购房时要区分定金与订金区别

　　作者

　　封华清，北京盈科(广州)律师事务所执业律师。

　　去年我们曾办理一起因房屋买卖合同引起的定金合同纠纷案件，我们的委托人刘某与张某、某中介公司签订了一份《房屋买卖中介合同》，约定张某将一套房屋出卖给刘某，总价170万元，定金30万元。合同签订后，刘某支付了定金，张某向刘某出具了定金收据。随后在刘某即将准备依约向张某支付剩余房款并进行过户登记时，张某不同意继续出卖房屋，并同意向刘某退还定金。刘某在向我们咨询后，我们认为张某应当双倍返还定金，不同意只退还定金。协商不成后，刘某委托我们向广州市仲裁委员会提起仲裁，要求双倍退还定金，后广州市仲裁委员会全面支持我方诉讼请求，裁决张某双倍返还刘某定金60万元。

　　上述案例中，正是因为合同约定的是“定金”，才使得被违约方可以获得双倍定金的返还，如合同约定为“订金”，则不适用双倍返还。以下，我们将就“定金”与“订金”的区别进行论述。

　　近年来出现的一种购房诚意金(订金)，一些地方在房产交易实践中，开发商或二手房出卖人要求购房者为了证明够房诚意而向开发商或二手房出卖人交付的一笔款项，并承诺交了诚意金的购房者可以获得该楼盘的优先购买资格，签订正式购房合同时还可以享受一定的优惠。购房者在交付诚意金时一般要与开发商签订诚意金协议，该协议一般没有房屋购买合同的具体内容，例如单价、面积、房屋地点、交楼日期等。诚意金至今尚未得到法律上的承认，属于开发商自创的词语和收费环节，并被开发商描绘为使购房行为公平、有序的营销方式。然而在现实中，诚意金有时只是表达了购房者单方面的诚意，一些开发商以及房屋中介并不受诚意金所应体现的诚意制约。由于“诚意金”并不具有合同担保效力,购房者向房地产商支付“诚意金”所购买的只是一种优先的机会，这样购房者的一番诚意实际上往往得不到优惠，甚至有的诚意金就有去无回。

　　订金不具有定金的性质，一般情况下，交付订金的视作交付预付款。“订”的含义是订立、预订之意。通常人们把购房合同的订金划分为预付款，意思指购房者怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，可以理解为一种预付款行为，合同确立、履行时预付款要充抵价款，合同不成立时预付款应当返还。

　　根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：

　　1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

　　2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

　　3、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。

　　4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。所以针对你的情况：如果按照合同注明的“定金”，对方违约则要双倍返还定金;如果按收据“订金”，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。

　　因此，在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下，才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”，则不能适用有关定金的法律条款，则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概念，但在条款中明确了收款方违约的双倍返还，付款方违约不得退回的条件的情况下，可以适用合同文字的解释，将“订金”解释为“定金”。