作为一名执业多年的房地产律师， 在为众多购房者提供陪购服务的过程中，我们看到，在西安目前的商品房买卖中，期房买卖还处于主导地位，虽然期房的销售对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值等方面有重要的促进作用，期房买卖比现房交易还具有相当大的价格优势，但期房销售也极易导致投机行为，购房者为此承担着极大的风险，甚至可能出现交了钱而最终得不到房的现象。故消费者在购买期房时，一定要做到理性消费。在此，我根据多年的工作实践归纳几个消费者比较关心的房产消费的典型问题，供广大购房者参考：

一、选择目标楼盘前我们应该做好那些功课。

现今社会是一个资讯非常发达的时代，同时也是一个房地产业高度发展时期，网络、报刊、杂志、甚至街头传单，到处充斥着房产广告，很多购房者就凭着自己对房产比较初浅的了解匆忙决定，为购房后的纠纷埋下隐患，律师认为，消费者选择一个楼盘前首先应该审查项目五证，五证的审查，不要只做表面文章，一定要仔细核对证与证之间是不是一致，是不是相符，不要此证是这家公司的，彼证却是另一家公司的。一般来说，在期房买卖中，五证中最重要的就是预售许可证和国有土地使用权证。有了这两证就可以初步证明所涉项目的合法性。不过，律师要提醒购房者的是，在审查国有土地使用权证时，一定要注意土地使用权类型，看是以出让的方式取得还是划拨的方式取得。土地的用途对购房者也很重要，因为土地的用途不同，它的使用年限也不同，住宅用地的使用年限是70年，而综合用地只有50年，其他用地的使用年限更短。此外，建设工程规划许可证也不可忽视，在我们的陪购业务中，就曾遇到很多哭笑不得的情况，有的项目，规划的只有十一栋楼，开发商却卖出了十二甚至十三栋楼。某一栋楼，规划的明明只有十八层，开发商却敢卖到二十五层，售楼小姐甚至还黄口白牙的说，谁家不多盖，这种项目，敢买吗？反正我是不敢。

二、签订商品房买卖合同应当注意的几个重点问题。

面积误差问题尤其是公摊面积的误差是广大购房者应该重点关注的问题。由于期房买卖合同中约定的面积都是暂定面积，最后的实测面积往往会与合同约定面积发生差异，而差异往往都是“不约而同”的发生在公摊面积上。所以，在签定合同时，购房者一定要详细约定合同附件2中关于公摊面积发生差异的处理办法。最好以公摊面积为基数约定一个误差比或者根据误差比约定公摊面积与套内面积同比例增减。

配套设施的到位时间与装饰、设备的品质也是商品房买卖合同的重点。水、电、天然气、电梯等基础设施的到位并正常使用是我们购买的房屋得已居住的基本条件，购房者对这些设施的到位并能够正常使用的时间一定要求约定具体明确，避免模糊不清的约定。

门窗等装饰、设备的品质也不可忽视，目前市场上出现了诸如防盗门、安全门、三防门、钢制入户门等众多名目繁杂的门，而目前我国只有防盗门的品质有强制性的国家标准，其他门都没有国家标准，在我们的实践中经常出现彼门非此门的问题。

三、发生纠纷后购房者如何理性维权。

就律师的感受而言，由于消费者需求点的差异已经房地产市场本身的问题，房地产纠纷不仅仅存在，而且是普遍存在。至少是我在西安还没有看到一个不发生争议或纠纷的楼盘，既然纠纷是必然发生的，那么，理性的态度和合理的方式方法对纠纷的解决就显得很重要，律师认为，凡是通过法律的办法，通过谈判、协商、诉讼的办法，就是理性维权，同时在不违法的前提下，配合一些商业活动，例如团购、集体收房、集体验房等等，这些都属于理性维权的范畴。所以，理性是一种形式上的温和，但也不是只是会谈，也可以去法院诉讼或依合同约定申请仲裁。贴标语则要看内容，因为可能涉及到对开发商的名誉的侵害。“理性维权有以下几个方面的含义：一、在法律的框架之内。虽然，今天中国的法制并不够完备，但是，我们依然应该在法律框架内维权；二、在受挫的情况下不屈不挠。我们将不屈不挠，坚持做下去，因为我们相信，我们这样去做是对的，是符合广大购房者利益的。反过来说，我们看到了许多非理性维权给社会带来的危害。这种维权方式非但达不到目的，反而授人以柄，自己的利益受害。所以任何非理性都是行不通的。三、理性维权不完全是由观念决定的，是要有一个学习适应过程的，首先是要维权领袖身体力行，也靠媒体多宣传，多报道理性维权成功的例子，让购房者得到启发，增长经验，以便最终得已实现。