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王东律师
王东律师
北京-北京
高级合伙人律师

关于房屋买卖中出现的“政策性违约”应如何认定

其他2011-02-28|人阅读

关于房屋买卖中出现的“政策性违约”应如何认定

近期,国家出台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施,北京市也相应制定了更为严厉的实施方案,其中包括提高购房贷款首付比例和贷款利率。相关政策出台的目的在于合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”,这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京市已经受理的购房者要求解除买卖合同的案件来看,这种趋势已经初现端倪。

   ■典型案例:

  首付不够起诉解约退房

2010年3月,张小姐通过中介公司介绍,选中了一套建筑面积为 97平方米的二手房,总价250万元。 张小姐与 房主王先生签订了房屋买卖合同,合同约定 张小姐首付20%,余款通过申请银行按揭贷款的方式 向王先生一次性付清。

当日, 张小姐根据合同约定 向王先生交纳了20万元购房定金。4月, 张小姐在中介机构的协助下,向银行申请贷款,但此 时张小姐获悉根据新的国家政策,自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%,首付数额提高了25万元, 张小姐四处筹措,仍无力支付75万元的首付款。

张小姐想到了解除合同,她认为贷款首付比例提高是自己无法预见的,由此导致合同无法履行,自己没有过错,因此, 王先生应该将定金退还;而 王先生认为由 于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行,应当适用定金罚则,定金不予返还。

后张小姐诉至法院,请求解除双方买卖合同并要求 王先生退还购房定金20万元。

法律分析:

“政策性违约”呈现四大特点

国家出台调控性政策以来,由于政策变化导致的“违约”纠纷不断出现。经过调研分析,可以发现“政策性违约”纠纷呈现以下特点:

一是主张退房的一般为购房者,退房的理由基本是无力支付过高的首付款或无法承担提高的贷款利率。但从购房者退房的真实目的来看,可能存在不同:部分购房者确实是因为经济能力有限,无法解决首付款及利率问题,客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同;部分购房者则并非在经济能力上真的无力解决上述问题,而是看到国家出台严厉措施后,房价有可能进入下降通道,便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。

二是纠纷涉及的房屋买卖合同多为近期新订立的房屋买卖合同。从“政策性违约”纠纷涉及的合同来看,基本是房屋买卖双方签订合同在政府出台有力的楼市调控政策之前,向银行申请房屋抵押贷款在政策出台之后。存在上述时间跨度的房屋买卖行为均有可能由于贷款购房者无力支付提高的首付款而停止交易。因此,此类纠纷在短期内将具有一定普遍性,并可能呈现集中爆发的趋势。

三是房屋买卖合同对政策变化明显缺乏预期,对首付款比例、贷款利率等合同履行重要事项可能发生的变化缺乏应对约定。由于房屋买卖双方对国家调控可能性的预见不足,在房屋买卖合同中对于这些合同重要履行事项如果因政策变化导致被迫变化时,如何采取补充性措施缺乏明确约定,从而导致双方继续履行合同存在障碍,在双方不能协商一致解决上述问题的情况下,买方只能诉至法院,要求解除房屋买卖合同。

四是争议焦点在于因政策调控而导致合同无法履行,应当由谁承担相应的不利后果。在该类纠纷中,房屋购买人和出卖人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议,双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行,并不构成真正的违约,买卖合同解除后,购房人无须承担责任,其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍,但并非无法履行,双方应当根据政策相应调整合同条款,合同应当继续履行。如果购房人提出解除合同,即构成违约行为,应当承担违约责任。如果购房人已经交纳定金,则根据定金罚则,定金无须退还。

“政策性违约”性质如何认定?

从目前发生的纠纷来看,购房者向法院提起诉讼,诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同,请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确,均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策,导致合同无法履行。而法律依据则存在不同:一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”,因此,要求依据我国合同法的规定,解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”,因此,要求依据我国合同法司法解释关于“情势变更”原则的规定,解除合同。

首先,来看看什么是不可抗力?根据合同法第一百一十七条的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的,产生的解除权是法定解除权。不可抗力条款的认定应当注意以下四点:1.一方发生不可抗力,发生方与相对方均有解除权;2.并非一旦发生不可抗力即产生解除权,需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件,也就是说,由于不可抗力的发生,剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西,即丧失合同利益或履行利益;3.因不可抗力而解除合同,发生方可以免除损害赔偿责任;4.发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生,及时通知对方不可抗力发生的事实,且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。

因此,从不可抗力的要件来看,房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形,但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度,不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力,则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽,将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。

其次,再来看看何为“情势变更”?关于“情势变更”,在我国合同法上并未明文规定,但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释(二)中明确规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。因此,情势变更原则的适用必须符合以下条件:1.有情势变更的事实,也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化;2.情势变更为当事人不能预见;3.情势变更必须不可归责于双方当事人;4.情势变更的事实发生在合同成立后,履行完毕前;5.情势变更后,如果继续履行合同,会对当事人显失公平。同时,情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。

从房地产新政来看,国家政策规定对于双方来说都是必须接受的,如果需要继续履行,买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下,如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率,毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件,也并非卖房人的合理预期。

另外,房地产新政使购房人增加的负担,并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式,比如要求购房者提高首付款比例,在不能贷款的情况下一次性付款,那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果,而卖房人利益不受实质影响,甚至有所获利,这显然并不公平。因此,将房地产新政认定为情势变更,更符合法律规定,也更能体现当事人的权益平衡。

关于情势变更的认定,法院是何种指导思想?

2009年7月,在全球金融危机蔓延引发的矛盾和纠纷增多的形势下,最高人民法院印发了《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知,该通知第一条规定:慎重适用情势变更原则,合理调整双方利益关系,并指出人民法院对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求,应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。

同时,要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险,诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险。

在调整尺度的价值取向把握上,人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果,而是要充分注意利益均衡,公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中,人民法院要积极引导当事人重新协商,改订合同;重新协商不成的,争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序,人民法院决定适用情势变更原则作出判决的,应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法〔2009〕165号)的要求,严格履行适用情势变更的相关审核程序。

注:最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知:对于上述《合同法解释二》第二十六条的情势变更,各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况,确需在个案中适用的,应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。

综上,对于此类因房产新政导致出现的政策性违约,解除一方在诉讼中还是应以情势变更为由向法院提出较妥,法院再综合整个个案情况,看是否能以调解方式引导当事人协商变更合同,如果调解不成,在判决是否需要解除合同时,则会按照最高人民法院的要求,严格履行适用情势变更的审核程序,然后依法判决。

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