取得明显的社会效益,才能得到社会的承认与肯定,才能达到良好的经济效益。保护自然环境、提高生态效益则是房地产开发改善城市面貌的重要任务。实现三大效益和谐统一,要求我们的开发者树立全局观念、长远观念,服从社会的整体利益,严格执行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的指导方针,遵守总体效益的原则。我们洛阳是历史文化名城、国家级卫生城市,市区内名胜古迹多、园林多,做好三者的辩证统一就显得更为重要和迫切。

二、严格按照用途、期限开发

房地产开发必经按照土地使用权出让合同约定的用途和期限开发土地。坚持这一原则的目的在于规范房地产开发利用土地的行为,维护土地使用权出让合同的权威性。我国作为正在前进中的市场经济国家,土地的价格相对不太稳定,容易引发房地产开发商的投机心理,容易形成土地二级市场炒卖土地和区域性土地垄断现象。为此,《城市房地产管理法》规定,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过一年未动工开发的,可以征收出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工的,可以无偿收回土地使用权。因土地用途不同,相应的土地使用权出让金可能也不同,因此必须严格按用途开发,改变用途应依法办理行政审批手续,并相应调整出让金。

三、坚持设计、施工规范

开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产项目具有使用期限长、投资量大的特点,如果不按标准和规范进行设计和施工,一旦出现质量问题,后果就不堪设想。竣工验收是施工建设的最后一道程序,是全面检验设计和施工质量的重要环节。坚持项目竣工验收合格方能交付使用,可以保证工程质量,防止那些不合格的房屋、基础设施投入使用。

四、居民住宅优先开发

从杜甫“安得广厦千万家,大庇天下寒士俱欢颜”到中山先生“居者有其屋”,古往今来住房都是百姓安身立命的根本。目前居民住宅仍是房地产开发的主导产品。我国城镇化发展战略和城镇居民住房紧张均要求大力发展城市住宅。住宅问题关系到群众的根本利益,关系到社会和谐稳定。我国法律政策均鼓励和支持优先发展城镇住宅。《城市房地产管理法》规定:国家采取税收等优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业建设居民住宅。《土地增值税暂行条例》规定,建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

还有一个尤其是政府应当注意的问题是,去年61日“国六条”所要求的,各城市(包括县城)年度新审批、新开工的商品住房,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重必须在开发总建设面积的70%以上。但由于开发小户型对开发商而言利润相对较低,大多不愿去做。其实我们认为,国家出台的这一政策是非常及时的,对抑制房价虚高也具有重要意义。象我市洛南新区如果能严格按这一政策执行的话,对广大人民群众不失为一件大好事实事,对增加人气繁荣洛南新区必然能起到巨大的推动作用。在这方面郑州的曼哈顿国际公寓已走在前列,今年630日,该公寓小户型当天在短短四小时之内销售800余套,充分显示小户型的市场需求和开发商的利润空间。因此,我们建议洛阳的开发商也要独具慧眼地走这一薄利多销、“独辟蹊径”之路,同时我们也希望政府对这样的开发商予以更优惠的政策鼓励。

五、关于合作开发

土地使用权作为所有权的一项权能,可以进入市场依法转让。《城市房地产管理法》规定,依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律,行政法规的规定,作价入股、合资、合作开发经营房地产。根据最高人民法院的司法解释,当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为内容的协议,只要一方当事人具备房地产开发经营资质的,合作开发行为就是有效的。这就为房地产开发提供了更广阔的舞台,多种合作经营模式有利于我国房地产产业的快速发展。那些不具有房地产开发资质的单位在自己取得的土地上建造并后预售房屋,实质上是一种变相房地产开发行为,其所从事的预售民事行为是无效的,同时也是应当受到规划、房管部门查处的。

实践中经常出现的“有其名而无其实”的合作开发合同是:1、合作开发合同约定提供土地使用权的一方不承担经营风险,只收取固定利益的,应认定为土地使用权转让合同。2、合作开发合同约定提供资金的一方不承担经营风险,只分配固定数量的房屋的,应认定为房屋买卖合同。(3)合作开发合同约定提供资金的一方不承担经营风险只收取固定数额货币的,实质上是借款合同。(4)合作开发合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或其他形式使用房屋的,实质上是房屋租赁合同关系。司法实践中对名目繁多的合作开发予以定性不仅涉及合同双方的根本利益,有时对国家税收也将产生重大的影响。譬如以土地使用权参与合作有时需要缴纳营业税等税种,有时按法律是不予缴纳的。因此,透过现象抓住本质对合作开发当事人和国家都具有极其重要的意义。

综上所述,房地产开发具有涉及面广、投资量大、工程项目多、建设周期长等特点。无论是单项开发、小区开发、成片开发,还是新城区开发抑或旧城区改造,我们的开发商都应有大局观点,服务意识和长远眼光,相信在广大开发商的共同努力下,洛阳的明天会更美更好。

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