政府鼓励集体经营性用地流转入市，目的在于提高集体土地开发利用价值。建设商业办公写字楼，吸引企业进驻，发挥其商业价值，为农民分享城镇化进程中的土地增值收益提供了机遇，有利于实现政府与农民、农村与城镇发展的共赢。

但是在集体经营性建设用地入市过程中，却存在大量问题。佛山市、广州市作为农村集体经营性建设用地的其中两个试点的行政区域，集体土地入市项目随处可见。这些项目因数量多、缺乏政府的监管，或开发商出于市场逐利的动机，使得本为商服用地的集体经营性建设用地违规改建为可自住可投资的公寓。

本团队处理的大量公寓使用权纠纷案件中，通过倾听当事人的陈述，查阅文件资料和走访大量楼盘，本团队发现楼盘出租使用权公寓的过程中，存在大量违规出租、侵害消费者的行为。

比如隐瞒或者故意模糊产权，以到期可以续期，有大产权证忽悠消费者购买；以售后返租、五年回购、回报率高，画大饼引诱消费者购买；擅自改变规划用途，违规商改住，宣传可自住可投资，验收之后加夹层，提高使用率；违反《合同法》关于房屋租赁最长租赁期限为20年的强制性规定等等。此类公寓被包装的太过完美，以至于不少消费者纷纷上钩。

开发商与租户签署了《物业使用权转让合同》，一次性收取了几千户业主几十年的租金。开发商收取租金之后，公寓项目却迟迟未动工，合同约定收楼时间已到，公寓项目现场仍是一片空地。租户找公司要求给出合理的解释，开发商负责人却一直未露脸。租户们纷纷组织维权活动，上闹政府、售楼处，还找媒体曝光，此项目的真实情况慢慢被揭露出来。

原来开发商将收取的租金用于其他项目经营，后因经营不善，项目失败，资金流失，无法继续开发建设公寓项目，同时开发商还拖欠了联合社的租金。大量租户因无法按时收楼，遂要求退回已交付的租金。此时，即使开发商想将已收取的租金退回给租户，其也是“心有余而力不足”。

在维权过程中，开发商向业主坦言公司没有钱，退不了，你们要起诉就起诉，把我抓起来也没有用。开发商这招空手套白狼的操作玩的很6，上千位业主几亿租金就这样打了“水漂”。

在这个楼盘崩盘之前，认租了该楼盘其中两套公寓的一位租户C找到我们团队，C说她被中介和销售忽悠下了定金，回家后发现不对劲，开发商未向其明示真正产权人是村集体，不会为C办理任何权属登记，交楼时间不清晰，实际使用年限不明，一次性收取40年租金又售后返租可能涉嫌变相集资犯罪。C担心自己的权益无法得到保障，特来咨询律师的意见。

本团队律师分析后认为，C与开发商之间实质上是租赁合同关系，C对所认租的物业没有所有权，只有使用权，不可能拿到房产证。而且，法律明确规定房屋最长租赁年限是20年，超过部分无效，开发商承诺的40年使用权租赁期限可能只是一句空话。此外，开发商故意隐瞒项目情况，将承租的物业转租给第三人，除非产权人同意第三人承租，否则第三人的利益随时可能受到侵害。根据相关规定，作为农村集体经营性建设用地，是不能用于建设住宅或类似于住宅的居住用房。

C考虑再三后委托了本团队，并成功取回了定金。一年后，C看到该楼盘崩盘、租户维权艰难的新闻消息，特地给本团队发消息称，感谢团队的辛苦付出，成功拿回了定金。如果当时继续交易下去，估计他的几十万都会打水漂，房子和钱，什么都得不到！

目前，使用权公寓市场仍然存在监管空白地带，其引发的问题也渐渐暴露，为了弥补集体性经营建设用地入市后出现的监管漏洞，保护租户的合法利益，维护市场的良好秩序，政府也陆续在出台新政策。使用权公寓销售乱像需要政府出面管治，但是作为租户，也要擦亮眼睛，对重大资产投资行为进行理性分析，不要冲动做决定。如无法判断，建议多咨询专业人士，以防入坑。