一、房产继承

（一）房产继承的概念

在现在民法学上，继承专指财产继承，是指在公民死亡时，其法律规定范围内的近亲属，按照死者生前所立的有效遗嘱或者法律的规定，依法取得死者所遗留的个人合法财产的制度。在继承中，遗留财产的死者称为被继承人，依法承接死者遗留财产的人称为继承人，死者死亡时所遗留的财产称为遗产；继承人因继承遗产而产生的关系为继承法律关系，继承人继承遗产的权利为继承权。

房产继承则是指按照《继承法》的规定，把被继承人所遗留的房产转归于继承人的行为。

（二）继承人

按照我国《继承法》的规定，遗产按照下列顺序继承：

　　第一顺序：配偶、子女、父母。

　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

　　这里所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

如果被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

（三）房产继承的条件

1）房产继承应当在被继承人死亡后才能发生。《继承法》规定继承从被继承人死亡时开始。这是房产继承的首要条件。有些房产所有权人为了避免继承人在其去世后可因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产交给继承人，如分给某个或各个子女，这属于民法上的赠与行为，而不属于继承，因为这时继承还没有开始。

　 2）继承房产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

3）遗产应当是被继承人生前个人所有的合法财产。这是继承的第三个条件。遗产中涉及到共有财产的，应当现进行析产；如果只是死者身前借用、租用他人的财产，该财产在继承开始时应当返还给出借人、出租人。

（四）继承权的丧失

继承权的丧失又称为继承权的剥夺，是指依照法律的规定在发生法定事由时取消继承人继承被继承人遗产的资格。

根据我国法律规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：

1）故意杀害被继承人的。继承人故意杀害被继承人是一种严重的犯罪行为，不论是既遂还是未遂都丧失继承权。

2）为争夺遗产而杀害其他继承人的。继承人杀害其他继承人，既包括法定继承人杀害遗嘱继承人的情形，也包括遗嘱继承人杀害法定继承人；既包括第一顺序人继承人杀害第二顺序继承人，也包括第二顺序继承人杀害第一顺序继承人，根据司法解释继承人为争夺遗产而杀害其他继承人的，如果被继承人以遗嘱方式将遗产指定由该继承人继承的，可以确认遗嘱无效。

3）遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的。遗弃被继承人是指对没有劳动能力又没有生活来源的被继承人有扶养义务而拒不履行扶养义务；所谓虐待被继承人是指在被继承人生前对其从身体上或精神上进行摧残或者折磨。对遗弃被继承人的，不管情节是否严重，都丧失了继承权，但继承人如确有悔改表示且被遗弃人在生前表示宽恕的，可以不确认其丧失继承权。虐待被继承人情节是否严重，可以从实施虐待行为的时间、手段、后果和社会影响而定。如果虐待被继承人情节严重，则丧失继承权，若继承人确有悔改表现且被虐待人生前表示宽恕的，可不确认其丧失继承权。

4）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。所谓伪造遗嘱是指以被继承人的名义制造假遗嘱；所谓篡改遗嘱是指改变被继承人所立的遗嘱的内容。所谓销毁遗嘱是指将被继承人所立的遗嘱毁灭。伪造、篡改或者销毁遗嘱情节是否严重是判断继承权是否丧失的标准。根据司法解释，如果继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，侵害了缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的利益，并造成生活困难的，应认定其行为情节严重。

（五）遗产分配的一般原则

同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。

对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分配给他们适当的遗产。

（六）房产继承的具体问题

1、继承的开始

继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡的，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间。

2、互有继承关系的人在同一事件中死亡问题

夫妻甲与乙与其母亲丙、儿子丁一同坐车回家，结果发生了交通事故，甲乙丙不幸身亡，仅留下丁一人。经过法医检验，不能确定甲乙丙的死亡时间。丙除了甲外，还有两个子女。甲乙丙的遗产中有房产，此种情形下如何对房产进行继承呢？根据最高院《继承法》的司法解释，相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈份不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈份相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。在该案中，不能确定甲乙丙的死亡时间，由于丙属于长辈，推定其先死，她的房产由甲及其兄弟姐妹继承；甲乙作为夫妻辈分相同，推定其同时死亡，他们之间不发生继承，甲从其母亲处继承来的房产的份额连同甲乙自己的房产一并由其子丁继承。如果在这一车祸事件中丁也死亡了，甲、乙、丁三位均没有其他继承人的话，其财产归国家所有；如果死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

3、房产遗嘱与遗赠

在房产继承中，如果被继承人身前立有遗嘱，则在继承开始时，应按照遗嘱的内容进行房产的分割。遗嘱可以有自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、公证遗嘱等形式。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日；代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名；以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证；

公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。如果遇到危急情况，遗嘱人可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。按照继承法的规定，无行为能力人、限制行为能力人；继承人、受遗赠人；与继承人、受遗赠人有利害关系的人不得成为遗嘱的见证人。如果被继承人身前立有几份甚至几份不同形式的遗嘱，如何认定遗嘱的效力呢？被继承人立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。如果多份遗嘱中有一份是公证遗嘱，那么以公证遗嘱为准，如果有多份公证遗嘱的，以最后的公证遗嘱为准。

按照《继承法》的规定，公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。

老人甲有几个子女，其拥有几处房产。身前，他的子女对其很孝顺，均悉心照料他。但是在甲立下遗嘱对房产处理作出安排后，子女们都获得了份额，结果，子女们都不照顾甲，甲很伤心，又立下了遗赠抚养协议，将他的房产都赠与他家的保姆乙，让乙承担其生养死葬。在既有遗嘱又有遗赠抚养协议的情形下，应该如何认定遗嘱与遗赠的效力？如果被继承人生前与他人订有遗赠抚养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠抚养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理；如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。

4、房产继承中涉及到共有财产的处理

老人甲去世了，其老伴乙尚在世，老人甲还有子女，其遗产中有房产，此种情形下，甲的遗产涉及与乙的夫妻财产，应当如何进行房产继承与分割呢？按照《继承法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。那么前述老人甲的遗产中涉及到的房产，应先分出一半作为乙的财产，剩下的一半再由作为继承人的乙及子女继承。

老人甲去世了，他有兄弟三个，其遗产中有房产，但是房产属于甲兄弟三人共有，此种情形下，甲的房产应当如何进行继承与分割呢？《继承法》规定，遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。甲的房产属于其兄弟三人共有，那么在继承时应当将甲的份额析出，再将析出的份额作为遗产进行处理。

5、婴儿预留份的问题

按照《继承法》及其司法解释的规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的应从继承人所继承的遗产中扣回。为胎儿保留的遗产份额，如胎儿出生后死亡的，由其继承人继承；如胎儿出生时就是死体的，由被继承人的继承人继承。

6、继承与遗赠的放弃问题

民事主体具有处分自己民事权利的权力，所以，在继承中放弃继承与遗赠是其行使处分权的表现，如果放弃继承或遗赠，该如何处理呢？继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。继承开始后，受遗赠人表示接受遗赠，并于遗产分割前死亡的，其接受遗赠的权利转移给他的继承人。

7、已继承房产的处分问题

按照《物权法》的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在涉及到房产的情形下，继承人或者受遗赠人在自继承或者遗赠开始时便取得了房产的所有权，但是要处分因此取得的房产所有权时，应当依照法律规定办理相应的登记手续，未经登记，不发生物权效力。

8、房产继承或遗赠中涉及债务、税费的问题

在现实生活中，很多的被继承人在其去世后，尚有一些债务、税费未偿还，该如何处理呢？继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应当缴纳的税款和债务。

遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。

二、房产家庭共有的处理问题

（一）家庭共有房产的认定

家庭共有财产是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同所有的财产。换言之，是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得的财产。认定某一房产是否属于家庭共有，要从房屋的产权登记、取得原因以及实际状况来进行判断，首先，要有共同居住共同生活的事实；其次，若家庭成员事先对该房屋是否归家庭共有作了有效约定，则从其约定，无约定或约定不明确推定为家庭共有，能够证明为个人房产的除外；再次，通过以上方法无法判明的，如果家庭成员一致主张为共同共有的，认定为家庭共有房屋，如果家庭成员一致主张为各自单独所有的，认定为各自所有。

（二）家庭共有房产的分割

家庭共有财产的分割也就是我们通常所说的“分家析产”。分割家庭共有财产，首先要确定应当分割的财产范围；其次要确定家庭共有财产的权利主体；再次要确定各共有人应当分得的份额。

分割家庭共有财产的具体办法包括实物分割，变价分割，作价分割等。理论上，家庭每个成员对家庭共有财产原则上都享有平等的权利，但在具体分割家庭共有财产时，应当本着团结和睦、互谅互让的精神协商处理。共有人意思不能达成一致时，根据每个共有人对家庭共有财产的贡献、各自经济状况和生产、生活的实际需要，确定每个成员的份额，对于老、弱、病、残的家庭成员，应给予照顾。

涉及到家庭共有房产分割的法律依据主要是《民法通则》、《民通意见》及《物权法》中关于共同共有的一般规定。《民通意见》第90条：在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。第91条：共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理。第92条：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。《物权法》第100条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”在具体分割时，根据实际情况并结合前述法律及司法解释的规定分割即可。