开发商常喊出诸如“两房变三房，轻松实现空间自由转换”、“小面积、大空间，超高附送”这样的口号，赠送面积对购房者也确实很有吸引力，但这一块也容易引发纠纷，如果开发商承诺的赠送面积最终未能实现，购房者应如何维权，本文简要探讨这类问题。

【“赠送面积”从何而来】

赠送面积通常包括入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层、大凸窗等，主要来源于如下三种途径：

1、“偷面积”：实际上钻了“建筑面积计算方法”的空子，减少套内面积。一来可以让开发商少缴税费，二来还可以将“偷”来的面积“赠”给购房者。

2、违建：部分开发商的“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的。通常需要后期进行二次改造，将原规划建筑面积中的设备平台、采光井、通风口、阳台等设施改造为房屋内部空间。

3、侵犯共有面积：开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积，如顶层露台、地下室空间、户外私享花园等。

以上三种途径中，“偷面积”属于房产开发商在设计过程中钻现有规定的漏洞，而各地政府部门也不定期总结实践中的问题，出台新的《**市建筑面积计算规划管理暂行规定》来堵漏。而通过违建和侵权而来的“赠送面积”则面临更现实的风险。

【“赠送面积”的风险】

赠送面积对于购房者来说，存在如下风险：

1、维权障碍：赠送面积促使购房人做出购房决定，赠送部分的价格已分摊到房屋均价上，但面积却不体现在合同约定的建筑面积中，也不能写入房产证中。如果开发商无法交付其在销售过程中口头承诺的赠送面积，购房者在维权时将存在障碍。赠送面积不属于产权面积，不受法律保护，不能像房地产证登记面积一样用于抵押，拆迁时也不会得到补偿。

2、装修改造无法进行：赠送面积通常只能在房屋经政府主管部门验收通过，办理竣工验收手续之后，由开发商统一加建；或开发商交付给购房者，由购房者自行和楼上楼下协商加建，将半成品的房子自费改建为成品。以上两种加建，都将违建的风险归于购房者，如果有相邻业主不同意加建，改造也将很难实现。

3、责令整改拆除：房屋中未经规划许可证确认的部分属于违章建筑，面临被整顿的风险，如果有人向房管部门举报，一经证实，购房者须无条件拆除，并自行承担全部费用。如果赠送的空间本属于业主共有，而非开发商所有，因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

4、加建的建筑体将导致房屋主体承重增加，可能影响房屋建筑结构安全，另一方面，房屋可能因采光、通风设施缩水导致居住的舒适度下降。

【法理分析】

1、双方合意的约定属于合同内容

实践中，较少有“赠送面积”约定在书面合同里，但根据相关法律规定，除书面合同约定的内容外，如开发商发布的广告楼书对面积、价格组成、面积差异处理方式所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同的组成部分，对开发商具有约束力。

2、需审查房屋总价计算方式和建筑面积条款

如果合同约定按套计价，商品房价款不作调整，则开发商交付的商品房面积误差比无论多大，买受人也不能追究开发商的违约责任。

选择按建筑面积计价（计价建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积）时，有可能出现买受人实际可使用的套内建筑面积减少，但因共有建筑面积增加，买受人还要增加商品房价款的情形。

3、因重大误解或显失公平而订立的合同可请求法院或仲裁机构予以撤销，实践中，鉴于房价上涨预期，购房人要求撤销房屋买卖合同的情况较少。

另根据相关法律规定，损害社会公共利益、第三人利益及违反法律、行政法规中强制性规定的合同条款无效。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”　　实践中，关于“赠送面积”的约定被认定为无效的情况下，开发商和购房人将按比例承担责任，因开发商过错较大，且赠送面积实际上对房屋总价的构成产生影响，法院多会酌情判决开发商给予购房人一定赔偿。