民事答辩状

答辩人尹XX

答辩人与上诉人常宁市XXXX房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，现答辩人就上诉人的上诉作如下答辩意见。

第一，《XXXX协议书》系预约合同而非本约合同，原审法院认定为商品房预约合同事实清楚，适用法律正确。上诉人与答辩人签订的《XXXX协议书》明确包含了当事人的基本情况、房屋的基本状况、价款以及答辩人不按期缴纳应付款项且在将来不签订正式《商品房买卖合同》应没收定金的违约责任等内容，由此可知，上诉人与答辩人存在未来一定期限内将会订立本约即正式《商品房买卖合同》的明确意思表示，且签订《XXXX协议书》的主要目的也是约束上诉人与答辩人订立正式《商品房买卖合同》。该协议是对买卖双方对特定房屋达成购房初步合意的确认，产生对买卖双方签订本约义务的约束力，符合预约合同构成要件。

第二，答辩人与上诉人定金合同关系成立，原审法院适用定金罚则判决上诉人承担双倍返还定金的责任，认定事实清楚，适用法律正确。《XXXX协议》明确约定了定金条款，收款收据上明确载明为“定金”字样，《XXXX协议》与收款收据形成时间完全一致，并都载明交付的定金为《XXXX协议》上所确定的房屋而交纳，缴纳该定金的目的也是为了顺利促成双方当事人签订正式《商品房买卖合同》。因此，不论从定金合同形式要件还是实质要件，定金合同关系均已成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……。”答辩人依约实际支付了全部定金后，上诉人并未依约与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》。并且上诉人明知未办理商品房预售许可证，仍向答辩人销售商品房，上诉人存在过错。现因上诉人的自身原因未能签订《商品房买卖合同》，上诉人已违反预约合同义务，应承担定金罚则的法律责任。

第三，《XXXX协议书》关于收取答辩人房款的行为无效，属于合同部分无效，并不影响其他部分效力，原审法院认定收款这一单一行为无效，事实清楚，适用法律正确。根据《合同法》第五十六条规定：“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”上诉人在明知未取得商品房预售许可证的情况下，仍向社会公众销售房屋并收取房款等费用。现又以未取得商品房预售许可证为由确认签订的《XXXX协议书》无效，上诉人此种随意撕毁合同的行为，严重损害购房消费者的合法权益，违反了诚实信用原则，应予以严惩。

综上，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原审判决，驳回上诉人的全部诉讼请求。

此致

衡阳市中级人民法院

答辩人：

二〇一七年八月二十九日