受新型冠状病毒肺炎疫情影响，经营商户无法开门营业，损失巨大，各地各级相关部门倡议鼓励出租人减免房租，承租人认为疫情属于不可抗力，由于不能使用房屋（特别是商铺）应当减免房租；但很多出租人由于要偿还按揭款，减免房租给出租人造成了损失；也有部分网友认为这属于正常的商业风险，不应当要求出租人承担该损失，承租人应当支付租金。那么到底疫情是不是不可抗力、出租人是否应当减免房租、承租人提出解除租赁合同关系是否应当承担违约责任…………为了统一裁判，减少不良影响，重庆市高级人民法院就疫情民事案件若干问题发布了解答意见，根据该意见，新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，但承租人以不可抗力为由主张解除合同也不是必然会得到支持，人民法院应当根据疫情造成的具体影响及后果等具体情况作出处理，没有影响或影响较小的，原则上不支持，当然，承租人因疫情被采取行政措施而无法履行的，支持解除请求。解除后还涉及到违约责任、损失等问题，人民法院会根据《解答意见》以及相关法律规定，合理确定减轻或免除责任以及损失的分担。

在此，律师特别提醒：1.承租人若要以不可抗力解除合同，一定要注意履行通知义务，同时采取避免损失扩大的行为；2.承租人若要减免房租或延长租赁合同期限延迟缴纳租金，属于变更合同内容，应当尽可能和出租人达成协议；3.承租人因疫情管控或被采取行政措施等情形的，应当保留相关证据；4. 承租房屋属于国有资产类经营用房的，可以减免房租1至3个月，依据：《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》第11条.减免租金。疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。总的来说，承租人和出租人属于合同关系，现在疫情之下，承租人、出租人更应遵循公平原则和诚实信用原则，维护各自权益。

下文为重庆市高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》部分内容，“注”为律师摘录的相关法律条款。

1、新型冠状病毒肺炎疫情是否构成不可抗力？

答：新型冠状病毒肺炎疫情属于突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力，但疫情对合同履行的具体影响应当在个案中结合合同性质、当事人预期、合同履行情况、疫情对合同履行的影响程度等因素综合认定。

2、当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，如何处理？

答：当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，人民法院应当根据公平、诚实信用原则，综合考量合同性质、合同实际履行情况、疫情与合同不能履行之间的因果关系、疫情发展过程及对合同影响的具体程度等因素进行认定。通常情况下，可以按照以下情形处理：

（1）疫情对合同履行没有影响或者影响较小，合同仍可继续履行的，应当继续履行合同，一方当事人以疫情构成不可抗力为由主张解除合同的，原则上不予支持。

（2）疫情对合同履行具有重大影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定变更、解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定。

注：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

（3）因疫情影响或因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行、合同目的不能实现，当事人请求依法解除合同的，人民法院应当予以支持。

3、当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张减轻或者免除责任的，如何处理？

答：当事人以新型冠状病毒肺炎疫情构成不可抗力为由主张减轻或者免除责任的，人民法院应当根据合同能否继续履行的情况区分情形予以认定：

（1）如果合同仍可继续履行或者疫情并不影响合同目的的实现，而仅造成双方当事人利益失衡，人民法院应当在充分尊重当事人意愿的基础上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定合理变更合同的履行期限、履行方式等内容。

（2）如果疫情导致合同不能继续履行或者不能实现合同目的，当事人主张减轻或者免除责任的，人民法院应当根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑疫情与不能履行之间的因果关系及原因力大小、当事人是否履行了通知义务、是否采取了避免损失扩大的合理行为等因素，并结合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定合理确定应当减轻或者免除的责任以及损失的分担。

注：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

7、承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由请求解除租赁合同的，如何处理？

答：承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由主张解除租赁合同的，原则上不予支持，但承租人有证据证明符合本解答意见第2条规定可以解除的情形除外。

8、承租人以受新型冠状病毒肺炎疫情影响不能使用租赁房屋、场地等为由请求延长租期、减免租金的，如何处理？

答：承租人因政府实施隔离措施、采取其他紧急措施、要求关停特定经营场所等原因不能使用租赁房屋或因疫情影响不能正常使用租赁房屋的，可以与出租人协商延长租期、减免租金。不能协商一致而提起诉讼的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否延长租期、减免租金。