西安市人大常委会公布了最新修订通过的《西安市物业管理条例》，将于6月1日起正式施行。 新条例较以往有较大的修改之处，其中主要包括： 一、物业管理行政主管部门的监管模式变为“两级政府 三级管理” 新条例规定：市、区县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府全部参与物业管理的活动。 街道办事处或者乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督其依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 后还增加一条：物业管理行业协会负责制定并监督实施物业服务规范，充分发挥物业服务行业的自律性。 这种管理体制的转变解决了业主委员会、业主大会无人牵头管理的局面，细化了对前期物业的监督管理。 二、业主大会可集体讨论也可书面征集意见 新条例根据实际需要对业主大会设立的条件、换届选举工作等做了比较详细明确的规定。规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，解决了现实工作中集体大会召开难的问题。 三、增加物业保修金制度 条例规定，建设单位应在物业竣工验收后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2％的比例，一次性向市物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金；而且物业在保修期内出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应在72小时内予以维修。 四、增加突发事件报告制度 物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向行政主管部门及相关部门报告：发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；物业服务人员擅自撤离物业管理区域，严重影响业主和使用人正常生活；发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；物业管理区域内发生重大伤亡事件；其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。 五、建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金 建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金（俗称大修基金）。还规定：开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议，市政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。 六、明确房屋的使用应按权属证书载明的用途 业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。 但新出台的物业管理条例仍然有一些问题仍未得到解决： 一、物业管理区域的划分与物业的共用设施设备的权属划分不明晰. 第九条划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素，具体划分原则如下： （一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定； （二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域； （三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。 会所、车库、物业管理用房，这几方面问题，在该条文中并未得到解决，立法者仅用一个划分原则便如太极推手般把问题一带而过，并没有得到具体的、明晰的区分，这样给产权归属问题又蒙上了一层神秘的阴影。 二、物业服务收费条款太笼统 第三十五条物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其收费项目、收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。 举个例子：某物业服务企业把地下车库、车辆服务费暂按300或者500块钱执行，说这是属于政府定价，政府什么时候定价呢？这说不清楚！ 正是由于物业服务收费价格不透明造成物业服务收费对业主产生强烈的不满，进而问题仍然得不到解决。 三、业主装修条款无法解决实质性问题 第五十六条 业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定，并与物业服务企业签订协议，协议中应当载明房屋装饰装修禁止行为和注意事项。 有许多物业服务企业在业主入住装修时，往往会收取一定数量的装修保证金。保证金的收取既没有成文规定，也没有成文禁止，很多物业服务企业便要求业主缴纳保证金，但凡业主存在一点问题，便可遭遇保证金被扣除的厄运。这样的做法既不合法，又不合理，物业服务企业的管理费已在三十五条有所规定，对这样巧立名目乱收费用应当予以明确禁止，可惜新的条例里还是没有这样的规定。 不管怎么说，新的物业管理条例还是把我国的司法秩序向前推动了一小步 让我想起：不积跬步，无以致千里；不积小流，无以成江海的道理，共勉之！