购买农村房屋被告的代理词

本人代理的被告购买农村门面房被原告起诉后，本律师积极调查，将原告的父亲叫到律师事务所谈话，尔后将该材料递交法院。最后，法院经过整整7个月的审理，依法驳回了原告的诉讼请求。

原告诉称：原告于2003年10月23日购买了芜湖市弋江区马塘新镇农贸市场2—4门面房，因当时该农贸市场未正式建成，原告将该房屋暂交原告父亲居住。但被告双胞胎哥哥瞒着原告，以原告的名义将该房以15万元的价格转让给被告牛某某。原告多次向两被告要求返还房屋，均遭拒绝。因诉争房屋系集体土地上的房屋，法律禁止转让，要求确认转让协议无效，返还房屋，支付原告房租3.6万元。

尊敬的审判长：

安徽真见律师事务所接受本案被告牛某某的委托，指派我担任其诉讼代理人。接受委托后，本代理人依法进行了调查取证，并参加了今天的庭审调查，本代理人结合法庭归纳的争议焦点，现依法发表如下代理意见：

通过今天查清的本案事实是：原告方某某的父亲与原告双胞胎的哥哥方某将坐落于弋江区马塘新镇农贸市场2-4门面房卖给了被告牛某某。这无非属于2种情况：一是原告父亲把该房当成自己的房子委托方某卖给了被告牛某某；二是原告父亲与被告方某在没有代理权的情况下将该房卖给了被告牛某某。下面，我分别分析这2种情况。

一、 关于原告父亲把该房当成自己的房子委托方某卖给被告牛某某的问题

通过本代理人为原告父亲的谈话笔录这份证据以及今天庭审的情况来看，有充分证据表明该讼争房屋的出资人和实际产权人就是原告父母，房屋的产权属于原告父母的共同财产。

1、 该房的出资人是原告父母

本案诉争的弋江区马塘新镇农贸市场2-4门面房是原告父亲出资买的，当时原告父亲从儿子（原告）方某某处借款2万余元，共11万余元买的这个房子，由于原告父亲没有文化，虽然有五套房子，但是都不是登记自己的名字，而是按照农村的习俗分别登记在儿子名下。鉴于当时原告方某某的老婆和原告父亲一道，就随便将这套房子登记为“方某某”的房子。但这并没有改变房屋产权人的性质。原告父亲一直就把该房屋当成自己的产权，不仅自己居住——实际占有，而且自己具有完全的处分权，包括自己有权出卖该房。

2、 原告父亲将该房卖给被告牛某某合法有效

因为该房出资人是原告父亲，那么该房的实际产权人当然就是原告父母。我们不能简单地认为该房登记在《新镇农贸市场门面房登记表》上的名字是“方某某”，便确定该房的产权为方某某夫妻所有。理由有三：（1）方某某也没有政府部门颁发的房屋产权证；（2）村委会不是法定的房屋登记机构，《新镇农贸市场门面房登记表》不是法定的对外公示文本；（3）该房买卖发生在《物权法》出台之前，该房买卖在2004年，房屋的物权效力应该充分尊重这一法律事实。

既然原告父亲是该门面房的主人，他委托双胞胎儿子方某办理房屋出卖手续当然没有问题。“卖这个房子也是我做主与牛某某达成协议的”——这是原告父亲的心里话。那么，被告牛某某有没有资格买这个门面房呢？是不是像原告夫妇《起诉状》中所说“该房是集体土地上房屋，法律禁止转让”呢？本代理人认为，牛某某与原告父亲及其双胞胎儿子方某某、方某都是芜湖市弋江区马塘镇的农民，都是一个集体组织的成员，我国法律并没有禁止农村集体组织内部成员之间房屋转让。况且，村委会还在《房屋转让协议》上特意证明“本协议系双方真实意思表达”并盖章。试想，如果无效，村委会还会签字盖章吗？

此外，原告父亲以自己的名义即使没有与牛某某签订书面协议卖房，该合同是否有效呢？答案是肯定的。依照《合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”也就是说，原告父亲（包括经妻子同意）将该房卖给了牛某某，至今没有签订书面协议，然而，原告父亲卖房已经领取了牛某某的卖房款，牛某某买房后支付了买房款，并一直占有、居住，双方合同已经履行完毕。法律予以认可。

因此，我们认为，原告父亲将该房卖给被告牛某某合法有效。

二、关于原告父亲与被告方某在没有代理权的情况下将该房卖给了被告牛某某的问题

我们假设该房产权人系原告方某某夫妇的，原告父亲与被告方某在没有代理权的情况下将该房卖给了被告牛某某，该买卖行为也是合法有效的。因为原告父亲和方某将该争议门面房卖给被告牛某某，原告方某某于该讼争房屋买卖当天就拿到3万元，并且知道系该门面房的卖房款，充分证明了原告对于父亲与双胞胎的被告方某行为没有异议，也没有提出反对意见。根据《民法通则》第六十六条规定：“　没有代理权 、超越代理权或者代理权终止后的行为， 只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”　　由此可知，即便原告父亲与被告方某在没有代理权的情况下将该房卖给了被告牛某某，该买卖行为仍然是合法有效的。

三、关于时效问题

退一万步说，即使该诉争的门面房产权人是原告，原告父亲与被告方某“瞒着原告”，将该房卖给了被告牛某某，原告也丧失了诉讼时效。因为原告于买房当天，即2004年10月9日便知道该事实，并拿到3万元的卖房款。而被告牛某某买下该房后，一直合法占有、居住至今。原告就居住在该小区，对此也明知，予以默认。根据《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”俗话说：法律不保护在权利上睡眠的人。因此，原告事隔6年之久才向法院主张权利，显然过了诉讼时效。

四、关于原告主张确认牛某某与原告父亲、双胞胎弟弟签订房屋转让协议无效的问题

原告认为其胞兄采取欺骗的方法，将该诉争的房屋卖给了被告牛某某，便认为合同无效。本代理人认为，这种观点是没有法律依据的。我国《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

纵然被告牛某某与原告父亲、双胞胎哥哥采取欺诈的方式订立合同，没有损害国家利益，因而不符合法律规定的合同无效情形。同时，本案也没有违反法律、行政法规的强制性规定的情形。

综上所述，原告的诉请，不仅没有事实根据，而且缺乏法律依据，不应当获得支持。因此，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。

上述代理意见，望法庭予以慎重考虑，并望予以采纳。

代理人：张苏明律师

2011年 3月4日

法院判决认为：当事人对自己的主张有责任提供证据证明。本案诉争房屋的土地使用权虽系集体性质，但诉争房屋为农贸市场经营性用房，非农村宅基地上的房屋，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，故原告主张合同无效于法无据。原告关于被告方某无权转让诉争房屋的诉称，原告将诉争房屋交给其父居住使用，房屋转让合同虽为被告方某代签，但合同签订后诉争房屋已交付且被告牛某某也支付了合理的对价，房屋所在村民委员会已将房屋登记在被告牛某某名下，原告一直居住于诉争房屋所在小区，其于2004年即应已知诉争房屋已转让给被告牛某某，时至今日，原告才诉至本院，已过诉讼时效，故对原告诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告方某某诉讼请求。

案件受理费4020元，由原告方某某负担。