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静安区67街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案
发布时间:2014-11-19
常敬泉律师
常敬泉律师
服务地区:上海-徐汇区
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静安区67街坊旧城区改建房屋征收与补偿方案一、房屋征收与补偿的法规、规章、政策依据(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);(二)《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)(以下简称《实施细则》);(三)《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行,上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的若干意见的通知》(沪府发[2012]24号);(四)《关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号);(五)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号);(六)《关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知》(沪房管规范市[2012]5号);(七)《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市“十二五”旧区改造若干问题的意见》(沪府办发[2012]26号);(八)其他相关法规和规范性文件。二、房屋征收与补偿的目的为加快推进旧城区改建,改善居民居住条件和环境,根据房屋征收与补偿法规、规章及相关政策,结合本区实际,拟定本房屋征收补偿方案。三、房屋征收范围(一)四至范围东至成都北路,南至新闸路,西至大田路,北至南苏州路。(二)具体门牌号成都北路941号-1019弄(单号,含951弄、961弄、971弄、979弄、1019弄);新闸路526-626号(双号,含548弄、566弄、568弄);大田路440-558弄(双号,含492弄、546弄);南苏州路1463-1475号(单号)。四、房屋征收补偿协议(一)房屋征收补偿的计户标准被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。(二)房屋征收补偿协议签订主体的确认房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租赁公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的,本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人,变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的,由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同;无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的,应当自行协商确定承租人。房屋征收决定作出前,各当事人之间仍未协商一致的,由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体;协商不一致的,由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人,确定后的仅有房屋承租人作为补偿协议签订主体。房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的,应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后,由继承人签约,多个继承人的可书面或办理委托书的公证手续委托代表签约,订立书面委托的,委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。(三)房屋征收补偿协议的订立房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立房屋征收补偿协议。(四)房屋征收补偿协议为附生效条件协议房屋征收决定作出后,被征收人、公用房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议,在签约期限内达到规定签约比例的,补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的,征收决定终止执行。本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约比例达到85%;签约期限为4个月;签约期限起始日为评估报告公告后40天内(具体时间另行公告)。(五)居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务根据《实施细则》第四十四条规定,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。(六)房屋征收补偿决定本地块房屋征收补偿协议生效后,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《实施细则》第四十二条规定,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府应当按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。五、被征收房屋类型和建筑面积的认定(一)被征收房屋类型的认定房屋类型根据房地产权证、公有房屋出租人、房屋管理部门的房籍资料进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议的,可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。(二)被征收房屋建筑面积的认定详见《静安区67街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及以外面积认定和补贴办法》。(三)非居住房屋的认定1、原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,应当认定为非居住房屋;2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;3、房地产权证书和房地产登记薄记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;4、原始设计为居住房屋,经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。六、房屋的征收补偿方式、标准和计算方法(一)居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。1、货币补偿计算标准被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积评估均价标准,由房地产评估机构在评估后计算得出,由房屋征收部门在征收范围内公布。价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积补贴系数:0.3按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证计户给予套型面积补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,每证补贴面积标准为15平方米建筑面积;被征收房屋属于独立成套独用新工房居住房屋的,每证补贴面积标准为12平方米建筑面积。套型面积补贴=评估均价×补贴面积(房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日)2、房屋产权调换被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。3、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止。被征收人的补偿金额=评估价格×20%公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+套型面积补贴征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持被征收人的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴4、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准被征收人的补偿金额=评估价格×100%对房屋承租人的补偿按照上文有关公有房屋承租人的补偿规定执行。5、征收私有未出租或协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿、补贴标准被征收人的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴6、居住困难户的保障补贴按照居住困难户的认定标准、认定流程以及折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。征收居住和非居住兼用的房屋,对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人、应当根据《实施细则》第三十一条的规定,按照居住和非居住合并后的货币补偿款进行折算。折算公式为:被征收居住房屋补偿金额1÷折算单价÷居住困难户人数。保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。折算单价:11000元居住困难户的认定标准和认定流程详见《静安区67街坊旧城区改建居住困难户保障认定和补贴办法》(二)非居住房屋的征收补偿方式、标准和计算方法征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。1、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止。被征收人的补偿金额=评估价格×20%公有房屋承租人的补偿=评估价格×80%被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。被征收人的补偿金额=评估价格×100%2、征收私有非居住房屋的补偿标准被征收人的补偿金额=评估价格×100%3、居住和非居住兼用房屋的征收补偿征收居住和非居住兼用的房屋,被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的,应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应当按照上述合并后的货币补偿款,用居住房屋进行调换并结算差价。4、设备搬迁、安装费用以及无法恢复使用的设备的补偿因征收非居住房屋造成设备搬迁、安装的以及无法恢复使用的设备,以《实施细则》规定的计户标准为基准,每证给予10万元补贴。被征收人、公有房屋承租人认为超过此补贴标准,可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的,可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2012]5号申请复核、鉴定。5、停产停业损失补偿因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿,被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可按《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。6、室内装饰装修价值补偿按被征收房屋建筑面积给予1000元/平方米补贴,每证低于10万元的,按10万元计算。若被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的,可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的,可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2012]5号申请复核、鉴定。七、征收居住房屋的各类补贴、奖励费用(一)各类补贴1、旧城区改建补贴对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准,给予8000元/平方米旧城区改建补贴,不足15万元的,按15万元计算。2、自行购房补贴(1)对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人给予被征收居住房屋补偿金额1(含居住困难户保障补贴)的30%自行购房补贴,不足35万元按35万元计算;(2)对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人,其购买金额未超过被征收居住房屋补偿金额1(含居住困难户保障补贴)的,以剩余部分金额为基准给予30%的自行购房补贴。3、装潢补贴对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准,旧里按500元/平方米补贴,新工房按900元/平方米补贴。被征收人、公有房屋承租人认为装潢费用超过此补贴标准的,可书面申请委托按房屋征收评估机构选定办法选定的评估公司进行装潢评估。征收人、被征收人和公有房屋承租人对评估结果有异议的,可根据建房[2011]77号、沪房管规范市[2012]5号申请复核、鉴定。4、搬场、家用设施移装补贴(1)搬场补贴对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准,给予15元/平方米补贴。每证低于600元的,按600元计算。凡在签约期限内签约并在协议生效后按约定期限搬离原址的(原住房腾空且钥匙交征收安置工作),每证免费提供搬场车一个车次。(2)家用设施移装补贴以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予家庭设施移装补贴,按下列标准结算。电话移装费每号150元管道煤气、液化气用户自行办理迁移手续补助费每表500元热水器拆装费每台300元空调拆装费每台400元有线电视拆装费每户330元宽带移装费每户220元由供电部门批准并安装的10安培以上电表、分时电表移装费每户100元5、过渡费补贴本基地过渡方式为自行过渡。(1)选择货币补偿或选购基地现房的,在签约期内签约,并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋和办理退租交房手续的,以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予3000元/月的补贴,补贴期限为3个月。(2)购买基地期房的(既购买基地现房又购买基地期房的按购买基地现房补贴标准执行),以《实施细则》规定的计户单位为基准,按被征收房屋建筑面积每证给予100元/平方米/月的标准发放补贴,不足3000元/月的,按3000元/月计算,每三个月发放一次。基地提供的期房未按约定时间交付,逾期部门每月按期房补贴标准增加50%发放。6、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区67街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认定和补贴办法》。(二)各类奖励1、签约奖励被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,被征收房屋建筑面积在25平方米以内(含25平方米),以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予8万元签约奖励。25平方米以上的,超过部分按1000元/平方米奖励。2、速签奖励被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,按签约时段每证给予建筑面积如下速签奖励(居住困难户核定时间顺延):签约期第1和第个月签约期第3个月签约期第4个月3万元2万元1万元3、集体按期签约奖励本基地设73组(分组情况见基地公告)。征收决定生效后,以《实施细则》规定的计户单位为基准,对达到85%签约率的小姐,且在签约生效期内签约的被征收人、公有房屋承租人给予每证3万元的奖励。每提升一个百分点,每证给予5000元奖励,提升两个百分点每证给予10000元奖励,以此类推。4、按期搬迁奖励自房屋征收补偿协议生效后,按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续的,以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予奖励5万元。5、户口迁移奖励被征收人、公有房屋承租人在签订房屋征收补偿协议后,按约定期限搬离被征收房屋并办理退租交房手续的,在3个月内(购买基地期房的在交房后3个月内)将原有房屋内所有户口选出原址的,以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予2万元奖励。6、协议生效计算奖励房屋征收与补偿协议生效后,凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人,从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止,按被征收居住房屋补偿(补贴、奖励)总金额2以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在征收决定生效之日起10日内(含10日)签约的,统一以全签约期计息,最后10日签约的统一以10日计息。八、征收非居住房屋的各类补贴、奖励费用【机关、社会团体、企业、事业单位补贴奖励标准另行制定】(一)各类补贴1、旧城区改建补贴被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约,按被征收房屋建筑面积,给予15000元/平方米旧城区改建补贴,不足30万元的,按30万元计算。2、自行购房补贴(1)对放弃选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人,给予被征收非居住房屋补偿金额3(含居住困难户保障补贴)的50%自行购买补贴,每证低于55万元的,按55万元计算。(2)对选择购买基地配套商品房的被征收人、公有房屋承租人,其购买总金额未超出被征收非居住房屋补偿金额3(含居住困难户保障补贴)的,以剩余部分金额为基准给予50%的自行购房补贴。3、证照补贴对被征收非居住房屋内持有效个体工商营业执照的个体工商户,给予补贴30万元。4、被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴被征收房屋认定建筑面积以外的使用面积补贴详见《静安区67街坊旧城区改建被征收房屋建筑面积及其以外面积认定和补贴口径》。5、套型面积补贴无居住面积的纯非居住诩,以《实施细则》规定的计户标准为基准,每证给予15平方米的套型面积补贴,补贴标准按被征收房屋的房地产市场评估均价计算。(二)各类奖励1、签约奖励被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,被征收房屋建筑面积在10平米方以内的(含10平方米),以《实施细则》规定的计户标准为基准,每证给予30万元奖励;被征收房屋建筑面积在10平方米以上,超过部分按1.2万元/平方米奖励。2、速签奖励被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的,按签约时段每证给予如下速签奖励(居住困难户核定时间顺延):签约期第1和第个月签约期第3个月签约期第4个月3万元2万元1万元3、集体按期签约奖励本基地设73组(分组情况见基地公告)。征收决定生效后,以《实施细则》规定的计户单位为基准,对达到85%签约率的小姐,且在签约生效期内签约的被征收人、公有房屋承租人给予每证3万元的奖励。每提升一个百分点,每证给予5000元奖励,提升两个百分点每证给予10000元奖励,以此类推。4、按期搬迁奖励自房屋征收补偿协议生效后,按协议约定时间搬离被征收房屋并办理退租交房手续的,以《实施细则》规定的计户单位为基准,每证给予奖励30万元。5、协议生效计算奖励房屋征收补偿协议生效后,凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人,从协议签订之日起至房屋征收补偿签约期限结束之日止,按被征收非居住房屋补偿(补贴、奖励)总金额4以签约期中国人民银行同期一年期贷款利率标准计息。被征收人、公有房屋承租人在征收决定生效之日起10日内(含10日)签约的,统一以全签约期计息,最后10日签约的统一以10日计息。九、用于产权调换房屋的基本情况和选购原则和标准(一)本基地产权调换房源及价格1、配套商品房:(1)市地产顾村(调拨均价9200元/平方米,现房)(2)中亚顾村1(调拨均价9500元/平方米,每平方米优惠300元,期房)(3)韵意泗泾(调拨均价8000元/平方米,期房)(4)银航航头拓展(调拨均价9700元/平方米,每平方米优惠2400元,期房)(5)中建八局青浦新城(调拨均价9200元/平方米,每平方米优惠2500元,期房)(6)浦东三林(调拨均价138000元/平方米,每平方米优惠1800元,期房)2、普通产权调换商品房:“海上名豪苑”一期(现房)(房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日)3、就近安置商品房:“阳光水岸苑”(现房)(房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日)(二)选购办法详见《静安区67街坊旧城区改建产权调换房屋选购办法》十、房屋征收评估机构选定办法房屋征收决定公告公布后,房屋征收部门将房屋征收评估项目在本市房地产估价师协会网站上发布,接受评估机构报名,并将经审核符合条件的评估机构名单在房屋征收范围内张贴公示。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的,房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票,按照简单多数的原则,以得票数多少的顺位确定估价机构。房屋征收部门将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。具体操作方案参照《关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知》(沪房管规范市[2012]5号)。十一、搬迁期限被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人和共同居住人未迁出的,视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。十二、受委托的房屋征收事务所名称(一)新闸路534-546号,548弄2-10号,550-558号,562-564号,566弄2-24号;成都北路951弄10-32号,961弄10-36号,971弄6-12号,979弄40、42号,1019弄22-80号;大田路546弄;南苏州路1463-1475号。上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司地址:成都北路945号(二)新闸路568弄3-271号、新闸路570-626号、大田路440-462号。上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司地址:成都北路945号(三)新闸路568弄273-491号,大田路466-488号、512-544号、492弄6-30号、36-44号。上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司地址:成都北路945号接待时间:上午9:00-11:00,下午14:00-17:00十三、其他事项(一)本房屋征收与补偿方案中的货币单位为人民币;(二)特殊对象补贴按《静安区67街坊旧城区改建特殊对象认定和补贴办法》十四、有关用语的含义(一)被征收居住房屋补偿金额1=评估价格(公有承租:*80%)+价格补贴+套型面积补贴(二)被征收居住房屋补偿(补贴、奖励)总金额2=评估价格(公有承租:*80%)+价格补贴+套型面积补贴+各类补贴、奖励费用(扣除按期搬迁奖、户口迁移奖、过渡费补贴、集体按期签约奖)(三)被征收非居住房屋补偿金额3=评估价格(公有承租:*80%)(四)被征收非居住房屋征收补偿(补贴、奖励)总金额4=评估价格(公有承租:*80%)+各类补贴、奖励费用(扣除按期搬迁奖、户口迁移奖、过渡费补贴、集体按期签约奖)
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