《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》之我见

随着2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的施行就本该寿终正寝的国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称拆迁条例），苟延残喘的活到了今天，拆迁条例寿命的加剧直接导致了拆迁户拆迁财产被肆意的侵夺。以停水、断电；或是放狗、放蛇；或是风高月黑之夜，如鬼子进村一样，强行入户将酣睡的居民抬出并控制住，瞬间就将人房屋夷为平地；或是光天化日之下，“大侠”突现，冲进“钉子户”的家中，抡起大锤、铁锹，一通乱砸，威逼其乖乖就范等暴力拆迁方式成出不穷，拆迁不仅把房子拆了，也把人给拆了，真是拆的妻离子散，家破人亡。随着2010年1月29日《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）的公布，我们才隐约看到《城市房屋拆迁管理条例》的死期。然关于征求意见搞是否会成为暴力拆迁的克星，人们财产的守护神，下面笔者将提出如下质疑。

一、对于征求意见稿调整对象之质疑。

征求意见稿的标题是国有土地上房屋征收与补偿条例，且该法第一条“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，”第二条“为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）给予补偿的，适用本条例”，对于房屋之下的土地使用权的征收问题只字不提，那么对于土地使用权的征收问题该如何进行呢我们无从得知，难道土地使用权的征收和补偿的重要性就不如房屋？我们知道在我国实行的是房地一体主义，房随地走地随房走，之规定征收房屋未规定房屋占有范围内的土地，不利于保护权利人的权益。在地权已经被消灭的情况下，怎么可能保护房屋呢？例如“担保法”就规定：抵押了土地就意味着同时抵押了地上的房屋，而抵押了房屋也意味着同时就抵押了房屋下面的土地。

二、征求意见稿第三条对公共利益的界定存在一定的歧义性。

第三条对公共利益进行了列举行规定，到底什么是公共利益没有做出界定。那么打着公共利益的旗帜侵犯公民利益的行为该如何救济呢。行政法领域内公共利益在价值取向上是否绝对地优于公民利益？公共利益与公民利益发生冲突时，应当如何处理？公共利益优于个人利益的前提条件是什么？如何避免和防范以公共利益为名非法损害公民利益？等等问题，在立法时，都应当予以统筹考虑，遗憾的是在征求意见稿中我们并没有明确的看到。同时立法应当考虑“公共利益的需要”界定的可操作性，由于公共利益的需要”，本身就是一个价值判断的过程，既包括现时的需要，也包括将来的需要，那么对于公共利益需要应由谁界定更为合适呢，笔者认为我们不妨考虑由省级及其以上的人大及其常委会进行界定更为妥当。

三、少数人的公平如何保护，少数人的意见应如何尊重。

征求意见稿第十三条规定：“因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。”对危房的改造只需90%的被征收人同意就能征收，有侵犯少数人权利的嫌疑，会不会发生所谓的多数人对少数人的压迫呢。普通城市居民居住条件是否需要改善，完全可以由危旧房主们去和开发商们协商，并不一定非得由政府以“公共利益的需要”出面。否则，改变不了打着危旧房改造而进行商业开发的局面。为了避免多数人的暴政，危旧房改造还是不予纳入公共利益为好，即使纳入了公共利益的范围，必须经过危房被改造人全部的通过方可实行。

四、房屋补偿的欠缺公平性。

征求意见稿第二十条“货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。如果对房屋的征收补偿采用这个标准明显有失公平。拆迁给公民造成的损失不仅是房屋的损失，还有周转房的租金、旧房和新房装修的费用、搬家的成本、搬家后对周边生活环境的不适应的心理影响等，这些损失不应由公民独自承担。因此不管是公共利益搬迁还是商业开发，都不能损害被拆迁人的合法权益。此外，土地有升值空间，拆100平方米平房留下的土地建起10层楼房，面积就变成了1000平方米，是原住户让出了房子和土地才使这种暴利成为可能，不能只按一比一补偿被拆迁人，应该以1.5倍或者2倍的价格补偿被征收人，使被征收人也能分享社会发展的成果。

众所周知，城市拆迁最的大获利者是地方政府和开发商，被拆迁人的获利是最小的，有时甚至利益还要受损。一个法治的政府不应当与民争利，而应当让利于民。《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》在如何衡量、平衡三方利益上，还需要进一步的修改。