【提要】

因开发商欺诈导致合同撤销，双方互负返还义务，但房屋上存在抵押权及租赁权，买方无法清租并且涤除抵押权，办理房屋不动产权属登记回转存在法律障碍，买方要求开发商返还购房款及赔偿已付款及相应利息损失的请求面临极大法律风险。

【案情】

2011年1月7日，苏州市甲地产有限公司竞得位于地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函甲公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，甲公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。

2013年，甲公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。　　2013年10月16日，甲公司与费1、沈2签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。

当日，费1、沈2与乙公司签署《业主委托租赁经营管理合同》，约定将所购房屋委托勤思公司进行经营管理。2015年5月15日，上述房屋的所有权登记至费1、沈2名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年7月22日，房屋所涉国有土地使用权登记至费1、沈2名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。涉案房屋现由费1、沈2自行出租给案外人使用。

【一审及二审裁判观点】

甲公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。甲公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使费1、沈2以为涉案房屋为商铺而与甲公司签订商品房买卖合同，甲公司的行为已构成欺诈。费1、沈2据此主张撤销合同的理由成立。　　合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现买卖标的房屋的不动产权属已登记至费1、沈2名下，故费1、沈2亦有义务协助甲公司完成涉案房屋的权属登记回转手续，并向甲公司返还房屋。

然而，涉案房屋目前由费1、沈2对外出租，同时登记有抵押权，经法院释明后其表示无法清租及涤除抵押权，贷款银行在法院通知后亦未作出回应，故办理涉案房屋不动产权属登记回转存在法律障碍，费1、沈2返还涉案房屋亦存在履行障碍。在费1、沈2无法履行前述义务的情形下，对其主张要求甲公司返还购房款及赔偿已付款及相应利息损失的诉讼请求碍难支持。

【一审及二审判决结果】

一、撤销苏州市甲地产有限公司与费1、沈2于2013年10月16日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢107室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同2013xxx046）及《合同补充协议》；

二、驳回费1、沈2其他诉讼请求。