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企业厂房租赁法律指引
发布时间:2010-12-19
阚凤军律师
阚凤军律师
服务地区:广州-越秀区
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企业厂房租赁法律指引笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。1.出租主体的识别与确定1.1.厂房的所有人1.2.厂房的共有权人1.3.厂房的转租人根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。2.出租厂房的识别与确定2.1.出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;2.2.出租厂房周边道路通行情况的分析;2.3.出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;2.4.出租厂房是否存在抵押等情形;2.5.出租厂房是否存在出租情况;2.6.出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;2.7.出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。3.租赁使用及用途3.1.厂房使用用途不要约定过于明确具体;3.2.厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。4.厂房交付日期和租赁期限4.1.厂房交付日期需要设定一些先决条件4.2.厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联4.3.厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。5.租金的给付及迟延违约5.1.定金及押金的给付需要约定清晰5.2.租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格5.3.租金的调整需要明确一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。6.出租厂房正常使用保证6.1.厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰6.2.厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;6.3.必须无条件配合承租方完成有关的手续。尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。 7.转租、转让7.1.承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房7.2.出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。  8.非双方原因导致租赁合同解除条件及补偿8.1.厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的8.2.该厂房因社会公共利益被依法征用的8.3.该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的8.4.该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房,或者因不可抗力导致毁损、灭失的上述情况导致合同的解除,各方如何分担风险与责任,需要通过合同条款明确约定。    
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