昨晚四川发生6.0级地震，一时间关于房屋在地震中受损或者灭失，按揭贷款是否需要继续偿还的问题又在朋友圈掀起讨论，这是本律师2017年发表在本人公众号“律眼看世界”的原创文章，一样的配方，熟悉的味道，相同的结论，适用于今时今日。供大家参考。

一、背景

2017年8月8日晚21点19分，四川阿坝州九寨沟县发生7.0级地震。一时间，关于震区伤亡、受损的报道在媒体和朋友圈频现。时隔一天，随着救灾行动顺利进行，笔者发现，大家对地震的关注开始转移到房屋在地震中损毁是否需要还贷等话题。

其实对于这个问题，早在汶川地震时，由于当时造成的损失惨重，很多房屋毁损，很多受灾群众无家可归，从普通人的角度来看，房子没了，贷款还要继续还，心有不甘，情理不通。

据不完全统计，汶川地震地震涉及的个人房屋按揭贷款损失约10.5亿元，其他贷款损失应在100亿元以上。针对这样的情况，2008年5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(下称《通知》)，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息、不作不良记录。《通知》的适用范围包括四川、甘肃、陕西、重庆、云南等重灾省市，即日起开始执行。接着，5月23日，中国银监会下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》（以下称《紧急通知》），要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；核销的依据是《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定。

可见，汶川地震后，在解决地震中商品房毁损的房贷偿还问题时，政府从社会稳定和灾后重建的角度考虑，是做了一些工作的，以减轻对灾区人民的打击，重振灾后重建信心。

那么，究竟购房人按揭贷款购买的房屋在地震中受损，是否仍需偿还贷款？今天，笔者就其中的法律问题做做探讨，理清思路，一并讨论个体和社会如何对这种情况进行更好的安排。

二、具体分析

（一）按揭贷款的定义

指的是以购买的标的物本身作为抵押物进行贷款，用以偿还购买人在标的物上尚未支付完的购买款。而普通贷款则不同，要么是贷款用途为其他而不是用做购买作为抵押贷款的房屋，要么是信用贷款，没有抵押物或者抵押物并非购买的标的物。简单举例，办理信用贷款，不需要抵押或者担保，可以获得额度不是特别高的贷款，一般需要有学历、工作、公积金缴纳等方面的要求；再比如，购买房屋需要首付30万，购买人钱不够，将轿车做抵押贷款10万，这就属于抵押贷款，因为贷款10万的钱不是用于购买小车本身，而是做他用；支付首付后，房屋余款70万则用该房屋做抵押，贷款出来的70万，按月偿还，这房屋则属于按揭贷款。按揭贷款有一个优点是，所有权不因为贷款存在而阻碍转移至购买人。

（二）按揭贷款购房的法律关系

在按揭贷款购房（在由于按揭贷款购买新房和二手房的流程稍有不同，本文特指开发商开发的新房）业务中，涉及三方主体即房屋购买人、开发商、按揭贷款银行；涉及两个标的物其实就是购买的房屋，该房屋既是购买的标的物又是抵押物。

（三）法律视角分析

假设A从B开发商处购买房屋（包括现房和期房），并以该房在C银行做按揭贷款。之后，该房屋在地震中倒塌，那么作为购买标的物毁损，但是价款未支付完毕，购买人是否还有义务支付剩余价款？如果应该支付，抵押物毁损的情况下，银行有什么权利，购买人应该承担什么义务？

1、 是否应当继续支付未偿还贷款：

首先，判断房屋毁损情况下，是否继续支付价款，其实涉及买卖合同中标的物风险转移的问题。

根据《合同法》第一百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

而商品房作为特殊的商品，国家法律对其开发建设、销售等有特殊规定。当前就商品房销售，主要有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规章和司法解释。其中，《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》并未对房屋毁损、灭失的风险进行划定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

综上，合同法对标的物灭失风险划分以交付为界，但是法律另有规定或者当事人另有约定除外，纵观商品房销售方面没有特殊的法律规定，也就是说，商品房买卖合同可以排除以交付方式作为房屋灭失风险的划分界限，比如可以约定以产权登记在购买人名下作为节点。由于商品房涉及物权登记、房屋实际交付使用等环节，所以，司法解释，就商品房这一特别商品规定交付使用是划分风险承担的节点，并对“交付使用”进行界定，即房屋转移占有，但是，当事人另有约定也可以重新定义何为交付。由于交付使用是需要在合同中约定交付时间和流程，并由购买人配合完成，所以，司法解释就交付过程中的拒绝接收等情况进行了规定。

所以，实际情况可能是这样的，A与B签订购买合同，约定2017年8月8日交房，合同并未就交付使用和房屋灭失风险划分进行另外约定，9日发生地震，房屋倒塌，那么：（1）按照法律规定，如果2017年8月8日完成交付，则风险转移至A；虽然房屋倒塌，A仍然按照法律和合同，应当偿还贷款；（2）如果B通知A在8日收房，A没有正当理由拒绝收房，根据司法解释规定，A仍然应当偿还贷款；（3）如果B并没有达到交房条件或没有发交房通知，笔者理解为，按照《合同法》第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险，A不负偿还贷款的义务。而根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，A可要求B退回已付房款，关于已贷款项，应当按照贷款合同约定进行解除，A向C退还贷款。

总之，如果商品房买卖合同中，双方对交付和灭失风险没有特别约定，期房未交付之前，灭失风险由开发商承担，交付占有之后，灭失风险由购房人承担。

2、抵押物灭失后的价值补足问题：

按揭贷款办理之后，房屋作为抵押物，如果在地震中受损，抵押人和抵押权人即购房人A和银行C分别承担什么义务，享有什么权利？抵押是以主债权为基础的，因此，应当首先判断A是否需应当继续偿还贷款。

如果A无须继续承担还贷款义务，则抵押权灭失；但是，按照本文的上一部分分析得出结果后，如果A仍然承担偿还贷款的义务，则根据《物权法》第一百七十四条，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

抵押人是否就抵押物毁损后价值减少的情况，承担补足价值另外提供担保的义务呢？根据《物权法》第一百九十三条规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

综上，笔者认为，对于地震等不可抗力造成的房屋毁损，由于非抵押人行为所致，只需以获得的保险金、赔偿金或补偿等为限承担担保责任，无须补足房屋减少的价值；但是，由于房屋所在的土地使用权存在价值，应当归购房人所有，其对应的价值应当继续作为抵押。

（四）建议

地震、房屋倒塌，失去家园之痛的同时，还要承担为毁损的东西继续向银行偿还贷款，这在任何一个普通人看来都是无法接受的。从汶川地震，银监会等部门的表现来看，这不仅仅是个法律问题，还是一个社会问题，如果完全按照法律理论来解决，实际中会引发更大的问题。

那么有什么好的途径可以缓解这种阵痛呢？笔者认为，单独依靠政府事后一刀切地予以减免，不仅会使政府负担加重，也不利于问题的很好解决。

笔者试图从以下角度提出意见：

第一， 对各种购买房屋的情况进行调查，确定需要予以减免的确实比较严重的情况，比如，唯一住房可以减免，可以资助；

第二， 个人在购买房屋时，在商品房合同中可以就交付、房屋毁损的时间节点进行有利于购买人的另外界定，将节点推后；虽然在当前房地产开发商比较强势、合同地位不平等的情况下，这种方式实现可能性比较低，但是，随着市场健康发展，这也是一个不错的方式；

第三， 应当在有条件的情况下为房屋购买足够的保险，无论是开发商还是购买人，不使房屋处于保险真空状态。按照物权法的规定，保险赔偿金在房屋毁损后被优先受偿或者按债权人请求进行提存，这样如果购房人无法偿还贷款，抵押价值有保障，还是可以用于偿还贷款的。