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谢展飞律师
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建筑施工分包合同审查要点

合同纠纷2019-12-05|人阅读

建筑施工分包合同的签署方为总承包方(以下简称“总包方”)和分包方,总包方一般在签约中会要求使用其提供的合同模板,因此合同会倾向于总包方的利益保护,由此损害了分包方的利益。而本审查要点主要是从分包方的角度考虑,总结需要重点注意风险的合同条款,以供参考。(若公司为总承包单位,与业主签署总承包合同,审查方式可以借鉴)

一、 工程资质

1、审查总包方的主体。签署合同方是否与招投标的总包方一致;合同中总包方名称与印章是否一致;签署人员的身份核实;签署该合同是否有公司授权。

2、审查总包方是否具有总包资质,资质是否在有效期内;

3、 审查总包方是否经过正规招投标获得总包资格,是否已经与业主签署总包合同。(建议要求总包方提供总承包合同的复印件、招投标文件进行确认);

4、 注意审查招投标情况,在履行法定招标投标程序之前,签署的施工合同无效。

二、 工程内容

1、 签署正式合同前,要取得专业分包的图纸和工程量清单。

2、 明确合同的工程内容范围与分包图纸、工程量清单一致。

3、 审查工程设计变更或工程量调整确定方法,变更调整的依据是否约定。

4、 审查超出设计范围、变更施工范围、返工等情况,工程量如何核定?从分包方的角度要增加工程量以及工程款。

三、 工程工期

1、明确开工日期。开工日期以及竣工日均为暂定,开工日期实际开工日为准(监理方出具开工通知),总工期时间不变。

2、审查工期延误责任。明确由业主、总包方或者其他分包方造成的工期延误与分包方无关。对于工期延误的责任承担上,总包方和分包方要同等对待。即因分包方造成的延误承担的相应责任轻重应当与因总包方造成延误承担的责任轻重等同。

3、审查工期顺延情况。发生不可抗力、因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款未按时支付而难以施工、政府指令(停水停电)等因素造成的工期延误为正常的工期顺延,分包方不承担责任,同时要约定程序性条款,例如分包商在一定时间内,书面告知总包方认可、监理认可,总包方约定期限内不予答复的,视为认可。)

4、明确工程签证的签发程序。适用工程签证的条件(工程变更、设计修改、方案变更、材料更换、其他临时修改、停工窝工等),工程签证确认程序,即需要那己方签章认可。

四、 工程款

1、明确工程价格。固定价格+可调价格。固定单价要经过总包的认可;若提供材料则要考虑相关材料价格的上涨风险;对于变更设计或变更施工范围等行为导致的工程量增加的行为,相应的工程价格要增加。

2、审查工程款支付方式是否具有合理性(按形象进度还是按照工程量),款项支付的比例和时间节点是否清晰具有可操作性,是否设置不合理的付款条件或者多个条件有冲突的情况。

3、审查工程预付款比例,支付时间应当以合同签订为基准做调整。

4、明确工程款结算依据。(双方确认的产值表、监理方出具的工程量表等)。

5、审查是否包含设计费用;

6、审查是否存发票开具影响工程款支付的条款,若存在则需要规避。

7、审查工程造价是否合理合法,防止工程造价明显偏高或不合法的情形。

五、 工程费用

1、明确给予分包方四通一平的条件以及水电费问题等费用的计取。

2、明确分包方的管理人员办公室以及施工工人的宿舍地点以及费用安排。

六、 工程质量

1、明确质量标准和验收范围。

2、审查验收程序,验收主体、期限、程序设计是否合理。

3、审查隐蔽工程和中间验收(如有)的条件和程序是否有利于分包方操作。

4、审查质保金的退还时间,逾期退还总包方支付逾期利息(类似未支付工程款的情况)。

5、审查总包方或业主提出质量异议时的磋商处理程序,分包方要掌握一定的主动性。(比如在选择鉴定机构上)。

七、 关于合同违约责任的审查

1、明确何种情况下扣除履约保证金、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定。

2、明确总包方不能按时支付工程款的责任承担。视为总包方违约,应当支付违约金(违约金比例可自定),同时应当支付工程款逾期利息,自逾期之日起按未付工程的千分之一/天承担迟延履行期间的利息,逾期超过一定时间(一般可以设定为15天),分包方有权停工,逾期超过一定时间(一般为可以设定为几个月),分包方有权解除合同,并要求总包方继续偿还未支付的工程款

3、审查分包方的违约责任。对于分包方的违约金(工程延误或者质量问题)支付情况尽量减少或者比例降低。对于需要分包方承担责任的条款,注意约定分包方承担责任情形的同时,要约定非由分包方原因引起的(比如安全施工、工期延误、工程质量问题),分包商不承担任何责任,由总包方原因引起的,相关责任由总包方自行承担,由此给分包方造成损失的,总包商应当予以赔偿。

4、审查误工索赔条款。由于总包方、业主原因以及其他分包方导致的停工和合同终止,分包方有权向总包方索赔误工损失(包括工人工资、管理人员费用以及机械费用)。

八、 竣工决算

1、明确分包方的成品保护措施及费用计取方式,时间需固定,在规定时间内非因分包方导致的原因未能移交成品的,免除分包方相关责任,且保护费用由总包方或责任方承担。

2、明确竣工决算时间点,工程移交,资料移交,工程审计需要确定相应的期限,在期限外豁免分包方的责任,并且可以主张相应的权利。(比如要求支付工程款以及计算工程款利息等)。

九、 其他注意要点

1、审查补充协议。补充协议要载明效力与主合同一致;

2、明确总包方出具农民工工资支付承诺;

3、审查账户信息。款项支付、保证金支付账户一定要为合同签订主体的账户。

4、审查对总包方派驻工程的工程师权限的设置。对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的指令,约定需要经过总包方或分包方同意后生效。

5、明确分包方停工或退场的程序。需要有合理的依据(合同约定或则第三方原因),向总包方和监理方发送联系单及相关情况报告,尽量取得监理或总包方的书面认可。例如非因分包方的原因引起的停工,停工之时,向总包和监理提交《停工报告》,报告载明停工原因,复工条件,停工时员工人数和机械设备闲置状况,尽量取得总包方和监理方的确认。

6、审查工程开工时分包方的进场情况。总包方和分包方应当对员工类别、人数、工资和设备数量、类型、费用进行确认,此后相关变更情况也需要确认。

7、审查分包工程是否需要总包方的配合。若需要,将总包方配合的内容描述完整。

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