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闵彤律师
闵彤律师
湖北-武汉
主办律师

一份值得商榷的判决

其他2011-12-22|人阅读

案例简介(该案例摘自梅新和、赵睿编写的《房地产纠纷实务问答与案例精析》):20053月,原告Q某与被告L某就房屋买卖达成一致意见,订立了书面房屋买卖合同。合同约定:L某将自有的两间房屋以5万元的价格卖给原告Q某,Q某在合同订立后5日内一次性付清房款,L某将房屋交Q某使用。5月,QL

某持房产证、房屋买卖合同、身份证明等到房管部门办理过户手续,房管部门因工作繁忙,当天未予办理。于是双方商定以后补办过户手续。在以后的一年多时间内,原告多次要求被告配合办理房屋过户手续,但被告均以种种理由拒绝办理过户手续。200612月,某房地产公司取得拆迁许可证,对原告居住一带区域进行危房拆迁改造。QL、某房地产公司就谁应当被认定为被拆迁人发生争议,经多次协商无法达到一致。Q某于20064月以L、房地产公司为被告向法院提起诉讼,请求法院依法确认房屋的所有权属于自己所有,房地产开发公司应当给予自己补偿和安置。被告L某认为,自己与原告虽签订了房屋买卖合同,但是由于自己后来又不想出卖而仅是让原告居住,故双方没有办理过户手续,根据《城市天私有房屋管理条例》规定买卖房屋应当办理过户手续,因双方没有办理过户手续,可见房屋买卖合同一直没有生效,自己仍是房屋的所有权人。法院经审理过认为,原、被告双方之间签订的房屋买卖合同,由于没有到房管机关办理过户手续,因此双方之间的房屋买卖合同并未生效,故法院判决原、被告之间的房屋买卖合同无效。

笔者认为法院判决原、被告之间房屋买卖合同无效值得商榷。《合同法》第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院关于合同法的司法解释(一)第九条:法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。

最高人民法院关于合同法的司法解释(二)第十四条 合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。

依据以上法律、司法解释,结合本案实际情况,双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示,符合国家法律,不存在合同无效的情况。最初被告是有配合原告办理过户手续的意愿的,并且和原告一起到房管机关去办理,因房屋行政管理机关的原因未能办理。当被告得知此地可能会拆迁时,产生悔约的想法,拒不配合原告办理房屋过户手续,其行为是违反合同约定的,没有履行自己的合同义务,应当承担违约责任。原告的诉讼请求也存在一定的问题,因为未办理过户手续,房屋所有权仍然属于被告。为保护自己的合法权益,原告应当请求法院判决被告履行合同义务,配合自己办理过户手续。在过户手续办理之前,开发商对权属有争议的房屋暂时不得拆迁。

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