近几年来，随着人们生活水平的不断提高，离婚已经越来越常见，有报道称我国的离婚率已经达到了30%。有道是“好聚好散”，在众多离婚纠纷中，主要的争议问题也就是子女抚养和财产分割，而在财产分割中，作为不动产的房屋处理较为容易产生分歧和纠纷。这一期我们就离婚纠纷中的房产处理问题为各位听众做一些解答。

一、离婚涉及到的几个概念

1、离婚

按照《婚姻法》的规定，离婚可以分为协议离婚和诉讼离婚两种方式。协议离婚是指夫妻双方对子女抚养和财产分割达成书面协议而平和地解除婚姻关系，而诉讼离婚则是指通过向法院提起离婚诉讼，由法院对是否离婚以及子女抚养和财产分割等问题作出裁判的方式解除婚姻关系。

2、夫妻共同财产的认定

在离婚纠纷中，财产分割的对象是夫妻共同财产，只有被认定为夫妻共同财产的财产才能参与离婚财产分割，那么什么样的财产才属于夫妻共同财产呢？根据我国现行的《婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（１）一方或双方劳动所得的收入和购置的财产；（２）一方或双方继承、受赠的财产；（３）一方或双方由知识产权取得的经济利益；（４）一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益；（５）一方或双方取得的债权；（6）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；（7）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费；（8）其他应当归夫妻所有的财产。

而下列财产属于夫妻一方所有的财产：（1）一方的婚前财产；（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（4）一方专用的生活用品；（5）其他应当归一方的财产。

3、夫妻财产所有的制度

按照《婚姻法》的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。这种约定应当采用书面形式并且必须明确，如果约定不明，则会按照《婚姻法》中有关夫妻共同财产认定的规定执行。

4、离婚时财产分割的一般原则

根据《婚姻法》及最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，结合司法实践，法院在审理离婚案件分割夫妻共同财产时遵循以下原则：

1）男女平等原则。该原则体现在离婚财产分割上，就是夫妻双方有平等地分割共同财产的权利，平等地承担共同债务的义务。 　

2）照顾子女和女方利益原则。这里的“照顾”，既可以在财产份额上给予女方适当多分，也可以在财产种类上将某项生活特别需要的财产，比如住房，分配给女方。同时，在分割夫妻共同财产时，要特别注意保护未成年人的合法财产权益，未成年人的合法财产不能列入夫妻共同财产进行分割。　

3）有利生活，方便生活原则。在离婚分割共同财产时，不应损害财产效用、性能和经济价值。在对共同财产中的生产资料进行分割时，应尽可能分给需要该生产资料、能更好发挥该生产资料效用的一方；在对共同财产中的生活资料进行分割时，要尽量满足个人从事专业或职业需要，以发挥物的使用价值。不可分物按实际需要和有利发挥效用原则归一方所有，分得方应依公平原则，按离婚时的实际价值给另一方相应的补偿。　　

4）权利不得滥用原则。离婚分割夫妻共同财产时不得把属于国家、集体和他人所有的财产当作夫妻共同财产进行分割，不得借分割夫妻共同财产的名义损害他人合法利益。　　

二、离婚纠纷中房产分割的具体处理

1、协议离婚的房产分割

在协议离婚的情形中，夫妻双方对于财产分割达成了协议，如果涉及到房产分割问题的，只要按照协议中相应的约定履行即可。如果一方不按照离婚协议履行，另一方可以向法院提起诉讼。这里要提醒一下，由于房产属于不动产，按照《物权法》的规定，不动产的所有权人以不动产登记簿记载事项为准，因此，在离婚时涉及到房产处理问题而需要进行过户或者变更登记的，应当到相应的房产登记管理部门办理相应的登记手续。

2、夫妻财产分别所有情形下离婚的房产分割

夫妻双方之间对婚前或婚后财产用书面的形式约定归各自所有的，那么在离婚时如果涉及到房产分割问题按照书面的约定处理。如果房产是一方出资购买的，则该房产属于该方的个人财产；如果房产是共同出资购买的，那么在处理时一般会按照出资比例进行分割。

3、一般情形下诉讼离婚的房产处理

第一种情形：夫妻共有或一方所有房屋的处理 　　

夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，属于夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。如果夫妻双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许； 　　（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

结合司法实践，一般来说，夫妻共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。婚后双方对婚前一方所有的房屋进行装修、原拆原建、修缮，离婚时未变更房屋产权的，房屋仍归产权人所有，另一方可以就房屋因装修、原拆原建、修缮而增值的部分主张自己方的份额，可以要求另一方进行补偿。如果婚后对一方婚前所有的房屋进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。另外，离婚后一方无住处的，可以要求另一方给予帮助，帮助的形式可以是房屋居住权或者房屋所有权。 　　

第二种情形：离婚时已取得产权的房屋的处理

第一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产；如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。 　　

第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买取得房屋产权的，该房屋为夫妻共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：

如果一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买取得产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。

如果一方婚前承租的公房是婚后以夫妻共同财产购买而取得产权的，在离婚分割时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

如果婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买而取得产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将房屋按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房，且购买的出资来自该方父母，应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字，还有一方父母名字，该房为家庭共有财产。 　　

第三种情形、：离婚时尚未取得完全产权的房屋 　　

离婚时尚未取得完全产权的房屋指离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分产权，不是完全产权，主要指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物，其突出特点为部分产权处分受到限制。根据国务院1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知》，其特点集中表现为：第一、房屋必须在购买五年后才能出售；第二、出售时原补贴单位有优先购买权；第三、售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策，又涉及职工单位的利益，该种类型的房屋不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。此种情形下离婚时双方尚未完全取得所有权的情形，如果当事人有争议且协商不成，可以按照《婚姻法解释（二）》第21条处理，即人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。 　　

4、离婚房屋分割涉及到父母出资的情形

根据《婚姻法解释（二）》的规定，当事人结婚前，父母为夫妻双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，该出资归属于该子女一方，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，该出资属于夫妻共同财产，但父母明确表示赠与一方的除外。

5、公房使用、承租的问题

按照《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的规定，公房的使用、承租问题按照以下情形处理：

夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的。

对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。

对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋处理问题，分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。

6、《婚姻法》司法解释三（征求意见稿）中的新规定

2010年11月，最高院公布了关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三），这一征求意见稿引起了广泛的争论，由于《婚姻法》司法解释三尚处于征求意见阶段，还未正式颁行，在这里简要提一下该征求意见稿对离婚时房屋处理问题作出的新规定：

1、婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。

2、婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。

3、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。

4、登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

5、婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。

三、事实婚姻中的房产处理问题

1、事实婚姻

何谓事实婚姻，事实婚姻作为婚姻关系存在的一种方式，是指男女双方未按法律规定进行结婚登记，即以夫妻关系同居生活所形成婚姻。

2、事实婚姻离婚如何处理？

未按《婚姻法》第8条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。

3、事实婚姻离婚时的房产处理

（1）属于事实婚姻的，房产分割具体如何处理按照前述的解答处理皆可；

（2）按解除同居关系处理的，法院在审理解除同居关系的财产分割问题时一般会本着照顾妇女、儿童的利益，考虑财产的实际情况和双方的过错程度，妥善分割。同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理。