韩某诉北京某房地产开发有限公司商品房预售合同案

案件：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第19501号民事判决书

基本案情：

韩某与北京某房地产开发有限公司于2006年9月4日签订《北京市商品房预售合同》，约定：韩某购买北京某房地产开发有限公司坐落于腾龙家园住宅小区4号楼某套商品房；该房屋总价款为340362元；出卖人应当在2007年5月1日前向买受人交付房屋，逾期交付房屋的违约金为万分之二；出卖人应当在2007年6月30日钱取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期取得该商品房所在楼栋的权属证的违约金为万分之一。合同签订后，韩某如约履行了付款义务，而北京某房地产开发有限公司逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明，并于2009年8月14日才向韩某交付该商品房。韩某在2010年9月10日诉至法院。北京某房地产开发有限公司认为韩某违约金过高，请求法院减少。

法院裁判旨要：

北京市某法院认为：韩某与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》是双方真实的意思表示，不违背有关法律规定，应为有效。关于逾期交房违约金和逾期取得该商品房所在楼栋的权属证的违约金，合同均进行了约定。但根据法律规定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，故对韩某要求违约金应当减少。据此判决：一、北京某房地产开发有限公司于本判决生效十日内赔偿韩某违约金30000元。二、驳回韩某其他诉讼请求。

如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

韩某持原审起诉意见提起上诉。北京市第一中级人民法院认为：违约金本身具有惩罚性和补偿性。根据合同法的规定，一方认为违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。这一规定强调的是违约金与实际损失相比，且过分高。本案被上诉人在一审并未提供证据证明上诉人的损失，且亦未能证明合同约定的万分之二是过高的标准。对此，原审法院根据被上诉人单方的提作出酌定显属不妥。本院认为，双方签订的合同未违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效的合同。双方均应认真执行。一方违约应按约定承担违约责任。被上诉人逾期交房和逾期取得该商品房所在楼栋权属证明的行为系违约行为，理应向守约方承担违约责任。且逾期交房显然给上诉人带来不能及时入住或出租等利益损失。对上诉人的损失理应通过违约金予以补偿。

综上，上诉人的上诉理由证据充分且符合法律规定，本院予以支持。被上诉人的抗辩缺乏证据，本院不予支持。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。

张剑栋律师意见：

既然当事人双方有合同约定，就应该严格按照合同执行。北京某房地产开发有限公司以违约金过高为由请求法院减少，没有提供相关证据证明实际损失是多少，也没有提供相关证据证明违约金与实际损失相差是多少。而当事人主张的赔偿确实有不能及时入住或出租等正当理由。一审法院判决错误。而二审法院判决正确，切实维护了韩某的合法权益。

（本案例选自《中国法院2012年度案例》）