上海动迁房屋买卖合同法律问题解析
上海动迁房屋买卖合同法律问题解析
2016-4-23 耕耘 律师
工业化、城镇化提速，国力增强，居民生活环境和居住条件不断改善，上海作为一线城市在住房保障方面走在全国前列，推出了廉租住房、中低价房（经济适用房）、公共租赁住房、动迁安置房（配套商品房）“四位一体”的住房保障制度。上海历史名城、世界大都市，百年前的小区、住宅比比皆是，当时风光一世的建筑，随着岁月的洗礼，今天可以说是“风烛残年、陈旧不堪”，风雨难挡。大都市规划与基础设施建设，旧城区改造开发势在必行，需要拆迁的房屋不断增多，绝大部分被拆迁人选择产权调换取得了N套动迁安置房，除供自己居住外还有剩余房屋，动迁房买卖也就有了市场。动迁房屋转让问题成了焦点。
动迁安置房是特殊的商品房。动迁房屋，即动迁安置房，是政府组织实施、提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，供应于本市重大工程、旧城区改建等项目安置保障性安居用房。房屋征收，因为国防需要、基础设施需要、公共事业需要、保障性安居工程建设需要、对危房集中、基础设施落后地段进行旧城区改建需要，政府可以决定征收房屋。被征收的房屋所有人、公有住房承租人是被拆迁人，被拆迁人有权选择货币补偿和房屋产权调换。补偿的项目包括被征收房屋的房地产市场评估价、价格补贴（系数不超过0.3）、特定房屋类型的套型面积补贴（每证不超15平方米）、居住困难户的保障补贴（22平米人均）、搬迁费和临时安置费、签约搬迁奖励等。如被拆迁人被拆迁的房屋较大或居住的人口较多，选择了房屋置换的补偿方案，被拆人可能取得N套动迁安置房屋，除了居住外，剩余的动迁安置房可能要买卖流通。
动迁房屋是商品房，是特殊的商品房，与一般的商品房存在差别。设计限制，住宅以建筑面积70平方米左右的2室1厅为主，适当配置50平方米左右的一室一厅或者2室户，少量配置90平方米左右的3室1厅，用于农民动迁的可以适当放宽；享受优惠，依法减免了建设和营业中的行政事业性收费；价格限定，由房管局、发改委、财政、建设局等部门综合考虑开发进度、交付时间等按照基地周边普通商品住宅近期实际交易均价的一定比例适时确定；供给限制，优先保障被拆迁户的安置需要；产证的限制，预售许可证、房地产登记薄、房地产证和预告登记证明的附记栏内，注记“动迁安置房”；转让限制，动迁安置房在取得房地产证后3年内，不得转让、抵押，但继承、回购的除外。
动迁安置房转让合同的效力。动迁安置房转让分为三种情形，（1）被拆迁人签订了国有或集体土地上房屋征收补偿协议，约定以房屋产权调换进行补偿，动迁户取得小产证之前，签订的动迁房屋买卖合同；（2）取得小房产证后，3年内，签订的动迁房买卖合同；（3）取得小房产证3年后，签订的动迁房屋买卖合同。
第一种情形，被拆迁人只是签订了产权调换的动迁房屋补偿协议，调换安置房屋可能还没有开始建设，或者还没有竣工，或者没有实际的到房屋等，即使交付使用了，但小产证还没有办理或取得。被拆迁人没有取得小房地产证书，取得的是合同上的权利，合同之债--请求权，被拆迁人并不是动迁安置房屋的真正所有人。被拆迁人签订的动迁房屋买卖合同效力如何？司法实践中存在不同观点，第一种观点认为：仅取得了拆迁补偿安置房的合同权利，并没有取得安置房的产权，被拆迁人无权处分，合同无效。第二种观点认为，被拆迁人将来可能依据补偿协议取得房屋，属于效力待定的合同；第三种观点认为，被拆迁人与买受人签订的动迁房屋买卖合同合法有效。
关于无权处分行为的效力，在我国理论界经历了一个动态变化过程，在合同法实施之前和合同法实施之初，主流观点以无权处分行为无法将出卖的标的物进行交付并转移所有权，不能履行合同标的物的给付，认定无效，如《德国民法典》第306条规定：已不能给付的标的物之契约，无效。在2007年7月1日《物权法》实施之前，主流观点认为这类合同属于效力待定的合同，签订合同的标的处于待定状态，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人在订立合同后取得了处分权，合同合法有效；如果权利人不追认或者无权处分人始终没有取得处分权，或者无权处分人没有取得处分权的意愿，合同无效；《物权法》于2007年7月1日实施，第15条关于无权变动原因与结果区分的原则规定，理顺了《合同法》第51条和132条之间的关系，合同属于《合同法》调整，物权变动属于《物权法》调整。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权变更转移是物权变动的结果，出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权，不会影响作为物权变动原因行为的买卖合同的效力，目前统一的观点是无权处分人签订的买卖合同有效。最高院关于买卖合同司法解释第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对出卖物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。为了保护交易安全，维护市场稳定，认定在出卖人未取得小产证前签订的动迁房买卖合同合法有效，符合《物权法》和司法解释规定。
第二种情形，被安置人取得小产证后3年内转卖了动迁房，可小产证上明明记载了三年内不得转让、抵押，这种情形下买卖合同的效力又如何？认定合同无效的法律，合同法司法解释一规定，法院认定合同无效，应当依据法律和国务院制定的行政法规的强制性规定为依据，不得以地方性法规和行政规章的强制性规定为依据。强制性规定分为效力性规范和管理性规范。管理性规范，是指纯粹为了行政管理需要不涉及民事主体之间利益关系的规范。如预售商品房登记备案、网签是行政性管理规范。房地产行政管理部门通过预售商品房的登记备案、网签对开发商的商品房销售行为的合法性进行审查，违反之，不能认定合同无效，只能受到相应的行政处罚；建设工程开工许可证，是建设行政部门对房地产开发企业进行工程建设合法性的审查，目的是经过审查保证所建工程合法，建设工程开工许可证的办理是行政管理性规范，没有办理开工许可证，不能以此认定建设工程事故合同无效。效力性规范，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，以否认其法律效力为目的。对合同无效持慎重态度，更有利于保护交易安全，维护交易便捷，符合经济效率和社会公正的价值取向。动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转让、抵押的规定，该规定不是国务院的行政法规，不属于认定合同效力问题的规范；沪府发【2011】44号规定3年内不许转让，其目的是政府对上海市的房地产市场有序管理，限制动迁安置房的上市流通，稳定房价，属于行政管理性规范，而不是效力性规范，因此被拆迁人在取得安置房的小产证后的三年内签订的动迁房买卖合同合法有效，受法律保护。第三种情形，被安置人取得小产证三年后，被拆迁人拥有了房屋的完整所有权，买卖、抵押等处分行为是其行使所有权的一项权能，买卖合同合法有效。可能因为取得年限的不同，在买卖转让办理产权登记过户时所缴纳的营业税、增值费等有所不同，但与合同效力没有关系。动迁安置房的产权办理。签订房屋征收补偿协议，在预（销）售合同签订后，动迁安置房的购房人持配套商品房供应单、申请书、身份证明、记载建设用地使用状况的房地产权证书、规划许可证及附图、竣工验收证明、记载房屋状况的地籍图、勘测报告等材料，到区县房地产登记机构办理房地产登记手续。一房数卖问题。目前，一线、二线的房地产市场动荡，价格涨扬，二手房几近火热。受利益驱动，出卖人一方二卖、数卖的现象时有发生，本律师正办理出卖人将其动迁安置房三卖的一案，办理了一方二卖的一例，买了又抵押的二例。一房数卖，是指出卖人将其拥有或者已签预（销）售合同的安置房、或者配套商品房供应单上的房屋，与二个以上的购买人签订了房屋买卖合同，约定其同一套房屋出卖给多人，收取了定金或全部、部分房款的行为。我国民事法律采用的是债权形式主义的物权变动模式，认为债权变动是物权变动的原因，合法的债权合同结合标的物的交付或者登记手续办理，才能引起物权变动的法律效果。当出卖人与买受人订立买卖合同后，如果未向买受人交付标的物或者未办理登记手续，标的物不发生转移，此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同，但是恶意串通订立的除外。一房数卖中，争议房屋所有权确定的原则为：（1）先办理房地产登记过户手续的买受人取得房屋所有权；（2）均未办理登记过户手续，已经办理商品房预告登记的买受人取得房屋所有权；（3）即未办证，又未办理预告登记，先行合法占有争议房屋的取得所有权；（4）均未办证、预告登记、合法占有，先行支付房屋价款的买受人取得房屋所有权；（5）以上情形均没发生，签约在先的买受人取得房屋所有权。既然数份动迁买卖合同都有效，当事人的合同权利就应当受法律保护，未取得房屋的买受人可以依据买卖合同向出卖人追究违约责任。未能取得房屋的买受人，因出卖人一房数卖导致了双方之间买买房屋买卖合同履行不能，导致买受人购房目的不能实现，合同有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，买受人可以要求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，损失包括直接损失和可得利益损失。可得利益损失包括房屋涨跌损失，房屋涨跌损失的确定为：（1）双方协商确定的，从其约定；（2）不能协商的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢、同层、同型；其次相邻幢、同层、同型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，应当由专业的评估机构评估确定。有些当事人认为，合同约定了违约金，自愿承担违约金，就可以解除合同。这种认识是对合同履行的误解，不符合法律规定。合法有效的合同，对双方具有拘束力，应当全面履行、实际履行，在违约时，不仅承担违约责任，还要继续履行。买卖动迁房买受人风险防范。动迁安置房拆迁人出卖给特定主体，享受着政府优惠政策，受许多限制的特殊商品房。上海市规定3年内不许转移所有权，上海房地产行情只涨不跌，因利益所使有些出卖人反悔，有些一房数卖，购买动迁房的买受人承受着比购买普通商品房较大的风险，存在着较多的变数。买受人应当尽到较大的谨慎注意义务。决定购买后选择时，（1）考察.房源的真实性及出卖人的状况，包括房屋征收补偿协议、配套商品房供应单、预（销）售合同、大产证、小产证、被安置人的数量、套数及出卖人的品行；（2）可以选择中介机构.购买房屋是买受人重要的事项，有一个负责诚信的中介机构提供媒介服务，协助办理产权转移等手续，核实出卖人的信息，对买受人还是大有好处的；（3）合同签订.特别约定：一房数卖的违约责任、预告登记、小产证的办理及保管、房款交付方式、双方当事人联系方式及通信地址及法律后果、产证办理登记及后果、房屋交结等（4）出卖人应当提供给买受人保管的资料。身份证复印件、户口本复印件、结婚证或离婚证复印件、征收补偿协议原件、配套商品房供应单原件、预（销）合同原件、房屋维修、使用、质量证书等原件；（5）房屋款。房款一定要通过银行支付，保留好银行流水；（6）房屋交付后及时了解购买房屋所在小区的房产登记信息，以便及时督促出卖人履行合同的相关义务。（7）发现出卖人有违约动向时，及时拿起法律武器维权。