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贾育厅律师
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二手房买卖法律风险提示

工商事务2017-08-04|人阅读

一、注意对二手房的权属审查

购买人要购买二手房,必须审查二手房的权属证明及相关文件。这是因为,如果没有相关合格的权属证明及相关文件,就会给以后购房者带来麻烦,甚至会出现购房合同无效,房屋被收回的情况。故此,购房者要严格地核实售房者提供的权属手续,审查购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属,并向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。

二、注意对共有财产方面的审查

依照《民法通则》之规定,按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权,未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。另依据我国婚姻法之规定,夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主,约定个别制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。因此,如果购房者遇到待购的二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。此外,审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,其上是否具有异议登记事项。

三、注意对待购二手房的权利限制审查

二手房买卖前,购房者应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况,比如禁止上市交易等。一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。此外,还应当审查该房屋是否被抵押等情况,若有抵押,则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

四、土地情况是否清晰

二手房中买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买方来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买方购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买方如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

六、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买方在购买时应全面了解详细情况。

七、注意对该二手房是否有优先购买权的审查

根据我国法律规定,共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,购房者可能会因此而导致购房合同无效。故此,如果承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

七、合同明确约定户口迁移条款。特别注意,与孩子上学关联

买房人,特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的,应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。买房人可以在产权人同意的情况下,在属地派出所查询房屋内登记户口情况,并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。对于购买“学区房”为主要目的的买房人,应依据相应学校的入学政策,在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外,买房人可在合同中明确约定,保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金,以敦促对方及时履行户口迁移义务。

八、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任(加大对方违约成本,特别是房价上涨)、合同的解除、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。合同中可明确“违约方应承担守约方因维护权利而支出的诉讼费、律师费等维权费用”。

九、注明付款及过户时间

在二手房交易过程中,买方会将房款分为定金(“定金”不要写成“订金”,若写为“订金”应注明:买方违反合同约定的,卖方不退还订金;卖方违反合同约定,应双倍返还订金的字样。而直接写为“定金”可不需注明前述内容)、首付款、余款和尾款四部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款及办理过户手续的时间。

十、明确费用交接时间

这是买方应关注水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易,对于物业等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

十一、明确中介费支付标准

随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。不过,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。

十二、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况,则千万不能购买:

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;被法院或行政机关依法查封的房屋;属违法或违章建筑的房屋;存在产权争议的房屋。

十三、对房屋质量及其他配套主设施的审查。

在这一环节,购房者除对房屋户型、结构等较直观的方面进行查看外,还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节;了解物业公司提供的服务项目及收费标准。务必了解核实其他诸如公共维修基金、物业费等费用的缴纳和结清情况,以及落实过户等相关手续,以确定是否对以后生活起居带来影响。

十四、未能办理按揭的处理

按揭无法顺利办理时双方的责任问题在买方办理二手房按揭手续的时候,可能因为买方、房子甚至银行的原因,而无法顺利办理,因此在签订补充协议时,应该明确按揭未能正常办理时买卖双方各自的责任问题。

十五、其他

调查出卖人的情况,特别是信用情况,注意房屋原来的用途、出售的原因、是否是凶宅!!税款承担;不能及时过户,建议办理预告登记,防止一房二卖。另外,注意迟迟办不了产权证的情况。

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