对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为前后两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。

2004年出台《查封规定》之前，执行中被执行人将房屋、车辆出售并交付第三人，甚至第三人又转卖给他人，但过户登记手续却一直没有办理，依然登记在被执行人名下，上述财产能否执行，不同法院有不同的认识，甚至同一法院前后做法也不一致，因而造成执行中的混乱。实际上，争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。物权法实施前，我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定，一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准，未办理过户登记手续的，所有权尚未转移，但在案件执行中，在第三人无过错的情况下，如对该类争议标的不加以区别，一律执行明显有失公平。《查封规定》17条的合理之处，在于前后两个部分区分规定，能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则，在实质上突破登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护，即只要满足《查封规定》第17条设置的条件，即使交易的不动产没有登记过户，也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。有观点认为，尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。[1]笔者对此予以赞同。

价款是否支付是判断合同真实性的重要依据，而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。

关于如何理解全部价款，有两种不同意见。一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价，另一种意见认为对第三人是否支付全部价款的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或约定的义务，只要没有违背上述义务，即使其支付的确系财产总价而言的部分价款，也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的全部价款。笔者认为，物权法第九条已规定不动产物权登记方生效，虽该条亦明确法律另有规定除外，但对《查封规定》第17条进行扩大解释与适用无疑将对不动产登记生效原则造成冲击，且《查封规定》第17条分为前后两个层次，对付款情况已做区分，因此对全部价款应做严格解释，控制适用范围。本案中，房屋买卖合同涉及总金额达26万元，陈昌贵仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。

笔者认为，从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现，当然属于占有人对物进行控制、使用的体现，因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。本案中，一审法院于2011年11月29日查封争议房屋，陈昌贵举示其与他人签订的住房租赁合同，该租赁合同签订时间为2013年3月29日，同时陈昌贵在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于2013年3月19日起缴纳物管费，这两个时间均晚于法院查封时间。在查封之前陈昌贵是否占有、适用争议房屋，除张长明、赵凤口头陈述之外，无其他证据佐证，且赵凤举示的物管费收据证实在2013年3月19日前的物管费系赵凤缴纳，二审法院认定陈昌贵系在法院查封后才实际占有房屋是合理的。

第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。