房屋拆迁安置补偿合同的效力如何认定？

---xx公司与翁3等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案法律评析

供稿│王珏律师团队研究部

来源│王珏律师团队案例研究库（2019-012）

【关键词】

拆迁 欺诈 意思表示 效力 安置补偿合同

【要点提示】

如何认定欺诈行为？《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条对欺诈行为作出规定，即“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。欺诈需要欺诈方具有欺诈的故意，并造成对方作出错误的意思表示。

【当事人信息】

原告：xx公司；

被告：贾1、贾2、贾3、翁1、翁2、翁3

【案情简介】

贾1与妻子育有长女贾2、次女贾3。翁1与妻子黄某育有长子翁2、长女翁3。贾2与翁2于2010年7月8日登记结婚。贾1、翁1均系北京市大兴区榆垡镇某村村民，贾1在该村有一处宅院，即5号院；翁1在该村亦有一处宅院，即1号院。2015年7月，因空军南苑新机场项目征地拆迁，某村被列为拆迁范围，贾1家的5号院和翁1家的1号院均在拆迁范围内。

拆迁时，5号院经村镇两级确认，产权人为贾1，院落东至刘某、西至赵某、南至路、北至路，东西26.35米、南北28.7米，宅基地面积为757.56平方米、建筑面积为365.26平方米，入户调查登记家庭成员为贾1、刑某、贾2及其子翁某、贾2。根据拆迁政策，贾1与贾2、贾3签订《产权划分承诺书及分院确认》，原产权人贾1要求按均分原则分院，贾1、贾2均享有建筑面积121.75平方米、宅基地面积252.52平方米，贾3享有建筑面积121.76平方米、宅基地面积252.52平方米。据此，5号院按照3户进行拆迁，拆迁人xx公司分别与贾1、贾2、贾3签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》及《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》。贾1享有宅基地补偿771449元、房屋重置成新价72548元、房屋装修附属物定额补偿115663元、拆迁补助及奖励522316元（含宅基地内未建房奖励128155元、资源节约和垃圾减量奖励52308元、创业补贴10000元、工程配合奖100000元、房屋周转费222317元、搬家补助费7576元、设备迁移补助1780元、弃楼补贴180元）；贾2享有宅基地补偿771449元、房屋重置成新价116845元、房屋装修附属物定额补偿115663元、拆迁补助及奖励475485元（含宅基地内未建房奖励128155元、资源节约和垃圾减量奖励52308元、工程配合奖100000元、房屋周转费187446元、搬家补助费7576元）；贾3享有宅基地补偿771449元、房屋重置成新价122226元、房屋装修附属物定额补偿115672元、拆迁补助及奖励474778元（含宅基地内未建房奖励128145元、资源节约和垃圾减量奖励52304元、工程配合奖100000元、房屋周转费186753元、搬家补助费7576元）。另贾1、贾2、贾3按照确权面积选房，每户各享有189.39平方米的安置房指标，共计可选房568.17平方米。2015年7月24日，xx公司分别与贾1、贾2、贾3签订《定向安置房买卖合同》，贾1、贾2、贾3共计选房面积为568.11平方米，弃房面积为0.06平方米，贾1选购了房号为榆118-1-2-1701（面积89.26平方米、单价4660元/平方米、价格415951.6元）和榆118-9-2-403（面积122.47平方米、单价4400元/平方米、价格538868元）的安置房；贾2选购了房号为榆118-1-1-1603（面积89.26平方米、单价4640元/平方米、价格414166.4元）和榆118-1-1-1503（面积89.26平方米、单价4620元/平方米、价格412381.2元）的安置房；贾3选购了房号为榆118-7-2-1403（面积88.6平方米、单价4640元/平方米、价格411104元）和榆118-1-2-1501（面积89.26平方米、单价4620元/平方米、价格412381.2元）的安置房。扣除安置房购房款，贾1剩余补偿款527156元，贾2剩余补偿款652895元，贾3剩余补偿款660640元。2015年9月4日，贾1、贾2、贾3领取了以各自名义在中国农业银行开立的剩余补偿款的存折。

1号院经村镇两级确权，产权人为翁1，院落东至路、西至翁建武、南至路、北至张俊芝，宅基地面积767.3平方米、建筑面积317.51平方米，入户调查登记家庭成员有翁1父母翁潍洲和程井华、翁1及妻子黄某、翁2、翁3。2015年7月23日，翁1、翁2、翁3签订《产权划分承诺书及分院确认》，1号院原产权人翁1要求按均分原则分院，翁1、翁2各享有建筑面积105.84平方米、宅基地面积255.77平方米，翁3享有建筑面积105.83平方米、宅基地面积255.76平方米，1号院据此按3个院落予以补偿。当日，xx公司分别与翁1、翁2、翁3签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》。2015年7月25日，xx公司又与翁1、翁2、翁3分别签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》。据此，翁1享有宅基地补偿781377元、房屋重置成新价51359元、房屋装修附属物定额补偿100548元、拆迁补助及奖励748527元（含宅基地内未建房奖励146931元、资源节约和垃圾减量奖励59972元、创业补贴10000元、工程配合奖100000元、房屋周转费411401元、搬家补助费7673元、设备迁移补助1780元、弃楼补贴10770元）；翁2享有宅基地补偿781377元、房屋重置成新价59560元、房屋装修附属物定额补偿100548元、拆迁补助及奖励503660元（含宅基地内未建房奖励146931元、资源节约和垃圾减量奖励59972元、工程配合奖100000元、房屋周转费189084元、搬家补助费7673元）；翁3享有宅基地补偿781347元、房屋重置成新价82881元、房屋装修附属物定额补偿100539元、拆迁补助及奖励314576元（含宅基地内未建房奖励146931元、资源节约和垃圾减量奖励59972元、工程配合奖100000元、搬家补助费7673元）。另翁1、翁2、翁33户按照确权面积选房，可享有安置房指标为575.48平方米，翁1、翁2各享有191.83平方米选房指标，翁3享有191.82平方米选房指标。根据翁1、翁2、翁3的合并选房承诺，翁1、翁2于2015年7月25日分别与xx公司签订《定向安置房买卖合同》，翁1选购了房号为榆118-1-1-1403（面积89.26平方米、单价4600元/平方米、价格410596元）、榆118-6-3-1803（面积90.04平方米、单价4500元/平方米、价格405180元）、榆212-9-2-403（面积122.47平方米、单价4400元/平方米、价格538868元）、榆113-3-2-203（面积90.04平方米、单价4360元/平方米、价格392574.4元）共4套安置房，翁2选购了房号为榆310-1-2-1603（面积90.04平方米、单价4640元/平方米、价格417785.6元）和榆310-1-2-1503（面积90.04平方米、单价4620元/平方米、价格415984.8元）共2套安置房。另翁3同意将补偿款中10万元给付翁1用于购买安置房。在扣除安置房购房款后，翁1剩余补偿款34593元，翁2剩余补偿款611374元，翁3剩余补偿款1179343元。2015年9月10日，翁1、翁2、翁3领取了以各自名义在中国农业银行开立的剩余补偿款的存折。首都机场集团公司，为更好地开展本项目拆迁工作，实行委托属地管理，由属地镇政府作为本次拆迁的实施主体，被拆迁人为本项目拆迁范围内被拆迁房屋及附属物的所有权人。

xx公司诉至法院，请求：判令原告与被告贾1于2015年7月23日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，7月24日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》、《定向安置房买卖合同》（榆118-1-2-1701）、《定向安置房买卖合同》（榆118-9-2-403）无效；2、请求判令原告与被告贾2于2015年7月23日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，7月24日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》、《定向安置房买卖合同》（榆118-1-1-1603）、《定向安置房买卖合同》（榆118-1-1-1503）无效；3、请求判令原告与被告贾3于2015年7月23日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，7月24日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》、《定向安置房买卖合同》（榆118-7-2-1403）、《定向安置房买卖合同》（榆118-1-2-1501）无效；4、请求判令原告与被告翁1于2015年7月23日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》、《定向安置房买卖合同》（榆118-1-1-1403）、《定向安置房买卖合同》（榆118-6-3-1803）、《定向安置房买卖合同》（榆212-9-2-403）、《定向安置房买卖合同》（榆113-3-2-203）无效；5、请求判令原告与被告翁2于2015年7月23日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》、《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》、《定向安置房买卖合同》（榆310-1-2-1603），《定向安置房买卖合同》（榆310-1-2-1503）无效；6、请求判令原告与被告翁3于2015年7月23日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议》、7月25日签订的《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》无效；7、请求判令被告翁1返还已领取的补偿款人民币34593元及利息（以110433元为基数，从2015年9月6日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；8、请求判令被告翁2返还已领取的补偿款人民币611374元及利息（以611374元为基数，从2015年9月6日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；9、请求判令被告翁3返还已领取的补偿款人民币1179343元及利息（以1179343元为基数，从2015年9月6日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；10、请求判令被告贾1返还已领取的补偿款人民币527156元及利息（以527156元为基数，从2015年8月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；11、请求判令被告贾2返还已领取的补偿款人民币652895元及利息（以652895元为基数，从2015年8月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；12、请求判令被告贾3返还已领取的补偿款人民币660640元及利息（以660640元为基数，从2015年8月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；13、请求判令被告赔偿原告的律师费损失人民币60000元；14、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年被告贾1位于大兴区榆垡镇朱家务街二条5号（以下简称5号院）房屋及附属物、被告翁1位于大兴区榆垡镇朱家务朱旺巷1号（以下简称1号院）房屋及附属物被列入空军南苑新机场项目拆迁范围内。根据《北京新机场项目住宅房屋拆迁补偿实施方案》（以下简称《实施方案》）的规定，“本项目范围内，已享受分院政策的人员，不得重复享受分院政策”。

【争议焦点】

xx公司与贾1等六被告签订的住宅房屋拆迁安置补偿协议和补充协议以及定向安置房买卖合同的效力问题。

【法院判决】

驳回xx公司的全部诉讼请求。

【案件评析】

一、法院如何认定当事人是否存在故意隐瞒婚姻状况的行为，该行为是否构成欺诈？

本案所涉及的一系列合同均是拆迁过程中拆迁人和被拆迁人之间就安置补偿达成的协议，合同的签订是整个拆迁流程中的重要环节，合同内容是在拆迁人发布拆迁公告、进行入户调查、实际测量宅基地及地上建筑物面积、并由专业评估机构对相关补偿利益进行评估等工作的基础上，由拆迁人根据拆迁政策与被拆迁人进行协商后所确定。另拆迁政策也是拆迁人所制定。纵观整个拆迁流程，拆迁人处于主导地位，掌控着整个拆迁工作的进展，被拆迁人需按照拆迁人的要求提供相应的材料，核实被拆迁人的家庭成员状况是拆迁工作内容之一，本案所涉及的某村拆迁工作，是由属地政府作为实施主体，被拆迁人的宅基地确权及入户登记均由村委会成员参与，新航公司完全有能力掌握被拆迁人的婚姻状况，此点亦可以从5号院和1号院的拆迁档案材料中得以印证。

另一方面，本案六被告不具有欺诈之故意。欺诈之故意，主要体现在：其一，须有使相对人陷于错误的故意；其二，须有使相对人因其错误而为一定意思表示的故意。本案双方当事人所争议的实质问题是贾2和翁2是否存在重复分院，而判断是否重复分院，主要依据为拆迁政策。xx公司虽并未直接制定相关的拆迁政策，而是按照首都机场集团公司的拆迁政策贯彻实施，但其作为拆迁人，在对拆迁政策的理解和把握上，应比六被告更充分、更明确，其应知道贾2、翁2的婚姻状况关系到分院的具体情况和拆迁利益的大小。在本案涉及的院落拆迁之时，xx公司在缺乏相应的材料时便与六被告签订了相关协议，应视为其认可了即使贾2和翁2系夫妻，协议所约定的利益亦不受影响。对于六被告来说，由贾2、翁2作为分院的产权人与xx公司签订相应的协议，是根据拆迁政策即《实施方案》中的分院原则所享有的权益，且该分院原则并未明确限制新增产权人及配偶只能一起在一处院落参与分院，亦未明确不得重复分院的范围，仅用“本项目范围内同一块宅基地内已享受分院政策的人员，不得重复享受分院政策”来限定不得重复分院，六被告有理由相信其所签订的协议是符合拆迁政策的。对于重复分院的认定，xx公司虽在庭审中另提交了《会议纪要》证明贾2、翁2二人分别参与分院属于重复分院，但该纪要并非公示的拆迁政策，xx公司亦未能举证证明六被告在签订协议之前便知晓该会议纪要的内容，故不能据此认定六被告知晓该纪要中所定义的重复分院内容而故意隐瞒贾2和翁2的婚姻状况。在此情形下，六被告仅能通过拆迁政策即《实施方案》来判断是否属于重复分院，且《实施方案》作为相关协议的前提及依据，应属于格式条款，xx公司与六被告对重复分院的禁止存在不同理解时，按照合同法的有关规定，应当作出不利于格式条款提供方即拆迁人一方的理解。六被告基于拆迁政策并按照相关拆迁服务公司的要求签订相关协议，即使隐瞒了贾2和翁2结婚的事实，也不存使合同相对方xx公司陷于错误的故意，亦不存在使xx公司因其错误为一定意思表示的故意，故六被告不具有欺诈之故意，其行为不构成欺诈。

二、xx公司主张合同无效，为何法院不予支持？

合同无效是在法律层面上对已经成立的合同所作的否定性评价。无效的合同自始无效。合同法第52条的立法初衷是以促使合同有效为根本，并严格限制认定合同无效的范围，以保障交易安全。本案中，从拆迁结果来看，xx公司已经与六被告签订了相关协议，亦发放了补偿款，六被告在签订相关协议后亦交付了房屋，可以看出原、被告双方均按相关协议行使了权利、履行了义务，相应协议的签订系双方的真实意思表示，应属合法有效。现xx公司主张上述协议无效，势必造成被拆迁人的不满，增加被拆迁人对拆迁工作的抵触情绪，影响拆迁工作的进展；另本案中属地政府作为拆迁工作的实施主体，在没有违反法律禁止性规定的条件下，确认已经成立的上述合同无效，会造成被拆迁人对政府工作的不满，损害政府的公信力。

基于此，xx公司以合同法第52条第1项主张其与六被告签订的相关协议无效的请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。