卢天发律师
安徽-安庆
合伙人律师
夫妻一方擅自处置房产而引起的一场旷日持久的纠纷
婚姻家庭2015-01-26|人阅读
案情简要：石x与刘x系合法夫妻，在夫妻关系存续期间，于2002年9月购单位优惠价公房一套，价格22496元。于2005年将上述房产未经上诉人同意以21000元低价卖给王忠妹，并办理了产权登记。2005年买卖时房屋评估价为42987元。石x于2011年11月12日死亡。同时查明石x与王忠妹存在同居关系。刘x向迎江法院起诉，要求确认买卖合同无效，追回房产。一、本人作为该案的代理律师，在一审中发表了如下代理意见：1、本案所涉房屋是石x与刘x夫妻关系存续期间取得的共同财产，石x擅自处分违背相关法律规定。本案所涉房屋是石x于2002年购得安徽省石油总公司安庆公司的单位公房，该房屋系石x与刘x夫妻关系存续期间取得的夫妻共有财产，处分该财产应由夫妻双方平等协商。根据《婚姻法解释一》第17提交第（二）规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见”；《最高院关于执行民法通则若干问题意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定无效”；《最高院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条规定：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应当宣布买卖关系无效”；另外，《最高院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复（1988）民他字第56号》对此问题也作了专门的批复，更加明确规定部分共有人擅自出卖共有房屋的，买卖合同无效。在本案中，石x擅自以个人名义将原属于夫妻双方共有的房屋出卖给被告，明显违反上述法律规定，因此应确认该房屋买卖合同无效。2、石x擅自将属于夫妻双方共有的房屋擅自出卖给被告的行为，实质上是一种无处分权的行为。根据《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追人或无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，但在本案中，石x订立房屋买卖合同后并未取得原告刘x的追人，也未取得完全的处分权，因此该房屋买卖合同应确认无效。3、被告王忠妹对该房屋不是善意取得被告主观上不具有善意，存在一定过错。因为被告作为一个完全民事行为能力的人在订立房屋买卖合同时知道或应当知道应取得石x夫妻双方共同意思的一致表示。因为在订立合同时，石x的年龄为59岁，对于一个59岁的中年偏上的男人，作为一般正常人的判断首先是他应该有配偶，而不是无配偶；况且被告在第一次庭审中也自认知道听石x有一个继女，既然有继女，那肯定有配偶，这是生活常识，但被告未尽合理的注意义务，便以其与石x个人名义签订了房屋买卖合同，这不符合日常生活经验法则，因此被告人主观上存在一定过错，不具有善意。4、被告人也没有以合理的价格取得该房屋。该房屋是石x2002年购买，在2005年的市场评估价格为42987元，但被告却以不到当时市场价一半的价格即21000元就低廉的购得该房屋。虽然本案适用《民法通则》的“有偿取得”规定，但我们认为“有偿取得”也应是以“合理对价”有偿取得，后来的《物权法》106条善意取得条款也明确了这一精神。另外，《婚姻法解释三》第11条也规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院应不予支持”。本案中虽然该房屋已经办理产权登记手续，但被告并没有支付合理对价，不符合上述法律规定，因此房屋买卖合同应无效，被告应当返还该房屋。5、被告在庭审中也没有提供任何证据证明其符合善意取得构成要件。综上，石x擅自以个人名义将原属于夫妻双方共有的房屋出卖给被告，明显违反《民法通则》、《婚姻法》、《合同法》等法律和相关司法解释的规定，因此应确认该房屋买卖合同无效；另被告对该房屋的取得也不符合善意取得的构成要件，因此不是善意取得，应确认该房屋买卖合同无效。二、一审法院适用《民通意见》第89条规定，认为“王忠妹是有偿、善意取得该房产，且办理了房屋产权登记，为维护稳定的社会经济秩序，依法应当维护王忠妹合法权益，认定该房屋买卖合同有效，较为妥当”。因此一审法院驳回了原告的诉讼请求，为此原告提起了上诉：上诉请求：1、依法撤销原审判决发回重审，或者查清事实后改判确认石x与被上诉人王忠妹签订的位于安庆市迎江区渡江路石油公司宿舍1幢1单元101室的房屋买卖合同无效；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审法院未查清被上诉人2002年以前真实的婚姻状况；2、原审中原告已提交了2005年该房屋的市场评估价格，但原审法院对该事实避而不谈；3、原审法院在被上诉人没有提供任何证据的情况下，直接认定被上诉人向石x支付了21000元购房款，系有偿取得，没有根据。二、原审法院程序违法。原审法院依职权追加石x婚生女金洁（原名石瑛）作为第三人参加诉讼，却没有追加石x继女刘芳作为第三人参加诉讼。三、原审法院适用法律错误。原审法院不应适用《民通意见》第89条作为判决的法律依据，而应适用《婚姻法解释（三）》第11作为本案的法律依据。《民通意见》第89条只规定“有偿取得”，而《婚姻法解释（三）》第11规定“支付合理对价”，二者规定不一致，根据《婚姻法解释（三）》第19条规定，本解释施行后，最高院此前作出的相关司法解释与本解释抵触的，以本解释为准。因此应适用《婚姻法解释（三）》第11条规定。四、原审法院认定房屋买卖合同有效错误。1、石x在与刘x夫妻关系存续期间无权擅自处分夫妻共同所有的房屋，因此房屋买卖合同无效；2、原审法院在认定被上诉人王忠妹是善意取得的基础上进而认定房屋买卖合同有效，没有法律依据，因为是否是善意取得与合同是否有效没有根本联系。五、原审判决认定被上诉人对该房屋是善意取得错误。1、被上诉人受让该房屋时不具有善意，其知道或应当知道石x是有配偶的。其一，在原审庭审过程中被上诉人王忠妹自认在同居期间只是听石x自己说是离婚的（第一段婚姻关系），但并没有要求查看任何离婚证明文件；其二，在原审庭审过程中被告王忠妹同样自认知道石x有继女（刘芳）（第二段婚姻关系），根据日常生活经验规则，有继女的，曾经肯定有婚姻关系存在，因此被上诉人没有尽到合理的注意义务。2、善意取得不仅仅是有偿取得，而且应支付合理对价。在本案中被上诉人王忠妹即使支付了21000元，也是没有支付合理对价，因为2005年转让时市场评估价格为42987元。更何况，原审法院并没有查清与石x存在同居关系的被上诉人王忠妹是否实际支付了21000元的关键事实，原审判决认定王忠妹是有偿取得，实在令人难以信服!六、原审法院判决房屋买卖合同有效，损害了合法权利人利益，违背了公序良俗原则。1982年12月石x与配偶刘x在湖南登记结婚，有一继女（刘芳，1969年1月15日出生），后因工作需要调至安庆石油公司工作。即使按原审判决认定被上诉人王忠妹与石x存在同居关系，他们这种同居关系也是被法律明确禁止的，是非法的同居关系。在这种非法的同居关系期间，石x擅自将与刘x共同财产房屋转让给了被上诉人。如果原审法院判决房屋买卖合同有效，在一定程度上损害了权利人刘x的合法利益，反而保护了法律明确禁止的这种同居关系，违背了公序良俗原则，也违背了立法意旨。综上所述，请求二审法院查明案件事实，适用正确的法律，支持上诉人请求。二审法院归纳的争议焦点为：原审法院未适用《婚姻法解释三》第11条是否正确?二审法院判决理由为：因《婚姻法解释三》在双方签订房屋买卖合同时，尚未颁布实施，原判适用行为人实施民事行为时的法律规定正确。故驳回上诉，维持原判。三、本人认为原审判决适用法律错误，理由是：原判决适用法律错误。原判决不应适用《最高院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》1982年4月2日施行）第89条有偿取得的规定，而应适用《最高院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》2011年8月13日施行）第11条关于支付合理对价的规定。理由是：1、《婚姻法解释三》是对《婚姻法》的配套解释，与被解释的《婚姻法》具有同等的法律效力，生效时间也追溯到《婚姻法》的生效时间。《婚姻法》是1981年1月1日起施行的，又于2001年4月28日经修正并公布施行。因此，《婚姻法解释三》的生效时间也应从2001年4月28日起施行。但原生效判决认为，被申请人与石x2005年5月9日签订的房屋买卖合同时，《婚姻法解释三》尚未颁布实施，而应适用行为人实施民事行为时的《民通意见》）第89条规定，因此原生效判决适用法律违背了上述司法解释溯及力的规定；2、《民通意见》第89条是关于“共有人擅自处分共有财产时，第三人善意、有偿取得该项财产的，应维护第三人合法权益”,而《婚姻法解释三》第11条是更加明确为“关于夫妻之间一方擅自处分共有房屋时，第三人如果没有支付合理对价并办理产权登记手续的，应维护夫妻另一方的合法权益”。《婚姻法解释三》第11条关于支付合理对价的规定相对于《民通意见》第89条有偿取得的规定是新法，且是特别法，该法专门是针对夫妻一方擅自处分共有房屋所做的规定。根据新法优于旧法、特别法优于普通法之法律适用原则，也应适用《婚姻法解释三》第11条关于支付合理对价的规定。四，现该案件仍在申请再审过程中，待续。
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