【案号案由】

案号：长沙县人民法院（2016）湘0121民初3273号民事判决书

案由：商品房预售合同纠纷

原告：郭某

被告：某集团公司

【案情简介】

2011年3月8日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了合同编号为20110031912的《长沙县商品房买卖合同》，合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于长沙经济开发区盼盼路以北，东八线以西、编号为长国用（2010）第3147、3148、3149号的地块……。合同第十八条约定,……自本合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之贰的违约金。

在原告支付完全部购房款及相关费用后，被告向原告交付涉案合同中的房屋一套。房屋交付后，被告为原告办理《房屋所有权证》，该权证载明的权证登记时间为2014年9月2日。

2016年4月12日，长沙县人民政府发布长县政发[2016]19号《长沙县人民政府关于长沙县实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》），通告载明：“现将有关事项通告如下：……六、2016年4月18日—4月27日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，进行业务系统对接调试、人员上岗测试等工作”。

2016年5月17日，长沙县不动产登记中心向各房地产开发企业及业主发布了一份《通告》，通告载明：“……二、针对近期由于全县实施不动产统一登记造成的一部分业主仅发放了房产证，现在申请换发不动产证书的情况，我中心将针对不同类型，分门别类进行处理：对于一次性付款的业主，由开发商组织资料集中进行办理，或配合业主单独申请办理；对于房产证已办理按揭抵押的，可以待业主贷款还清后再申请换发不动产权证书”。

原告请求本院判令：1、被告立即为原告办理好土地使用权证的登记，并将土地使用权证交付原告；2、被告支付原告违约金，暂计24854元（以已付购房款393252元为基数，按日万分之二计算，暂从2015年9月2日起计算至2016年7月18日），此后的违约金按上述方式计算至被告履行完本诉讼第1项诉讼请求之日止；3、被告承担本案的全部诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1、被告在原告办理不动产权证时或办理过户手续时提供不低于原国有土地使用权证的协助义务；2、被告向原告支付违约金25142元（以已付购房款392853元为基数，按日万分之二计算，从2015年9月2日起计算至2016年8月22日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。

【本案焦点】

情势变更原则的适用以及情势变更情况下违约责任的承担。

【法院裁判要旨】

本院认为，一、原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、原告按合同约定履行了购房款支付义务，被告理应在合同约定的期限内为原告办理土地使用权证，在被告逾期未办理该权证手续的情况下，后长沙县不动产登记中心房地权属办理政策变更为”自2016年4月30日起实施不动产统一登记，房地需一体登记，将不再单独发放原土地使用证……对于房产证已办理按揭抵押的，可以待业主贷款还清后再申请换发不动产权证书”，因此情势变更情形，原告请求被告继续履行土地使用权证的办理义务已无可能，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，现原告依据变更后的权属登记政策，将”被告原合同中土地使用权证的办理义务”变更为”在原告贷款还清后办理不动产权证换发手续时提供不低于原合同中办理土地使用权证的协助义务”，并依法予以主张，本院结合合同性质、合同目的及法律规定等因素的综合考量，对原告该项主张予以支持。三、被告未在合同约定的期限内为原告办理土地使用权证，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，但因政策变更，致使被告于2016年4月18日后履行土地使用权证的义务已无可能，且原告未举证证明其实际损失，故本院酌情调整为以原告已付房款392853元为基数，按万分之零点五/日的标准，自2015年9月2日起至2016年4月18日止计算违约金即4498.2元，对于原告违约金主张超过4498.2元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：

一、被告某集团公司在原告房屋按揭贷款还清后办理不动产权证换发手续时履行不低于原合同中办理土地使用权证的协助义务；

二、被告某集团公司于本判决生效之日起五日内给付原告郭某违约金4498.2元；

三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费421元，减半收取210.5元，由原告郭某负担172.5元，由被告某集团公司负担38元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

【律师看法】

本案是由于开发商逾期办理土地使用权证，中途由于政策调整的原因最终导致了无法办理土地使用权证，因而引发的诉讼纠纷。本案涉及的第一个问题是，本案房地产登记政策的变更是否可以认定为情势变更。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。在本案中，虽然先有被告违约逾期办理土地使用权证，但自2016年4月18日起，因政策的调整已不可能办理土地使用权证。政策的调整不可归责于任何一方，而因政策的调整也已不可能实现办理土地使用权证的目的，故本案认定构成情势变更并支持原告变更合同内容的诉讼请求更具合理合法性，也符合合同法的公平原则。第二个问题是，违约金的计算标准和期限认定。虽然认定本案适用情势变更原则，依据合同约定，在房屋所有权证办理后365日内要办理土地使用权证。本案房屋所有权证记载时间为2014年9月2日，即在2015年9月1日前要办理土地使用权证，故被告从2015年9月2日起已经处于违约情形。但考虑到2016年4月18日后是由于政策因素即情势变更导致无法履行持续违约，故最终法院在违约期间的认定上仅支持了2015年9月2日到2016年4月18日，而在计算标准上认为合同约定过高，调整为万分之零点五/日。事实上根据合同的约定，违约金按照日万分之二的标准也并不算高，可能法院之所以做出这样的调整，一方面认为原告并无任何损失，另一方面因为政策的调整，可能同类型案件会比较多，会比较大的影响房产企业，故降低违约金的计算标准。

法条依据：

《中华人民共和国合同法》：114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

第29条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。