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律师说法:定金条款与损害赔偿金该如何适用(附:定金与违约金、预付款、订金、押金的区分)

合同纠纷2017-01-11|人阅读

定金条款与损害赔偿金该如何适用
导读
根据我国《合同法》第107条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,不履行合同的当事人承担责任的形式主要有继续履行、赔偿损失、支付违约金和其他补救措施等。在实务中,具体选择哪种补救方式,由守约方结合合同履行状态选择不同的救济方式。根据我国《合同法》第116条的规定,违约金和定金不能同时适用。而对于定金与损害赔偿金的适用在立法上尚属空白,下面我们通过一起案例分析实务中定金与损害赔偿的适用规则。
案例:
事实1:2013年2月原告某公司(乙方)与被告某公司(甲方)签订《意向书》一份,约定双方就被告位于成都市成华区猛追湾路94号商铺的合作事宜达成意向如下:商铺建筑面积3982.4平方米(使用面积2489平方米),用途为原告以某商号经营KTV;合同期限为15年,自2013年3月20日开始至2028年3月19日止,被告向原告交付商铺时间为2013年3月20日,但实际交付日期以双方签署的场地交付凭据载明为准。双方还对免租期、租金(意向条件)、物业管理费等进行了约定。
事实2:原告遂于2013年2月28日向被告支付诚意金112005元,被告亦向原告出具收据并加盖公章确认。但至《意向书》约定的时间被告未向原告交付商铺。原告于2013年4月26日发函至被告处,告知被告已因前期投入产生设计合同等相关损失,并要求被告进一步确认商铺位置,但未获被告回复。
事实3:原告称多次发函未果后,遂于2013年10月30日向被告发送《关于解除合同(意向书)的函》、并通过公证送达的方式向被告送达,称因被告未按约交付商铺且无故未与原告签订正式商铺租赁协议的行为给原告造成重大损失、其行为已构成根本违约,要求解除与被告签订的《意向书》。
法院判决:法院认为,原、被告所签订的《意向书》系双方就339欢乐颂481号商铺租赁的一种合作意向,该行为虽不具有独立的合同属性,但已经初步确定了双方的权利义务。后原告提出解除《意向书》并得到被告认可,双方因未能签订正式租赁合同导致《意向书》无法继续落实和实施。被告称造成上述情形系原告方犹豫未决所致、被告对此并无过错,法院认为,原告所出示的证据能够证明原告已按《意向书》约定向被告支付诚意金、并发函要求被告进一步确定合同内容,但被告作为提供房屋一方却未能按照《意向书》约定的期限向原告交付商铺,且所举示证据不足以证明在收到原告所发函件后至原告起诉时、与原告就合同内容进行过进一步磋商,对此应当承担举证不能的责任,故应当认定被告就双方不能就讼争房屋租赁事项缔约负有过错。
关于诚意金的性质问题,法院认为,该《意向书》中双方以原告交付“诚意金”的形式作为双方订立合同的担保,虽《意向书》中出现了“诚意金”及“定金”两种表述,但根据该《意向书》内容,能够认定原告向被告支付的112005元“诚意金”与违约责任中的“定金”系同一指向,且未超过法律对定金规定的数额限制,结合双方对“诚意金”适用情形及法律后果的约定,应当认定其符合法律规定的定金性质。
关于原告主张损失能否成立的问题,法院认为,原告所提供的证据虽能够证实其与设计公司就339欢乐颂某商铺签订了《设计合同》、且按双方约定的方式向设计公司支付了500000元的设计费用,但该合同签订的时间早于《意向书》约定的交付商铺日期、甚至早于原告向被告交付诚意金时间,而原告在被告逾期未交商铺、且向被告发函要求确认进一步合同内容未获其回复的情况下,仍向设计公司支付全部设计款项,原告对该损失扩大具有过错,故不应就扩大部分向被告主张赔偿责任。根据双方的过错程度,本院将被告华润公司应承担的损失部分酌情认定为150000元,超过部分由原告自行承担。而关于原告同时要求被告双倍返还定金的主张,法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当折作价款或者收回,给付定金的乙方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”,但定金在法律性质上本属预付违约金性质,其与损失赔偿不能同时并用,否则将有悖于合同法的公平原则,而在本院已确定了被告的损失赔偿金额情形下,对原告主张返还定金本金部分予以支持,但超过部分因包含于该损失数额范围内,法院对此不予支持。最终法院判决被告向原告返还112005元诚意金并赔偿原告150000元经济损失。
律师说法:定金是我国《担保法》规定的债的债权性担保方式,它的担保作用体现在一旦一方不履行合同约定的债务(违约),另一方即有权要求双倍返回定金或者没收定金,这也是通常所讲的定金罚则,法律限定合同双方约定的定金数额不得超出主债务额(合同标的额)的20%,超出部分即无效。
定金在实务中分为违约定金、立约定金、解约定金、证约定金、成约定金。每种类型的定金的功能都不同,其中违约定金、立约定金、解约定金较为常见。在本案中,我们可以看到原被告签订的是《意向书》,意向书在实务中是签订正式合同的前奏,是否具有合同属性,要看约定的内容是有签约主体的权利义务关系,从本案《意向书》的内容来看,很明显,《意向书》具有合同的属性,原被告在《意向书》中约定的诚意金为立约定金(法院结合意向书的内容认定诚意金为定金)。
依据《合同法》第107条的规定,我国法律赋予了守约方选择追究违约方承担责任的救济方式(继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等),在本案中,原告除请求双倍返回诚意金外,还要求赔偿50万元的经济损失。本案法院结合原告本身的过错判决被告需承担原告50万元经济损失中的15万。由于15万元经济损失大于11.2005万元的诚意金,故法院对原告请求双倍返还诚意金的诉讼请求不予支持,只支持了返还原告事先支付的诚意金本金并判令被告向原告支付15万元的经济损失。
看完法院的判决我们是否会发现对于违约方被告的惩罚似乎不够,被告也仅仅是按照自己的过错承担了原告的部分经济损失。这就涉及到定金惩罚性的特点,即合同双方仅仅对可预期一定范围之内的违约行为的惩罚作出约定,而如果应承担损失超出约定定金,定金的惩罚性功能消失,违约方在应承担损失范围内承担违约责任。
附:定金与违约金、预付款、订金、押金的区分:
1、定金与违约金,定金具有惩罚性,一般来讲,一方违约,可以直接适用定金罚则进行惩罚,但违约金则不同,由于我国《合同法》第一百一十四条及我国最高人民法院关于《合同法》司法解释(二)第二十九条第一款的规定,弱化了我国违约金的惩罚性,更多的体现补偿性。依据上述规定,当事人如果认为约定的违约金高于实际损失30%或者低于实际损失的的,可以向人民法院主张约定的违约金过高请求予以适当减少或者予以适当增加的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。但是,由于法官的自由裁量,上述规定也会导致出现实际损失与支持违约金不相一致而有损公平的现象。
2、定金与预付款,定金是从债,具有担保合同履行的作用,如果合同不履行,交付定金的一方不能收回预先交付的定金。而预付款则不具有担保作用,仅是依约定一方提前交付另一方一定数额的金钱,这种提前履行,经常是为了给对方提供资金上的便利。
3、定金与订金,订金的法律效果与预付款相同,属于提前履行,都是为了给对方提供资金的便利。但在实务中,由于当事人双方往往把“订金”误解为定金,在合同中对“订金”约定了定金才具有的定金罚则,而使得“订金”具有定金的法律效力。
4、定金与押金:押金常见于租赁合同,比如,出租人与承租人约定,付一押一。押金的实质在于担保债务的履行,如果债务人不履行债务,债权人可以从押金中优先受偿。押金与定金不同,定金具有双向担保作用,具有惩罚性,适用范围比较广,所有合同都可适用。押金仅具有单向担保,由债务人提供,对债权人担保。如债务人履行债务,押金就返还或者折抵合同价款,押金不具有惩罚性,适用范围较窄,仅适用房屋租赁等有限的几个合同中。

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