无论是《担保法》，还是《物权法》都明确严格禁止流质。近年来，除了法律明确禁上的典型流质外,实践中还出现不少与典型流质相类似的现象,较常见的情形是,当事人在借贷合同之外，另行签订房屋买卖合同，约定借款不能及时偿还时,房屋直接以一定价格出卖给债权人，这样的非典型流质问题该如何处理呢？

律师观点：

流质，是指当事人之间关于债务人届期不履行债务时,债权人(即抵押权人质权人)有权直接取得抵押或质押财产所有权的约定内容。我国的《担保法》第66条和《物权法》第186条、第211条分别规定了在抵押合同与质押合同中，不得约定流质条款。

当事人在借贷合同之外，另行签订房屋买卖合同，约定借款不能及时偿还时,房屋直接以一定价格出卖给债权人。该买卖合同实际上是为担保借款债务履行而存在, 其本质上具有流质的核心特征,即在债务不能清偿时, 需要以买卖的表面形式发生产权转移为债权人所有的实际效果,这属于非典型流质。该合同本身并不具有独立性,是为规避流质禁止性规定而设，属于《合同法》第52条第3项“以合法形式掩盖非法目的”的情形,相应的买卖合同等民事行为应属无效。

案例分析：

基本案情：

2011年4月12日，被告魏某与第三人郭某签订被告为借款人、第三人为抵押权人的《房地产抵押借款合同》一份,约定借款金额为100万元，借款期限从2011年4月12日起至2011年7月11日止。被告以一套价值150万元的房屋A向第三人进行了抵押,并办理了登记。

同日,原告苏某被告魏某签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定被告将上述房屋出售给原告,价款150万元，于2011年7月10日前办理过户手续。付款方式为:原告于2011年4月12日支付房价款100万元，房屋过户后，原告通过贷款再支付45万元,余款5万元在交房当日付清。合同未就交房时间进行约定。合同签订后,被告向原告出具收据,载明其收到原告支付的购房款100万元。当日,被告与第三人于上海市东方公证处公证办理委托书一份，载明:被告因故无法亲自办理上述房产的过户事宜,委托第三人代办。

此外，当事人均明确,被告实际未收到原告支付的购房款100万元，只收到第三人给付的一笔借款100万元。第三人出借给被告款项的来源系其向原告借款,但未向原告出具相应的借条等材料。

原、被告就房屋买卖事宜发生争议，原告诉至法院称:其因为政策原因不再具备购买被告房屋的资格。故多次与被告联系，要求变更受让主体,被告均拒绝进行变更。请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告立即返还预付的房款100万元。

法院裁判：

驳回原告苏某的全部诉讼请求。

法律分析：

本案的争议焦点为：原、被告之间有无房屋买卖的真实意思表示?首先，从当事人之间钱款的往来情况看，系原告将100万元出借给第三人，再由第三人出借给被告。原、被告之间并无直接的款项往来。其次，原、被告的行为不符合一般房屋买卖的交易习惯和流程。原告在明知系争房屋上有第三人的抵押权的情况下仍然签订房屋买卖合同。上述行为均与正常的房屋买卖操作不同。再次，原告的陈述前后矛盾。第一次庭审中称其向被告交付了100万元，否认当事人之间实际的资金流向。在第三人参加诉讼后，才承认其实际并未向被告支付100万元，转而认为原、被告之间系附条件的房屋买卖。本案中，原、被告之间的关系看似针对抵押房屋的买卖,约定了相应的对价关系,房款与房价能够对应,似乎是正常的房屋买卖。不过,买卖双方虽约定了房屋价款，且被告普向原告出具100万元的收据,但实际上被告并未收到该笔房款，结合“第三人出借给被告款项的来源系其向原告借款”的事实,可以推断该买卖是为担保借款债务而存在,买卖合同并非原、被告真实的意思表示。根据房屋买卖合同约定,无论其是否能够清偿债务,均需依买卖合同约定将房屋转移给相对方,实质上就是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质。

综上，原、被告之间并无买卖房屋的真实意思表示，双方系为保障借款安全而签订房屋买卖合同，如被告到期无法归还款项，系争房屋即由第三人作为被告的代理人将房屋出售给原告用以抵偿债务，属于变相的流质，当事人之间以买卖合同的合法形式,对非典型流质目的进行掩盖，故该房屋买卖合同依法应当被认定为无效。经法院释明后，原告仍然坚持原来的诉讼请求，原告基于其与被告之间存在房屋买卖关系所提起的诉讼请求，缺乏依据，不应得到支持。

相关法律法规：

《物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前 ,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第二百一十一条：质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

《合同法》第五十二条：有下列情形之一-的，合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

案件来源：

（2011）松民三（民）初字第2085号原告苏某与被告魏某房屋买卖合同纠纷一案