2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛某某支行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局、青岛市住房公积金管理中心联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，规定2017年3月16日起实行限购限贷政策。一、在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。二、首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三、在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

该限购政策实施一年以来，部分买房人为了规避限购或银行信贷政策，采用借名的方式购房。那么，借名买房到底合不合法呢？首先，借名买房无论有无协议，都属于合同行为，而合同行为无效的情形，法律已有规定。《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”从该法律规定可以看出，借名买房的协议很容易“符合”该规定二、三、四、五的情形。不过，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”从这一规定看来，规避限购或银行信贷政策，均不属于规避法律，不能认定为无效。一般来说，这类协议均不违反法律强制性规定，属于有效合同。但借名购买经济适用房的，因侵害了社会公共利益，会被认定为无效。

因北京已施行多年限购政策，关于借名买房的纠纷的处理也相对成熟，律师从中国裁判文书网选摘3个北京市的相关案例供我市居民参考：

? 案例一：周X所有权确认纠纷案，北京市高级人民法院认为：“本案中，为证明涉案房屋权属问题，XX公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料，且上述材料为原件，并盖有银行部门或其他收费部门的公章，原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由XX公司支付，且房屋交付后，由XX公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明，原审法院认定诉争房屋的实际出资人为XX公司，证据充分，XX公司要求确认诉争房屋归其所有，于法有据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”

??案例二：郑XX等房屋买卖合同纠纷案，北京市高级人民法院认为：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，郑XX、许XX提供的证据仅能证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明其与XX之间存在借名登记的约定。因此，一、二审法院依法驳回郑XX、许XX的诉讼请求，并无不当。郑XX、许XX的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

案例三：徐XX房屋买卖合同纠纷案北京市高级人民法院认为：“根据查明的事实并结合相应证据，可以确定徐XX与朱XX之间存在借名买房的事实。徐XX要求办理过户手续的诉讼请求，缺乏法律依据（注：基于北京市的限购政策，徐XX无购房资格）。两审法院所做判决并无不妥。徐XX的再审理由不能成立。”

从上述三个案例可知，“借名买房”的协议一般不会被认定为无效，仅会因证据不足驳回诉讼请求。而此类纠纷若要获得胜诉，需满足以下条件：

1、证明存在合意“借名购房”的事实，需为书面的借名协议，或者对方当庭认可。

2、证明支付房款的事实，如首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、等级费用缴纳证明等均为实际购房人缴纳，且均为原件。

3、实际购房人起诉时已无购房限制。

鉴于当前房屋价值较为巨大，不论借谁的名义购买房屋，均具有较大的法律风险和道德风险，因此律师不建议借名买房。借名买房最大风险在于，出名人（名义登记所有人）对房屋享有完全处分的权利，可将房屋出卖、抵押给第三人，借名人无法进行有效的限制。在出名人将房屋出卖给第三人或因债务纠纷被查封后,借名人不能以无权处分为由主张追回房屋,只能根据借名协议追究出名人违约责任或赔偿损失。

如果万不得已需要借名买房，建议一定要委托律师起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。