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王志刚律师

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房屋善意取得制度构成要件代理词

房地产2010-09-25|人阅读

孙Z诉张JD、金GL房屋买卖合同纠纷一审

代理词

审判长、审判员：

山东民桥律师事务所接受张JD委托，指派我作为其与孙Z房屋买卖合同纠纷一案一审诉讼代理人，根据本案庭审查明的案件事实及本案证据情况，结合法庭归纳的争议焦点，现发表代理意见如下：

一、张JD单独处分夫妻共同房产属于无权处分，本案房屋买卖协议应属无效合同。

1、涉案房产是张JD与金GL夫妻关系存续期间所购买，购买此处房产系张JD与金GL以夫妻共同财产出资所购得，《婚姻法司法解释二》第十九条规定：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

2、众所周知，房改是特定历史条件的产物，房改是以“户”为单位进行的，而不是以个人为单位的，这一事实，第三人提交的证据《山东省职工购买公有住房许可证》（鲁房改字第2*****号）已经证实，该证据载明：根据山东省人民政府鲁政发【1995】81号文件规定，经审查核实，本户职工符合按房改政策规定购买该套住房的条件，准予购买”。山东省人民政府印发《山东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定的实施意见》的通知（鲁政发【1995】81号）（二十四）规定：职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一处。同时，证人曹WC的庭审证言也足以证明涉案房产的房改是以家庭为单位进行的，曹WC证实：兖矿集团进行房改，职工一方参加房改的，就需要到配偶一方的工作单位调查确定配偶未曾参加房改后才可以办理。因此，从上面的相关规定足以明确涉案房产是以张JD与金GL夫妻双方为一户进行的，毫无疑问应当属于夫妻共同财产，同时，江苏省法院民一庭的内部研讨对此问题有着明确的阐释，代理人将其附后，希望法庭予以参考适用。（附：《江苏省法院民一庭婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述2005》之五、关于夫妻共同财产：房改房的出售和价格都受国家房改政策的调整，夫妻双方的工龄、职务、人口等因素均影响到房屋的价格，且一方购买房改房影响到另一方福利政策的再次享有，使得对方失去享受福利购房的可能性。因此，无论是从所有权取得时间上，还是从房屋的福利性质上，都应当认定为夫妻共同财产。）

3、我国城镇居民住房在住房制度改革前，其居住的房屋基本是由国家或者单位提供的直管公房或者自管公房，房屋所有权属于国家或者单位。居民取得的房屋居住权则是基于与国家、单位之间的房屋租赁关系，其对承租的房屋只享有占有、使用的权利。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。第三人所提交的证据《购买公有住房协议书》第六条明确约定：居住满一年可以进入市场，而张JD与孙Z签订《售房协议》的时间为2001年3月27日，张JD获准购买公有住房许可的时间为2000年10月30日，此时距离该处房产房改不足半年，根本未满足房改房上市交易的法定和约定时间要求，属于不可上市交易的房产，因此，张JD与孙Z签订《售房协议》转让房改房，违反了房改房上市交易的法定时间要求，协议应属无效。以上事实，第三人提交的证据《山东省职工购买公有住房许可证》（鲁房改字第2******号）足以证实。

综上所述，涉案房产属于张JD与金GL的夫妻共同财产，张JD在夫妻关系存续期间单方处分夫妻共同房产的行为属于无权处分，事前未征得金GL的同意，事后也没有金GL的追认，张JD与孙Z签订的《售房协议》属于无效合同。

二、孙Z的购房行为不符合善意取得的构成要件，其无法取得涉案房屋的产权。

《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案而言，有两个至关重要的问题，一是孙Z在购买此处房改房时是否符合“善意”的要求，二是不动产的善意取得是否要以登记作为必要条件。针对第一个问题，代理人认为孙Z是不符合“善意”的要求的，理由如下：所谓“善意”，是指受让人取得财产时受让人不知道或者不应当知道该财产属于共有财产或其他共有人不同意处分该财产，并已尽到适当的注意义务。第一、张JD与孙Z签订的《售房协议》第一调便已明确说明了买卖的房产是房改房，那么作为买房，从交易常识的角度处发，首先应当知道房改是以家庭、以“户”为单位进行的，这是一种交易常识，而孙Z却没有尽到这一合理的注意义务，没有向本案第三人金GL核实征求共有人是否同意处分的意见，在一点上，孙Z作为买方显然未尽到自己适当的注意义务。第二、证人曹WC的证言证实：张JD与孙Z签订的《售房协议》是由孙Z父亲起草的，孙Z的父亲与张JD、证人曹WC同属一个单位职工。由此不难知道，整个的房产买卖过程，孙Z的父亲是参与其中的，作为同一单位的职工，孙Z的父亲理应知道涉案房产是房改给张JD与金GL夫妻两人的，因此，孙Z显然不符合“善意取得”所要求的善意且无过错的构成要件。针对第二个问题，代理人认为《物权法》第106条已经规定的非常明确，不动产的善意取得必须要以登记为必要条件，虽然孙Z与张JD签订该《售房协议》的时间已经很长，但是时间的长短，并不能改变该协议无效的本质，并不能改变法定的构成要件，房屋属于不动产，房屋的善意取得就必须要以登记过户为必要条件，而涉案的房产却未登记过户，孙Z主张自己善意取得违反了《物权法》第106条之规定。