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李志海律师
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福建-莆田
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商品房交付的法律问题

合同纠纷2010-08-05|人阅读

浅淡商品房交付的法律问题

商品房交付是利益享受和风险承担的分界线,还是确定商品房保修期限、交纳物业管理费、办理房产证的起算日的依据等,具有重要意义。在商品房交付过程中,开发商和购房者往往对商品房买卖合同约定的交房条件理解上有偏差,产生大量的购房者拒绝接房,引起大量的纠纷。出现此类纠纷最重要的原因在于交房是不是符合法定条件、约定条件;下面就甄别一下交房的法定条件和约定条件。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条:建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国消防法》也规定:按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”从以上的法律、行政法规和当事人的约定中可以得出一个明显的结论就是,交付商品房时该商品房必需经验收合格,向购房人出示该商品房的实测面积数据。其中最主要的是究竟验收合格的时间标准是什么,开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格,才能作为交付商品房的应当出具的有效文件,是取得工程竣工验收报告?是五大责任主体验收合格?还是取得建设行政主管部门同意合格备案的工程竣工验收备案表?根据建设部颁布的《商品房建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定,工程竣工验收备案应按以下规定执行:1、该工程必须符合《商品房建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》第5条件规定的条件:工程完工,施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告;有完整的技术档案和施工管理资料;工程款支付完毕;专项验收(规划、消防、环保)完成等等。2、建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案,并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。3、建设单位组织竣工验收。4、工程竣工验收合格后,由建设单位提出《工程竣工验收报告》。5、建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内,向建设行政主管部门备案。6、备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当在收讫竣工验收备案文件15日内,责令停止使用,重新组织竣工验收。

从上述来看,竣工验收合格的时间应当是建设单位取得《工程竣工验收备案表》之日。但实践中大多数开发商认为应以合同约定的五大责任主体验收后取得《工程竣工验收报告》作为竣工验收合格的标志,笔者认为:这种观点在法律上来说是站不住脚的。建设单位取得《工程竣工验收报告》只是工程竣工验收备案程序中的一个环节,是进行竣工验收备案必不可少的一个文件,除了该报告,建设单位还需要提供竣工验收备案的其它相关资料,只有具备了法规、规章中要求的所有资料,建设行政主管部门才作审查,才能决定是否合格备案。关于以五大责任主体验收合格作为最终验收合格的证明文件,作为交房的文件,更是站不住脚,从五大责任主体的关系上看,勘察、设计、施工、监理与开发商是合同关系,更确切的说是委托关系,即然是委托关系,那么作为受托人的勘察、设计、施工、监理必然要受委托人(开发商)的影响,如果只是以开发商取得五大责任主体验收合格的证明文件作为最终验收合格的文件、作为交房出示的文件,该五大责任主体验收合格的证明文件的公证性就产生了怀疑。实践中以两种文件作为验收合格的证明文件,作为交房出示的文件,已出现了大量的纠纷,有些开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期已临近,开发商为了“如期”交房而不想承担逾期交房的违约责任,就加班加点地招集勘察、设计、施工、监理单位制作五大责任主体验收的证明文件或者制作工程竣工验收报告,甚至开发商以不付工程款要挟勘察、设计、施工、监理单位被迫出签署意见,造成了开发商在没有建设行政主管部门没有监督的情况下出具了所为的最终的合格文件、交房文件,因此,在购房者在接房时,小区没有大门,小区水电不通、小区道路坎坷不平,有些工人还正在施工的局面,致使购房者联合拒收商品房,产生纠纷。

从法律层面上分析,工程竣工验收备案的机关是建设行政主管部,作为建设单位将所建设的商品房建成后,要依据法律、行政法规、规章的规定提供竣工验收备案的资料,除了需提供一般所需资料外,还需提供法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件,具备所需的全部资料后,建设行政主管部门还要对其进行审查,建设单位如采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的,工程竣工验收无效,备案机关有权责令停止使用,重新组织竣工验收,处20万元以上50万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。不但审查文件,如备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,有权责令停止使用,重新组织竣工验收。因此,从而得出的结论是:建设行政主管部门作为备案机关对商品房质量有最终监督权、所出具的同意合格备案的《工程竣工验收备案表》是商品房能否交付使用基本文件,也就是说只有工程备案合格后才是商品房交付使用的其中唯一的条件。另值得注意的是,一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《工程竣工验收备案表》作为开发商交付商品房的必备条件,例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定:“房地产开发企业交付预售商品房,应当符合下列条件(一)取得建筑工程竣工验收备案表;(二)取得商品房面积实测技术报告书;(三)预售合同约定的其他交付条件”。由此可见,以取得《工程竣工验收备案表》作为交付商品房的条件之一既是购房人的要求,也是一种趋势所在,也是法律基本精神所在。

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