企业厂房租赁法律指引

笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷，发现各方，特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险，最终承担较大损失。基于上述情况，就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议，并形成此法律指引，供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定

1.1. 厂房的所有人

1.2. 厂房的共有权人

1.3. 厂房的转租人

根据我们此前处理的案例，某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方，在此情况下，企业需要确认该厂房真正的产权人，避免其他共有人提出权利主张。另外，根据出租人及承租人之间的约定，承租人可以转租厂房，次承租人需要全面了解原租赁合同，并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定

2.1. 出租厂房的位置，需要结合房产证及有关红线图等确定；

2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析；

2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况；

2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形；

2.5. 出租厂房是否存在出租情况；

2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等；

2.7. 出租厂房的配套设施，包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。

笔者曾经遇到某企业轻信出租方，草率签订租赁合同，后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题，导致企业无法办理营业执照，承担近百万元的经济损失。因此，建议企业在操作上述问题过程中，一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与，减少某些不确定因素可能带来的影响。另外，某些厂房出租后，周边某些人基本某种目的，阻碍企业车辆的正常通行等，这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途

3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体；

3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。

如果承租方在厂房租赁合同中，明确厂房的具体用途，如果日后因经营方向的调整等原因，改变原来的用途，可能会与出租方产生争议与分歧。另外，如果需要对厂房做某些改动，一定要在合同签订前予以明确，并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限

4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件

4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联

4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配

实践操作中，一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备，厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等，这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外，为提前做好生产准备，企业可能需要先行将设备运至租赁厂房，这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约

5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰

5.2. 租金支付的违约金不易过高，解决合同条件设定要严格

5.3. 租金的调整需要明确

一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金，这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整，需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动，必须约定清晰，防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证

6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰

6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等，必须在约定的时间完成维修；

6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。

尽管法律上，承租方就所租赁厂房有权优先购买权等，但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要，必要时，建议双方商定购买一定金额的商业保险，并协商保险费及赔偿金的承担与享受。

7. 转租、转让

7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房

7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买

转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下，出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房，或者要求分享转租大部分差价等。

8. 非双方原因导致租赁合同解除条件及补偿

8.1. 厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的

8.2. 该厂房因社会公共利益被依法征用的

8.3. 该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的

8.4. 该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房，或者因不可抗力导致毁损、灭失的

上述情况导致合同的解除，各方如何分担风险与责任，需要通过合同条款明确约定。