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姚志斗律师
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经典案例:建筑施工合同中定金争议的法律分析

合同纠纷2019-12-11|人阅读

具体案情介绍:1.2014年3月14日,甲与A公司签订《建筑施工合同意向书》。协议约定:“甲向A公司交付履约定金100万元;A公司将其开发的位于B镇的C项目B1、B2二栋17层商品房及附房、物业用房约二万平方米交由甲施工建设,3个月内甲方进场施工建设,设计施工图纸确定后,双方以本协议约定的内容为条件签订式建筑施工合同;甲交纳履约保证金后,如由于甲自愿放弃致使建筑施工合同不能正式签订、履行,则A公司不退还履约保证金。”

2.2014年3月14日,甲以转账方式将100万元交付A公司。后双方未签订正式建筑施工合同,也未进场施工。经双方协商,2014年12月15日,A公司返还甲定金50万元。双方就剩余50万元定金的返还发生争议。

3. 另查明,A公司开发的位于B镇C项目分为A1、A2与B1、B2项目,两个项目同时启动,由于甲与A公司因发生合同纠纷,在2014年12月之前无最终结论。经后续承建B1、B2项目的实际施工人丙证实:“2014年9月份,我找A公司丁经理谈的相关事宜。当时政府要求回迁楼要有进度,必须得打桩,我考虑把这个活占下来,就同意先打桩了,当时我在梨树有几处工程都在打桩,为了把这个工程包下来我就把桩先打了,具体事宜进一步协商。桩打完了,承台也打完了,混凝土也打完了,就干到这。由于合同没签,当年就没有继续往下进行。A栋楼就在我们工地对面,道西,当时已经起二层了,我们就是把承台干完了,这个期限得差二个月,他们工程干的早。到了每年11月15日,国家规定不能进行混凝土施工,第二年春根据气候再施工。2015年5月1日,A公司让我们进场干活,我们就进场了,由于没有签订合同,我们工程进度没有平常快,我们一直要求与对方签订合同,对方一直说再等等,直到9月1日双方才把正式合同签了,之后我们就按照正常进度施工了,最终交工期限与A栋楼交工时间差7-8个月。我签订该工程合同有F有限公司的授权。”由于B1、B2楼延迟交工,A公司向B县房屋征收经办中心交纳了逾期24个月的安置补偿费、取暖费合计2042097.45元。

针对定金问题

姚律师认为:1.合同无效,甲与A公司均有过错。

案情层面A公司作为房地产开发公司,与自然人甲签订了《建筑施工合同意向书》,并依据该意见书的约定收取了甲合同履约定金100万元。该合同第五条约定:“乙方交纳履约保证金后,如由于乙方自愿放弃致使建筑施工合同不能签订、履行,则甲方不退还履约保证金。”建设施工合同不能正式签订、履行的原因是甲以自然人的身份签订的《建筑施工合同意向书》,因不具备签订合同的资质,从而导致该合同无效。

A公司作为《建筑施工合同意向书》的签约方,有权利和义务审查对方的建筑工程主体资格。在没有确认对方得到C市D公司的承诺和授权前提下,与对方签订了《建筑施工合同意向书》,A公司存在过错。而甲以自然人身份在不具备建筑工程主体资格的前提下,与对方签订《建筑施工合同意向书》,是导致合同无效的根本原因

法律分析:甲没有相关建设施工资质,应依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的…”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定,甲与A公司于2014年3月14日签订的《建筑施工合同意向书》为无效合同。A明知甲没有相关建设施工资质,仍与其签订《建筑施工合同意向书》,致使该合同无效,甲与A公司均有过错。

2.A公司应承担返还甲剩余履约定金50万元的法律责任

依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,A公司应承担返还甲剩余履约定金50万元的法律责任;甲要求A公司赔偿其10万元损失的请求,应从2015年1月1日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算,赔偿占用甲50万元定金期间的利息损失。

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