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易明律师
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湖北-武汉
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如何处理商品房质量纠纷

离婚2008-11-14|人阅读
如何处理商品房质量纠纷 (一)在签订合同时要注意对有关房屋质量条款的约定 房屋质量如果是非主体不合格问题,保修期约定和质量责任约定就非常重要。因此签订合同时应注意有关房屋质量条款的约定,并注意3大法律问题。   1.住宅质量保修期限   审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。根据国务院有关条例规定,住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:   地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;   屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年; 供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期; 电气管线、给排水管道、设备安装为2年; 装修工程为2年。 2.其他保修范围项目 对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限,购房者须与开发商补充约定。 3.非房屋主体质量约定   建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。比如购房者验收房屋时,若房屋发生非房屋主体质量问题,购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时,购房者有权拒绝接受房屋,并有权按照《商品房买卖合同》的规定追究开发商的违约责任。 (二)充分运用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对商品房质量纠纷的处理。 1、证据规定第七条:“在法律没有具体规定,依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时,人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定,突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力,同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种新的可能性,例如在商品房质量纠纷案件中。 如前所述,在商品房质量诉讼中如一律适用原告举证原则,对于小业主来说诉讼地位显然不如作为被告的开发商。在目前鉴定机构现状和许多地区获取诉讼中必要信息、知识难度较大的情况下,法官依据本条规定在个案中适度加重开发商的举证责任可以平衡诉讼当事人双方实际诉讼地位不平等的状况。如在房屋质量问题明显存在的情况下,主要为判定质量问题大小和修复、赔偿问题要求鉴定的,法官可以免除原告的举证责任而转要求被告就其该部分建筑产品质量合格提供依据,或由被强制赋予举证责任的被告预付鉴定费由法院委托司法鉴定。而一般情况下开发商的经济实力显然强于个人业主,这样的鉴定可以较少考虑经济因素而求得更全面的鉴定结论。另外,根据我国目前实行的《产品质量法》规定:“建设工程不适用本法规定;但是,建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备,属于前款适用范围的,适用本法规定。”(第二条第二款),小业主在购房时并不能享有在消费其他商品时应有的知情权。故一旦发生建筑产品质量争议,加重开发商的举证责任并没有对其不公平,而是对相对弱者的一种救济,是通过司法手段弥补立法中对于该类产品质量问题缺乏规定的状态。具体适用问题上,例如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂等无需借助仪器即可观察得到并依常理可作判断的质量问题可适度转移举证责任。 2、证据规定第二十五条:“当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形,当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人,在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料,致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的,应当对该事实承担举证不能的法律后果。” 根据本条,鉴定程序的启动主要是当事人提出申请。但申请鉴定的当事人必须预付鉴定费用,有些情况下鉴定费用并不是一般个人可以承担的,如商品房发生地基沉降,造成房屋倾斜或裂缝,如果要对地基沉降情况作鉴定的话,鉴定费用可能要几万元更不要说提出修复方案的问题。对于个人来说,在限定时间内拿出几万元预交鉴定费可能无法办到,这种情况下则可以对鉴定项目进行分段进行,先对确定事实的部分作鉴定,如地基沉降造成房屋倾斜,则先对倾斜情况作出鉴定而忽略倾斜原因的鉴定,然后根据上述证据规定第七条运用举证责任转移规定要求开发商对于自己无过错进行举证,举证不充分则要求其预交沉降情况的鉴定费进行司法鉴定,这样经济方面不会有问题,小业主举证责任被免除但鉴定的结果也可以为小业主所用。 综上所述,商品房质量问题带有普遍性,往往一家存在的问题另一家也存在。所以作为弱势的购房者应联合起来,以集体的力量来解决纠纷,减少处理成本。购房人要想索赔成功,还要注意保存和搜集证据,因为在法院审理中,要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据,就会因举证不能得不到法律的支持,从而无法达到索赔的目的。
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