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董海生律师
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广东-深圳
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商品房按揭法律风险透析

房地产2017-01-11|人阅读
商品房按揭法律风险透析随着我国住房体制的不断改革,商品房交易已经取代了过去的福利分房制度,越来越多地得到人们的认可,走在了消费市场的最前沿。按揭贷款买房作为拉动房地产市场发展的产物,不仅解决了购房者无力一次性支付购房款的窘境,更成为房地产开发中一种重要的融资方式。然而,我们在看到按揭带来巨大利益的同时,也应当意识到其中蕴藏的各种风险,并且了解如何从法律的角度防范风险。一、按揭的法律释义“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。具体地说,按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行,银行按一定的利率收取利息,如果贷款人不能如期还款,银行有权将该房屋拍卖,并就拍卖所得的价款优先受偿。从法理角度看,实质上体现为一种不动产抵押行为,理应适用我国《担保法》的相关规定。二、按揭中实际存在的风险(一)来自银行的风险银行作为商品房按揭合同中的抵押权人,其自身存在的风险主要体现为:1、银行不能及时把借贷给购房人的款项转至开发商的项目开发资金帐户下;2、银行无正当理由提前收回贷款等。此外来自银行的风险还包括,拖延发放贷款、不按合同计息、和自行变更按揭年限等。(二)来自购房人的按揭风险  购房人作为按揭购房合同的抵押人一方,其所带来的风险主要体现为:1、购房人经济状况恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变化,无力继续缴纳按揭款;2、购房人死亡或被宣布死亡或失踪,继承人拒绝支付按揭款;3、购房人提供虚假主体资格和个人经济状况证明材料。另外还有就是购房人中途违约或毁约,要求解除购房合同所产生的风险。 (三)来自开发商的风险   开发商虽然不是按揭合同的直接当事人,但却在其中起着至为关键的作用,也经常被银行和购房者列为风险防范的主要对象,具体体现为:l、开发商的欺诈行为。主要表现为开发商取得银行给予购房人的贷款后用于其他用途,或卷款而去,这种情况期房按揭(楼花)中产生的机率较大;2、开发商由于经营不善,管理出现重大漏洞,导致其楼盘烂尾,无法按期交楼,致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行,银行信贷资产就会受到损害;3、开发商所建楼宇质量不符合合同要求,购房人要求解除购房协议;4、开发商所开发的楼盘没有取得合法使用权,无法取得房产权证或开发商违法开发或预售,甚至开发商本身就不具备“开发商”的资格等。 来自开发商的风险,还包括开发资金风险、管理风险、资格与能力风险、房产质量风险、配套设施风险、面积风险及市场风险等。开发资金风险是开发商可能不具备相应的实力,在开发过程中因资金问题造成项目“烂尾”;另一方面是市场预见性差,预售业绩不佳等。“烂尾”是指某房地产开发项目由于资金不足、开发主体能力不足而窝工、停工,导致开发项目不能按时或不能在超期后较短时期内继续完工。这是购房人最担心、使购房人处于最被动状态的风险。其次就是质量风险和面积及其它风险。三、 站在法律角度如何防范风险在进行上述风险防范时,应充分发挥律师在按揭风险预防中的作用。楼盘按揭从根本上说是一种融资活动,其突出特点就是信用行为。对于信用程度的认定必需要有专业法律技能,因此,应当让律师充分介入楼盘按揭操作中来,让律师去做有关按揭风险预防的工作。如:对开发商和购房人的资信审查,对开发项目合法性可行性进行论证审查,代为起草、签订楼盘按揭合同、购房合同甚至保险合同和其它法律文书,对按揭资金实际流向的监管等。而银行只做自己信贷投资、贷款评估和回收贷款业务即可。  除从上述角度对可能出现的风险进行防范外,还应设置相应的风险转移机制,一方面即让保险业全面介入楼盘按揭法律关系,使保险与按揭各方利益得到最佳组合。 另一方面则是在按揭关系中明确开发商的法律责任,确立附连带责任保证关系。这样在购房人不能继续偿还按揭款时,首先要开发商回购该抵押房产,优先清偿银行贷款本息,仍不足的,由开发商承担不足部分的担保责任。 综上所述,银行、购房者与开发商之间的复杂法律关系是我国目前按揭模式的最突出特点,这也是由我国经济发展水平、企业资信和个人信用等客观状况决定的。将防范风险的重点放在事前预防,而并非事后救济,是我们站在法律角度给以上三方的忠告
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