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李菁律师
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山东-青岛
主办律师

丈夫告妻子偷卖房屋  法院认定买房人是善意取得

离婚2014-07-08|人阅读

【案情】丈夫王某与妻子卫某于2004年登记结婚。婚后他俩在青岛市市南区购买了一套房屋,面积为60平方米,房地产权利人登记为妻子卫某。自2009年丈夫王某出国后,夫妻二人关系恶化。201111王某回国正式与卫某协商离婚事宜,但这时得知该房屋已被卫某卖给了第三人李某。王某称,在他不知情的情况下妻子与李某签订房屋买卖合同,房地产交易中心备案价格仅为36万元,该价格不及市场价格的二分之一。卫某擅自转让夫妻共同财产,与李某串通用阴阳合同进行违法活动,损害了其利益,故起诉要求确认卫某与李某签订的存量房屋买卖合同无效,诉讼费由二人负担。在法庭上,王某的妻子卫某说,丈夫王某提出的她与李某恶意串通损害王某合法权益的主张是不能成立的,没有任何事实依据。李某称,与卫某签订的买卖合同系有效合同及善意取得,自己实际支付了73.8万元的房款,目前房产已经过户,符合法律规定的不予返还的情形,因此王某的诉讼请求应予以驳回。

法院经审理查明,涉案房屋确系王某与卫某婚后购买的夫妻共同财产,房产证上所有权人登记为卫某。201110月卫某通过房地产中介与李某签订房屋买卖合同,约定房屋成交价73.8万元。李某支付了全部款项后取得了诉争房屋的所有权证。

法院经审理认为,该案被告李某信赖中介公司,并不知道卫某无处分权,且李某以当时的市场价格73.8万元购房,并已办理了房屋产权的过户手续,故李某取得诉争房屋的所有权系善意取得。王某认为卫某与李某恶意串通订立合同,王某对买受人李某为恶意应负有举证责任,现王某对此未予提交充分证据,因此其要求确认卫某与李某签订的房屋买卖合同无效的请求,法院不予支持。最终判决驳回王某的全部诉讼请求。

【评析】 本案争议的房屋系王某与卫某夫妻关系存续期间购买,应视为夫妻共同财产。现卫某作为房屋共有人出卖房屋,其他共有人王某主张其无权处分,因此本案属于典型的未经共有人同意处分共有的不动产,买受人能否善意取得的案件,这涉及到对买受人善意的考察。最高人民法院关于贯彻《民法通则》若干问题的意见的司法解释第89条间接地确立了善意取得制度,即:“共同共有人对共有财产享有共同的权利承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。 我国《物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度,即:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”《婚姻法》司法解释一第十七条规定:“……(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”即,夫妻共同共有财产的处分应适用善意取得制度。本案法院审理认为李某是善意第三人,理由如下:1李某作为房屋买受人,系通过中介方认识卫某且在交易时已尽了审慎注意义务,在交易中李某对房产的性质和共有人是否一致同意的事实按普通人的理解已尽到了注意义务,符合有理由相信的主观标准。而王某在诉讼中未提供证据证明李某与卫某存在恶意串通行为;2、本案诉争房屋由卖房人卫某通过中介评估机构对房屋价值评定为73.3万元,而本案诉争房屋的实际出售价为73.8万元,应当是以合理的价格转让的。卫某与李某在房地产交易中心备案的《房地产买卖合同》并未实际履行;3、本案诉争房屋已经办理过户登记手续,产权登记人已变更为买受人李某。原告诉称卫某无权单方处置房屋,买卖合同自始无效的理由不能成立。卫某未经王某同意出售共有房屋虽然是违法的,但作为买受人的李某而言,在不知情的情况下,他只能相信产权登记所记载的权利人是真正的权利人,并与之进行交易。其购买房屋的行为是善意且无过失的。因此,从保护善意第三人及维护交易次序的目的出发,李某应该基于物权的公信原则取得该房屋的所有权。对王某而言,则只能要求卫某赔偿因其无权处分而给自己造成的损失,而不能请求法院确认该转让房屋的行为无效,并要求李某返还房屋。

山东海之源律师事务所律师 李菁

2012年11月23日

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