二手房屋买卖的法律风险防范

浙江铭生律师事务所 喻明辉 律师

一、作为买房人，首先要核实卖方是否房屋产权人，相关手续是否完备，房屋是否有抵押

没有房产证（即使将来可能取得）的房屋交易风险较大。另外，如果房屋还有其他共有人的，应当所有共有人一起在买卖合同上签名，并提供各自有效的身份证件。一般情况下，有抵押的房屋，应当将抵押的债权清偿后，才能买卖。同时，审查房屋信息时，要着重看房屋的土地使用权年限，是70年还是40年。

二、“特殊”性质的房屋买卖问题

诸如拆迁安置房、房改房、经济适用房、“小产权房”等属于“特殊”性质的住房， 转让时有一定限制。而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有特殊规定，买房人事先要做好必要的审查和咨询，以免即使签订合同，而最终无法过户，导致不必要的损失。实务中，经常出现买卖拆迁安置房无法及时办理房产证、买卖“小产权房”（农村集体土地建造的房屋）不能过户的纠纷，处理结果一般都对买方不利，所以买卖此类房屋一定慎之又慎。

三、买卖合同签订中的问题

无论是中介还是对方提供的合同版本，只要双方同意，都可以对相应条款进行必要的修改。因此，关于房屋交易的税、费承担、中介费承担、付款方式及时间、办理过户时间、房屋是否拖欠物业费、违约责任等问题，都务必在合同中予以明确。

四、审查房屋是否能正常使用

有条件的买受人可以聘请专业的技术人员对房子的质量进行检测、鉴定，看是否存在漏水、倾斜等影响居住的质量问题。房屋买卖之前是否在出租，是否还有他人户籍落户在此，事先约定不明的，事后处理都非常麻烦，尤其是户籍问题。同时，要明确卖方和中介的对以上事实的告知义务，否则承担相应的违约责任。

另外，关于房子的采光、通风、市政规划拆迁政策等，都属于应调查的范围。

喻律师特别提醒：由于二手房买卖中各方当事人的信息不对称，加之国家政策也在变化之中，买卖双方事先都应咨询律师等专业人士，做好必要的防范，以尽可能的降低风险。