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田宇律师
田宇律师
辽宁-沈阳
主办律师

当买完房子被强占

合同纠纷2019-10-08|人阅读

当买完房子之后

在年初的时候接到一个法律咨询,事情听起来很有点。当事人买了一套商品房,是期房,一楼。首付、按揭、网签备案都做完了,然后就是按部就班的还房贷了。本来呢,进展到这事情正常发展下去就是交房然后办房产证了。但是开发商没钱了,而且更糟的是开发商欠别人钱。欠债还钱,债主也没吵也没闹,把开发商的几套房子给占了,用作仓库了。这其中包括当事人的房子。

据当事人跟我讲,房子大概只盖完了主体,相当于清水,但是水电什么的都没安呢。而且当事人的自己住处离这个烂尾房按他自己讲就是每天早起拉开窗帘就能看见,一看见每天的好心情就没了。是啊,自己买的房子,自己在还钱,自己还没住上呢,被别人占了!这谁看了能有好心情啊。

他问我,这房子我能不能要回来?

能不能要?这里涉及到三个关系。当事人和开发商之间是一个商品房买卖关系;开发商和第三人之间是一个债权与债务关系;而当事人与第三人之间虽然表面上是有那么一丝丝的关系,但其实是一毛钱的关系都没有。

我跟当事人去过房产局,查询到他当初在买房时做过预告登记。此外呢,他手里还有买卖合同,合同上明确的写了房子价款是多少,应当于什么时候交付。

基于以上这些材料,我明确的告诉了当事人房子他要不回来,但是开发商可以;但是因为有预告登记在了,所以将来房子如果盖好,房子归属如果有纠纷了,十有八九会是属于他的。

房子还没盖好没有验收更没有交付。虽然当事人与开发商之间是有买卖合同在,但是这只能说明他们之间的买卖合同关系。房子在没有交付办理房产证之前是属于开发商的,因为是人家盖的,所以自然而然是属于他的东西。那么开发商欠人钱了,人家占了房子,开发商怎么还能往回要呢?

这涉及到法律所追求的目标。法律所要保护的东西有三个:公平、正义、秩序。而在开发商和第三人之间所要保护的就是秩序。具体来说开发商确实欠钱了,但是开发商的财产不是一个人随随便便能够抢去夺来的,要么得是开发商自愿的给你,要么是法定的程序占有。所以回到事件中来,第三人私自抢夺了开发商的房子,就是破坏了一种既有的秩序,而且这个秩序是受法律保护的。所以,开发商是可以请求法律保护,维护这种秩序的。

事情到这,因为当事人不能出面以自己的名义行使权利,那么案子最终也并没有委托,不过我告诉当事人,因为有预告登记在了,如果因为什么一房二卖或者有其他什么产权纠纷,房子很可能也是归属他的,但是现在他只能指着开发商出头了。

最后再讲一句:预告登记很重要,无论如何要让开发商把登记办了。

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